Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для покупки квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Действия для обеспечения безопасности сделки.
Представленный список требуется чаще всего. Но в зависимости от участников, особых условий сделки, способа приобретения и в целом для обеспечения безопасности операции потребуется подготовить и предоставить дополнительные бумаги. Чтобы понять, какие из них могут понадобиться, необходимо рассмотреть наиболее частые варианты купли-продажи.
Например, продавец не состоял в браке на момент покупки собственности, поэтому согласие второго члена семьи не потребуется. При отсутствии у продавца детей, вы не рискуете столкнуться с препятствиями со стороны органов опеки в процессе заключения сделки. Если жилье расположено в панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки можно смотреть и без «поэтажки».
Для обеспечения безопасности операции и полноты сведений может понадобиться:
- Архивная выписка из домовой книги – нужна для получения сведений о лицах, которые раньше были прописаны по данному адресу.
- Расширенная выписка из ЕГРП – поможет установить историю смены владельцев.
- Заключение о рыночной стоимости недвижимости – обязательное требование банка при оформлении ипотеки.
- Справка, подтверждающая дееспособность продавца.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Разрешение на перепланировку, если она осуществлялась.
Список документов зависит от конкретной ситуации в рамках купли-продажи.
Покупка квартиры с использованием маткапитала
Многие получатели материнского капитала используют его на приобретение жилья. Для оформления сделки купли-продажи с использованием таких средств потребуется собрать большой пакет бумаг. В нем обязательно должны быть:
- паспорта участников соглашения;
- сертификаты на получение государственной помощи;
- свидетельства о рождении;
- ипотечное соглашение с банком;
- договор купли-продажи;
- обязательство о выделении доли всем членам семьи заверенное нотариусом.
Если жилье покупается с помощью банка, дополнительно потребуется подготовить:
- акт оценки имущества;
- страховой полис клиента банка;
- залоговое соглашение;
- справку о доходах.
Собранный пакет предоставляется в Пенсионный фонд, где принимается решение о выдаче маткапилата на покупку квартиры. Для регистрации собственности нужно собрать стандартный список документов.
Правоустанавливающие документы
Если предварительно квартира прошла проверку и покупателя устраивает и состояние квартиры и ее окружения, самое время перед покупкой квартиры проверить, какие документы нужно требовать с продавца недвижимости.
У продавца запрашивают сведения об обстоятельствах, при которых недвижимость перешла в собственность к владельцу (договор мены, купчая, дарственная, наследство, приватизация и т.п.) Следует проверить правоустанавливающие документы на наличие исправлений, подделки, заверены ли они нотариусом, есть ли отметка о регистрации.
Рекомендуется внимательно ознакомиться с документами, изучить пункты, в которых могут быть прописаны условия, неисполнение которых влечет за собой расторжение сделки (например, обязательства по выплате в адрес продавца после покупки квартиры и подписания документов). Настораживающим фактором станет и быстрая продажа квартиры сразу после вступления в наследство.
Притязания третьей стороны
С помощью домовой выписки проверяется факт наличия прописанных на отчуждаемой жилплощади лиц. Если на момент сделки кто-либо останется прописанным по данному адресу, необходимо узнать, сохранят ли данные граждане право на проживание после отчуждения собственности. В некоторых случаях среди зарегистрированных жильцов обнаруживаются безвестно отсутствующие лица. В данном случае существует риск оспаривания сделки по прошествии времени со стороны нашедшегося гражданина.
Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.
Шаг 3 – проверка качества квартиры
Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Оформление купли-продажи квартиры
Прежде чем определить, как оформляется сделка купли-продажи квартиры, разберём, что представляет подобный договор. Оформление сделки купли-продажи – соглашение, по которому продавец и покупатель производят обмен, когда квартира меняется на определённую сумму средств. Все совершенные операции продаваемой недвижимости характеризует чёткая последовательность.
Соглашение вступает в силу сразу после подписания документации сторонами. Однако, если собственник квартиры больше ни в чём не участвует, для оформляющего на этом всё не заканчивается. Рассмотрим, что необходимо сделать, чтобы процедура прошла успешно.
В агентстве
Соглашение купли-продажа квартиры 2020 года возможно организовать при участии агента. Риелтор поможет не только оформить документальную составляющую сделки, но и может найти контрагента, а также проконсультировать по всем вопросам, касающимся реализации недвижимости.
Варианты проведения сделки
Определяя, как происходит сделка купли-продажи квартиры, следует оговорить, что отчуждаться может, как всё помещение, так и его доля. Та и другая сделка имеют свои отличия. Рассмотрим особенности, как происходит проведение каждой из них.
Купля-продажа между родственниками
Соглашения между родственниками оформляются аналогично тем, что и составляются между чужими людьми. Обычно такие сделки являются фиктивными, поскольку никакие средства друг другу родственники не дают.
Часто к подобному методу прибегают как к альтернативе составления завещания.
Сроки
Совершение того или иного действия всегда влечёт за собой вопрос, как быстро оформится процедура. Длительность составления соглашения будет зависеть от способа, выбранного для его заключения (самостоятельно или с привлечением 3-х лиц). А вот срок регистрации займёт до 18 суток.
Вторички
В случае приобретения жилья на вторичном рынке, к основному пакету документов потребуется приложить бумаги, подтверждающие отсутствие различного рода обременений, предъявляемых к данному объекту недвижимости, а также документы — основания перехода права собственности от бывших владельцев квартиры к продавцу.
Особое внимание в данной ситуации следует обратить на следующие моменты:
- информацию по выпискам из домовой книги;
- наличию справок об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
- возможности появления третьих лиц, имеющих законные права на недвижимость.
Перед покупкой следует подробно изучить документы на квартиру и собственников, чтобы уточнить, кто и когда ею владел, и могут ли бывшие владельцы потребовать возвращения недвижимости в законном порядке.
На ребенка
Если купленная квартира оформляется на несовершеннолетнего, к основному пакету документов необходимо приложить свидетельство о его рождении.
Оформление документов
Собрав полный пакет бумаг, стороны должны оформить сделку в территориальном отделении Росреестра по месту нахождения квартиры, где покупателю необходимо будет заполнить еще один документ — заявление установленного образца. В него вносятся данные об участниках сделки купли-продажи, о предыдущих собственниках квартиры, а также о лицах, имеющих право пользования жилплощадью. Здесь же прописываются основания регистрации права собственности на объект недвижимости и данные о доверителе (если от имени заявителя действует другой человек).
После приема документов заявителю выдается расписка, а само свидетельство о праве собственности будет готово в течение 30 календарных дней. Государственную пошлину за оформление данного документа, как правило, оплачивает продавец, однако можно заранее договориться о том, какая из сторон сделки возьмет на себя расходы по ее оформлению.
Получив свидетельство о праве собственности на квартиру, покупатель начинает владеть недвижимостью на законных основаниях.
Таким образом, подготовка документов для приобретения жилья — достаточно сложный процесс, требующий скрупулезности и внимательности, а также обширных знаний в соответствующей области законодательства. Поэтому данную процедуру лучше доверить профессионалу.
Порядок оформления покупки квартиры
- Проверьте недвижимость и владельца – убедитесь, что жилье не арестовано, не заложено, бумаги на него в порядке, а собственник адекватно подходит к заключению сделки.
- Подпишите предварительное соглашение – это гарантия выполнения обязательств со стороны продавца, а вы подтверждаете, что готовы приобрести объект.
- Подготовьте бумаги и дождитесь, пока это сделает продавец – соберите документы для заключения сделки и предоставьте их нотариусу.
- Заключите договор – на этом этапе права на недвижимость переходят к вам.
- Рассчитайтесь с продавцом – это можно сделать и до подписания договора, зависит от того, что прописано в договоре купли-продажи.
- Оплатите услуги нотариуса – обычно оплачивают пополам продавец и покупатель.