Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риэлтор Или Юрист При Покупке Квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
С кем лучше оформлять покупку квартиры с юристом или с риэлтором.
За оказание юридических услуг вознаграждение выплачивается по заранее согласованному тарифу (или согласованной сумме). Выплата не привязана к сделке, т.е. не связана с фактом оформления перехода права собственности к заказчику. Риэлтор и юрист – не конкуренты, а коллеги Несколько слов в заключение вышесказанного.
Успешное развитие юридических услуг на рынке недвижимости не является следствием случайного совпадения двух факторов: снижения качества работы риэлторов и избытка юристов. Эту ситуацию следует рассматривать как адекватный ответ экономической среды на усложнение операций, желание (запрос) клиента минимизировать риски и дальнейшее углубление специализации. При правильном подходе риэлтор и юрист – не конкуренты, а коллеги, от профессионализма каждого выиграет клиент. Качественная услуга оправдывает затраты.
Юрист покупка квартиры
- Юридическая и практическая помощь по сбору требуемых документов.
- Составление договора купли-продажи квартиры.
- Консультации юриста при покупке квартиры в новостройке или вторичном рынке с документами на право собственности.
- Помощь в выборе оптимального варианта при покупке комнаты или квартиры в Москве и области.
- Проверка жилья на юридическую чистоту.
- Защита Ваших прав и интересов во всех органах гос. власти и других организациях Москвы и Подмосковья.
- Подача документов и сопровождение государственной регистрации сделки купли продажи квартиры.
Купля-продажа квартиры – это ответственное дело, которое лучше сопроводить при помощи хорошего юриста. Который соберёт документы, проверит историю квартиры продавца, примет участие в переговорах по квартире и в регистрации права на собственность недвижимости.
Пошаговая инструкция продажи квартиры через риэлтора
Владельцы продаваемых квартир в большинстве своем – люди, очень слабо разбирающиеся в особенностях рынка недвижимости. Этим и пользуются мошенники, предлагающие помощь в продаже, но на самом деле не выполняющие своих обязательств. В этой статье мы не будем анализировать преимущества и недостатки работы с риэлтором. Вы узнаете, как продать квартиру через риэлтора (пошаговая инструкция), как правильно выбирать посредника, составлять договор и т.д. Далее подробно описаны все этапы продажи жилья через посредника.
Вторая группа расходов: риелторы, нотариус, бронирование
Ко второй группе дополнительных трат относятся, например, расходы на сопровождение сделки, уточняет председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Обычно такие услуги предоставляются агентством недвижимости, задействованным в реализации комплекса, или официальным представителем застройщика.
«Подразумевается оплата агентского договора, в котором прописывается обязательство застройщика сначала сформировать пакет документов для регистрации ДДУ, а потом, после окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию, – сформировать пакет документов для регистрации права собственности. У разных застройщиков и в разных проектах стоимость сопровождения сделки разная, от 25 до 135 тыс. руб. (на рынке новостроек массового сегмента). В проектах более дорогих сегментов эти суммы будут больше», — объясняет эксперт.
Кроме того, возможно, придется отплатить бронирование квартиры на период получения одобрения (согласия) ипотечного кредита и подготовки пакета документов для согласования ипотеки в банке.
Может понадобиться оплатить и услуги нотариуса. Если вы планируете поручить оформление сделки третьему лицу, потребуется доверенность. Также необходимо согласие супруга или супруги на совершение сделки или заявление о том, что не состоите в браке, перечисляет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Стоимость каждого документа, по ее словам, зависит от нотариальной конторы. В среднем один документ обойдется в 700 — 3 000 руб.
Как правило, среднестатистический покупатель платит за услуги нотариуса не более 3 000 руб., а затраты связаны с подтверждением согласия супруга на сделку или семейного статуса, если квартира приобретается супругами совместно, говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова.
Итого
Валерий Кочетков из «ИНКОМ-Недвижимость» приводит примерный расчет дополнительных затрат при покупке квартиры площадью 38 кв. м и стоимостью 2,5 млн руб. в Подмосковье (эксперт предупреждает, что все расчеты очень приблизительные).
Итак, если речь идет о строящемся доме:
- госпошлина за проведение государственной регистрации ДДУ – 350 руб.;
- площадь квартиры может измениться на +/- 0,5 кв. м, то есть при увеличении квартиры может потребоваться доплатить 32 895 руб.;
- БТИ – около 4 тыс. руб.;
- коммунальные расходы за 3 месяца – около 4 тыс. руб.;
- нотариальные расходы – около 2 тыс. руб.;
- максимальная сумма на услуги по регистрации – 2% от стоимости, то есть 50 тыс. руб.
Итого: 93 245 руб. И это в случае, если квартира покупается без привлечения риелторов и банковских средств.
Нужен ли риэлтор при продаже квартиры с нотариусом
Какие есть плюсы при обращении к агенту:
- Экономия времени и нервов. Опытный риэлтор возьмет на себя практически всю работу по продаже – а продавцу останется только согласовать удобные для себя пункты, подписать договор и выполнить условия сделки.
- Снижение юридических рисков. Риэлтор поможет выявить надежного покупателя и отсеять людей, не вызывающих доверия.
- Быстрая продажа квартиры. Продать квартиру с риелтором получится намного быстрее, поскольку он знает нюансы продажи квартиры. Как правило, договор на риелторские услуги заключается сроком на 3-6 месяцев.
- Соблюдение правовых нюансов. Обыватель, не подкованный в правовых вопросах, может по незнанию подписать недействительный документ, который в будущем можно оспорить, а сделку – отменить. Риэлтор не допустит такой ситуации.
- Индивидуальный подход и защита интересов клиента. Риэлтор не просто ищет (знает, как найти) покупателя, предложит подписать типовой договор купли-продажи, а вникнет в индивидуальную ситуацию, грамотно реализует план, как правильно продать квартиру, и разработает документы таким образом, чтобы соблюсти все интересы своего клиента.
Агент может облегчить проведение любой сделки, независимо от ее сложности, а также может дать рекомендации и советы как быстро продать квартиру или побыстрее оформить дом. Однако на практике встречаются ситуации, когда помощник не нужен – а минусы перевешивают плюсы.
Налогообложение
Указанная в договоре купли-продажи сумма не всегда соответствует фактической. Это связано с попыткой уменьшить «налог с продажи жилья» (на самом деле это налог с доходов физических лиц — НДФЛ). Поэтому в договоре нередко указывается сумма, существенно меньше реальной. Это незаконно и может поставить под удар успешность сделки, а также чревато последствиями для обеих сторон.
Чем это грозит продавцу? Кроме риска так и не получить полную стоимость (если передача «не засвеченной» части стоимости планируется отдельно), есть еще риск попасть в поле зрения налоговой инспекции, если информация о сделке станет известна, что чревато уже и санкциями, и возможным уголовным наказанием.
Кроме того, такой договор не выгоден покупателю и он вполне может отказаться от сделки. Во-первых, если декларируемая сумма сделки менее двух миллионов, то он не сможет получить весь налоговый вычет (о вычете будет далее). Во-вторых, для него это риск, что в случае признания сделки не действительной (на это может быть много причин), он не сможет вернуть всю уплаченную им сумму.
Наша позиция в данном вопросе — необходимо соблюдать законы своей страны. К тому же, продавец в любом случае будет обязан подать декларацию о доходах за отчетный год в налоговую инспекцию с указанием суммы сделки, независимо от того, облагается этот доход по его мнению или нет. Поэтому давайте разберемся сколько и в каком случае придется заплатить государству.
Доходы физических лиц, резидентов Российской Федерации, облагаются по ставке 13% (п.1 ст. 224 НК РФ). Доходы не резидентов — по ставке 30%. Резидентом считается лицо, находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
При выборе риелтора следует обратить внимание на то, что риелтор должен:
- Полностью владеть ситуацией на рынке жилья.
- Понимать, в чем заключаются требования заказчика и в дальнейшем действовать только в его интересах.
- Обладать высокой коммуникативностью.
- Использовать в своей деятельности психологические приемы и методы.
- Уметь вести переговоры.
- Знать все возможные особенности и нюансы сделок с недвижимостью.
- Знать об изменениях в законодательстве, затрагивающих сферу рынка недвижимости.
- Иметь опыт в успешном закрытии подобных сделок.
Подписание договора
После того, как все документы подготовлены – юристы агентства составляют ДКП и передаточный акт с учетом особенностей конкретной сделки. Если требуется заверение сделки нотариусом – участники посещают его, а затем передают документы в Росреестр.
После регистрации договора происходит подписание акта приема-передачи и ключи передаются покупателю.
Сколько придется заплатить агенту, когда и почему эта сумма окупится?
Стоимость риэлторских услуг чаще всего составляет 5% от стоимости сделки. В принципе цена на услуги риэлтора может колебаться в зависимости от:
- профессионализма риэлтора;
- условий договора;
- опыта работы на рынке агента.
Сколько платить риэлтору за совершения сделки зависит от того, насколько он профессионально сработал, и заключил выгодную сделку как для продавца, так и для покупателя.
Плюсы и минусы покупки квартиры у агентства недвижимости
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Повышенная надежность сделки. | Дополнительные расходы на оплату услуг АН. |
| Большая база объектов. | Ограниченный уровень ответственности. |
| Помощь в проверке квартиры и оформлении документов. | Можно наткнуться на мошенников. |
| Сокращение срока покупки жилья. | Сложно выбрать правильное АН. |
Нужен ли юрист при покупке квартиры в Москве ?
Зачем юрист при покупке недвижимости через нотариуса
Гарантии нотариальной сделки
Ответы на некоторые вопросы по проведению сделок купли-продажи в нотариальной форме
Адвокат по недвижимости
Гордон А.Э.
-
Обязательно ли нужен юрист при покупке квартиры в Москве ?
Юрист предложит оптимальную схему покупки квартиры. Могут ли покупатель и продавец выбрать схему сделки самостоятельно и правильно?
Часто встречается ложная уверенность участников сделки в собственных силах, основанная на личном опыте или опыте родственников или знакомых, но чаще — на чтении интернета.
Однако, участники забывают, что большинство сделок купли-продажи квартир ведет хотя-бы один специалист: риэлтор, юрист по недвижимости, адвокат по сделкам. И сторона, участвующая в сделке «самостоятельно», фактически получает услуги сопровождения сделки от специалиста с другой стороны. Поскольку покупатель всегда больше рискует, как правило сделку всегда сопровождает специалист на стороне покупателя.
Правда продавцу нужно понимать, что специалист сопровождая сделку прежде всего действует в интересах нанявшей его стороны. Соответственно, адвокат покупателя всегда будет перекладывать риски сделки на продавца, выторговывая для своего клиента-покупателя более выгодные условия. Юристу по сделкам это проще, он постоянно держит в голове схему сделки, документальное оформление купли-продажи, срок, расчеты.Огромные риски возникают при совершении купли-продажи квартиры с участием иностранцев (нерезидентов России). Эти моменты юристы по недвижимости выявляют в первые минуты переговоров по сделкам, и выстраивают соответствующие защитные механизмы, естественно, за счет противоположной стороны.
Можно ли оспорить нотариальный договор купли-продажи квартиры?
Согласно Гражданскому кодексу РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры является юридическим последствием договора купли продажи квартиры.
Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.
Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.
Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.
Похожие записи: