Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить договоренность о разделе ипотечной квартиры в нашем случае?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Как правильно составить соглашение о разделе квартиры в ипотеке.
В соответствии со ст. 33 СК РФ все имущество, приобретенное супружеской парой, является их совместной собственностью и принадлежит им в равных долях. Это касается как собственности, так и долгов, например, по ипотеке. Исключение составляют имущественные отношения, определенные в брачном контракте либо другом письменном договоре. В этом случае для того, чтобы выделить доли каждого из супругов составляется специальный документ.
Для раздела жилого помещения, находящегося в ипотеке, существует несколько особенностей, а именно:
- его обязательно заверить в нотариальной конторе;
- в документе необходимо указать полные и точные данные о сторонах соглашения, а также реквизиты свидетельства о браке и его расторжении.
Кроме того в документе должны быть прописаны детальные сведения об ипотечной квартире: ее адрес, кадастровый номер, полная и жилая площадь, сколько комнат в жилом помещении, на каком этаже оно расположено и в постройке какого типа.
Также необходимо указать реквизиты всех правоустанавливающих документов (свидетельство о собственности). В случаях с ипотечной квартирой, когда она находится до полного погашения долга в залоге у кредитного учреждения, свидетельства о собственности на жилое помещение у супругов может еще не быть.
В таких случаях указываются номер и дата составления кредитного договора, а также реквизиты договора о купле-продаже недвижимости.
Доля каждого из супругов определяется в соответствии с их договоренностями, чаще всего она обуславливается вкладом каждого из супругов в покупку, а также тем фактом, с кем после развода остаются проживать несовершеннолетние дети.
В случае, если ипотечный кредит еще не погашен, обычно все кредитные обязательства в соглашении распределяются согласно получаемым после раздела долям либо, если доли не определены, то долг, как и жилое помещение, делится поровну.
Нужно ли обращаться к нотариусу
До 2016 года законодательство не требовало обязательного заверения соглашения у нотариуса, но 20.12.2016 года в Семейном Кодексе были приняты поправки, согласно которым нотариальное согласие при составлении документа обязательно.
Какое имущество указывать в соглашении
Перечень вещей, подлежащих разделу при разводе, каждая семейная пара определяет самостоятельно. Одни могут указать только недвижимость или дорогое транспортное средство, другие указывают предметы мебели, антиквариата, другое имущество вплоть до бытовой техники, здесь законодательство не ограничивает граждан.
Но, в любом случае, каждое наименование указанного имущества должно иметь его полное описание:
- наименование;
- размер и цвет;
- при наличии – марку или модель;
- отличительные признаки;
- для недвижимости – адрес;
- для транспортного средства – регистрационный номер;
- примерную стоимость каждого предмета.
Если жилое помещение находится в ипотеке – указать стоимость кредита, дату его погашения, кому и в какой доле она достается при разделе, кто должен будет выплачивать остаток долга после раздела.
Например, супруги взяли в ипотеку квартиру стоимостью три миллиона рублей, а уже после покупки недвижимости у них родился ребенок. Супруги составили соглашение о том, что при разделе жилого помещения мужу достается одна из комнат, в которой в случае развода он останется жить, но взамен он берет на себя выплату остатка долга по ипотеке.
Порядок оформления
Подготовленное с помощью юриста соглашение нужно представить в нотариальную контору, приложив к нему такие документы, как:
- паспорта супругов;
- кадастровые и правоустанавливающие документы на квартиру;
- кредитный договор.
Нотариус изучает документы, проверяет законность условий сделки и после этого удостоверяет соглашение.
Пример
Жена хочет оставить себе квартиру стоимостью 3 миллиона рублей. По закону она должна выплатить мужу половину этой суммы. При этом супруге принадлежит загородный дом, доставшийся в наследство от родителей и оцененный в 1,5 миллиона рублей. Если муж согласен, оформив договор раздела имущества, он получит долю за квартиру не деньгами, а передачей прав на дом. Делить можно и денежные средства, вырученные от продажи вещей, но указывать это нужно отдельным пунктом.
Прежде чем приступать к составлению соглашения, супругам необходимо предварительно изучить информацию о данном документе. В первую очередь это относится к времени подписания соглашения:
- Во время брака, задолго до официального разрыва отношений.
- При подаче заявление в суд на расторжение брака.
- После принятия судом решения о разводе.
В случае, когда речь идет о соглашении, составленном во время брака, необходимо понимать, что предметом договора станет фактически нажитое имущество, имеющееся у супругов на определенную дату. В дальнейшем, возможно внесение корректив или составление нового документа, при обоюдном согласии.
Заключение соглашения во время проведения или окончания бракоразводного процесса выгодно обеим сторонам. Оно позволит решить имущественный вопрос быстро и без скандалов. При этом, не возникнет необходимости в уплате государственной пошлины, общая сумма которой во многом зависит от оценочной стоимости имущества.
Право на заключение соглашения о разделе имущества сохраняется на протяжении трех лет с момента официального
расторжения отношений
.
При составлении соглашения должны быть учтены требования, предъявляемые семейным и гражданским законодательством. Во избежании ошибок, стоит обратится за помощью к квалифицированному юристу или нотариусу.
Адвокат по недвижимости Гордон Андрей Эдуардович
Как правило, раздел квартиры в ипотеке чаще всего происходит при разделе супругами супружеского имущества. Кредит ипотечный, поскольку возврат процентов и самого кредита обеспечен залогом купленной квартиры – ипотекой. Держатель залога – банк кредитор. Раздел ипотеки состоит в разделе имущества – квартиры, и в разделе долга по ипотечному кредиту, если кредит не выплачен на момент раздела квартиры.
Банк не дает согласие на раздел ипотечной квартиры
Подать иск о разделе супружеского имущества
Если банк не дает согласие на раздел ипотечной квартиры, а разделить квартиру нужно, у супругов остается один выход — суд. Проще всего подать иск о разделе супружеского имущества, в том числе и квартиры. Но прежде чем идти в суд рекомендуем получить консультацию адвоката по недвижимости.
Дело в том, что внешне сходные ситуации – квартира в ипотеке разделить, юридически может быть разная и судебные решения будут разными. Например, в одном случае квартира оформлена на имя одного из супругов и при разделе собственность делят на обоих, в другом – один супруг отказывается от своей доли в квартире и переоформляет собственность на другого, а первому супругу выплачивают компенсацию.
В первом случае судом будет изменен режим собственности супругов с общей совместной на общую долевую. При этом в решениях судов по таким делам не содержатся выводы ни о прекращении ипотеки, ни об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой. Что свидетельствует об отсутствии ущемления прав залогодержателя – банка кредитора.
В отдельных случаях при отказе банка в суд идти бесполезно, поскольку раздел ипотечной квартиры запрещает закон. Не может быть разделена в ипотеке однокомнатная квартира. Согласно пункту 4 статьи 5 закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не может быть передана в залог часть имущества, которая не может быть разделена в натуре. Однокомнатная квартира состоит из одной жилой комнаты, и доля в такой квартире не может быть выделена в натуре, как изолированная комната в двух комнатной квартире.
Различие между договором о разделе и брачным контрактом
Так что такое договор о разделе имущества, и чем оно отличается от брачного контракта?
Понятия хоть и схожи, но обладают определённым набором отличий. Последний, можно оформить ещё до свадьбы. В силу же он вступает в момент регистрации брака.
Как оформляется договор в случае добровольного раздела имущества
Чтобы соглашение о добровольном разделе имущества обрело юридическую силу, оно должно оформляться в соответствии с требованием действующего законодательства, в частности Гражданского кодекса.
Рассмотрим подробнее, какие особенности имеет такой документ.
Он должен обладать следующими обязательными атрибутами и включать в себя:
- Регистрационные сведения каждого из супругов (паспортные данные).
- Указание на статусе (находились в браке ранее, или состоят по настоящее время).
- Предмет договора (правовая оценка имущественных ценностей как объекта спора).
- Реестр делимого имущества (полный перечень с указанием цены каждой из ценности, а также общую стоимость).
- Название города, в котором происходило оформление соглашения о разделе имущества супругов.
- Подписи участников сделки и их полная расшифровка.
Эти требования предъявляются Законодательством. В отношении условий, то соглашение о разделе имущества супругов обладает характерными отличиями.
Какое имущество указывать
Данным соглашением можно разделить практически любые имущественные ценности:
- личные вещи каждого из супругов;
- совместно нажитые за период супружества ювелирные украшения и драгоценные металлы;
- объекты недвижимости;
- доход от бизнеса;
- транспортные средства.
И не забывайте о долгах. Раздел долговых обязательств также может быть включён в перечень условий соглашения о разделе имущества между супругами.
К данному шагу прибегают, когда у семьи остались непогашенные долги.
Текст документа должен содержать полное описание кредитного договора, а именно:
- Номер и дату заключения договора.
- Название банка или кредитной организации.
- Общая сумма кредита.
- Остаток долга.
Доли долга, распределяемые между супругами, оговариваются в тексте.
В случае с ипотечной задолженностью, разводящиеся супруги могут:
- Разделить остаток долга пропорционально доли, определяемой документом как собственность.
- Оставить жилье для единоличного пользования.
В последнем случае, допускается назначить денежную компенсацию за снятие задолженности.
Также поступают и в случае неравного раздела. Стоимость определяют на основании заключения квалифицированной экспертной комиссии, которое является приложением к соглашению.
Порядок заключения соглашения между супругами
Законодательством строго обозначен список обстоятельств, когда прекращение брака происходит только в суде, а когда можно развестись и через ЗАГС. На процедуру развода влияют следующие факторы:
- обоюдность согласия развестись;
- общие несовершеннолетние дети (усыновленные, биологические);
- наличие совместного имущества, требующего деления.
Значительно упростить процедуру прекращения брака позволит подписание мирового соглашения – документа, которым решены основные спорные моменты, исключающие длительные судебные прения и конфликты. Составить договор можно до суда или во время судебного разбирательства.
Развод и определение места проживания детей
Статья 24 СК России устанавливает, что принятые условия должны гарантировать соблюдение интересов каждого участника процесса. При нарушении прав ребенка судья обязан отказать в принятии мирового договора.
Соглашение должно содержать следующие данные:
- Указание места жительства ребенка по адресу одного из родителей. Пишется полный адрес и принадлежность квартиры. Если родитель не собственник, то дополнительно указывается, что владелец жилья согласен поставить на квартирный учет ребенка.
- Участие в воспитании, сопровождаемое определением графика встреч. Дополнительно указывается возможность проведения совместного отпуска с родителем. Порядок обоюдного согласования места учебы, посещения внешкольных занятий.
- Назначение алиментов и порядок их компенсации: в твердой сумме или проценте от дохода. Кроме ежемесячных выплат алименты могут платиться с другой периодичностью или предоставляться путем замены на крупные, дорогие подарки (например, недвижимость).