Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Из чего она складывается?.
При расчете такого вида стоимости жилья учитывается ряд факторов:
- Какова средняя цена квадратного метра, которая действуют в определенном регионе.
- В каком году был возведен дом, в котором находится квартира.
Принято использовать специальную формулу, с её помощью можно не только определить, сколько стоит жилье, но и принять во внимание ряд иных коэффициентов.
Важно! Следует принимать во внимание и иные коэффициенты. Дело в том, что ставка на жилье может быть совершенно разной, даже когда речь идет об одном регионе. В связи с этим, первоочередным фактором является место, где располагается недвижимость. И здесь разница очень существенная.
В качестве примера можно взять Москву. Если брать во внимание информацию из Росреестра, то в столице цена одного квадратного метра недвижимости превышает сумму в районе 500000 рублей, тогда как в небольших городах, квадратный метр может стоить менее 25000 рублей.
Особенности для коммунального жилого помещения
Обратиться в Росреестр, так как в этом государственном органе содержаться данные обо всех объектах недвижимости. При этом, используются способы, аналогичные тем, что задействуются при получении информации о стоимости других жилых помещений.
На заметку. Если комната в коммунальной квартире не выделена, как отдельный объект собственности, то первым делом необходимо выделить долю собственности в натуре.
Потом возникает необходимость в оформлении кадастрового паспорта, в котором определяется стоимость недвижимости, где учитываются размеры всей коммунальной квартиры.
Что такое кадастровая стоимость квартиры
Кадастровая стоимость устанавливается Кадастровой палатой и Федеральной службой кадастра. От нее рассчитывается размер налога на имущество, а также сборы, взимаемые при сделках с ним. При подсчете учитывается:
- уровень доходов в регионе;
- средняя рыночная цена за квадрат;
- «возраст» и степень изношенности объекта;
- тип и размеры недвижимости;
- выгода от коммерческой эксплуатации и др.
Методы расчета
В законе о кадастровой оценке указано, что стоимость объекта рассчитывается на основе рыночной информации с учетом ценообразующих характеристик недвижимости:
- вид разрешенного использования земли и вид использования здания/сооружения на основе технической информации;
- местоположение объекта оценки;
- физические, технические и эксплуатационные характеристики;
- степень благоустройства;
- ограничения в использовании и т. д.
Кроме информации, которая напрямую связана с оцениваемым объектом, оценщик должен изучать и другие факторы, способные повлиять на цену недвижимости. Например, экономические или социальные.
Разработаны методические рекомендации, которые содержат правила определения кадастровой стоимости. Они действуют в отношении земельных участков и других объектов недвижимости, в том числе и незавершенных строительством.
Согласно рекомендациям стоимость определяется методами массовой оценки, когда объекты объединяются в группы по определенным признакам. Например, по сегментам рынка. Всего выделяют 16 таких сегментов.
Но если рыночной информации для массовой оценки недостаточно, то используется индивидуальный подход.
На основе собранной информации рассчитывается кадастровая стоимость, максимально приближенная к рыночной. Оценщик может использовать математические модели для более точного результата. Понятно, что итоговая величина зависит от квалификации специалиста. Ошибки не исключаются, поэтому большой счет в вашей квитанции на оплату налога на имущество – это не приговор. Его всегда можно оспорить.
Закон введен в действие с 01.01.2017, но до 2020 года действует переходный период. В частности, он касается того, кто оценивает объект. С 2020 года это могут делать только бюджетные организации, созданные в субъекте РФ. До этого года кадастровой оценкой будут заниматься оценочные компании.
Зачем нам нужны кадастровая стоимость квартиры и Росреестр
Давайте для начала проясним, что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она вообще нужна.
Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной.
Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта.
Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.
Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной.
Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно. Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи.
Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.
Что такое кадастровая стоимость квартиры?
Кадастровая стоимость – это цена недвижимости, определяемая в результате комплексных кадастровых работ, проводимых за государственный счет. Оценка недвижимости проводится по заказу региональных органов, после чего все показатели фиксируются Росреестром в ЕГРН. Кадастровая стоимость квартиры, подтвержденная Росреестром, будет применяться в следующих случаях:
- чтобы рассчитать налоговые платежи – сразу после внесения сведений в ЕГРН, эту информацию получает ИФНС для выставления собственникам платежей по имущественному налогу;
- для получения ипотечного кредита – банк может использовать показатель кадастровой стоимости для оценки недвижимости при выдаче кредита либо при обращении взыскания на залог;
- для расчета пошлины нотариусу при вступлении в наследство – граждане могут самостоятельно выбрать между показателями кадастровой и инвентаризационной стоимости для расчета при вступлении в наследство;
- в иных случаях, предусмотренных законом.
Можно ли определять по кадастровой стоимости цену жилья по договору купли-продажи? При совершении сделок стороны сами определяют все условия договора, в том числе его цену. Если продавец и покупатель будут согласны на применение показателя кадастровой стоимости, такой вариант будет полностью соответствовать закону.
Из чего складывается кадастровая стоимость?
Разберем, из чего складывается кадастровая стоимость кадастровая стоимость квартиры, и какие критерии будут учитываться при оценке. Кадастровая цена применяется с 2014 года, когда был введен механизм кадастрового учета.
Для внесения сведений о стоимости квартиры в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)¸ необходимо провести государственную оценку.
Для этого региональными властями проводятся комплексные кадастровые работы – не чаще одного раза в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.
Оценка дает возможность определить кадастровую стоимость квартиры с учетом:
- года постройки объекта — чем старше дом, тем меньше стоит 1 кв.м. жилья в нем;
- средней стоимости 1 кв.м. в конкретном городе или регионе;
- месторасположения дома, в котором находится квартира, его удаленности от центра, престижности;
- других факторов.
Обратите внимание!
Комплексные кадастровые работы не учитывают индивидуальные особенности конкретной квартиры. Поэтому показатель кадастровой стоимости может существенно отличаться от объективной рыночной цены недвижимости.
Недостоверный показатель кадастровой стоимости приводит к существенному завышению налога на имущество. Поэтому собственники могут оспорить результаты государственной оценки через региональную Комиссию при Росреестре либо в судебном порядке.
Что такое кадастровая стоимость квартиры, где и как она используется, как рассчитать ее самостоятельно
В нашей стране меняется налог на недвижимость. С 2015 года и до 2019 пройдёт постепенный переход всех регионов страны на новую систему налогообложения. Чтобы это произошло, каждый из регионов должен подготовить кадастровую оценку объектов недвижимости.
Будут изменены правила начисления налога: теперь налог будет высчитываться не из инвентарной стоимости, а из кадастровой стоимости. Старая система налогообложения сохранится ещё в течение пяти лет.
Понять всю процедуру начисления и расчёта налога на недвижимое имущество поможет определение кадастровой стоимости и то, как её можно рассчитать.
Способы расчёта кадастровой стоимости
1) Первый способ рассчитать стоимость квартиры поможет сайт Росреестра. Там надо будет ввести адрес о своей квартире, а дальше система сама подсчитает всё остальное. Если соблюсти пошаговые указания инструкции, то сделать это будет нетрудно:
Как узнать кадастровою стоимостьНа сайте Росреестра находим страницу «Справочная информация по объектам недвижимости». Здесь надо нажать на кнопку слева от надписи «Адрес».
Справа от «Адреса» написано: ГКН / ЕГРП. Надо выбрать ГКН, что означает Государственный Кадастр Недвижимости.
Следующие действия довольно просты: по порядку заполняются все окошки, начиная от «Субъекта» и заканчивая «Номером квартиры».
После всех заполненных окошек, внизу страницы нужно нажать синюю кнопку с надписью «Сформировать запрос».
Поисковая система сайта найдёт нужную квартиру, нажав на которую мы получим то, что искали — кадастровую стоимость.
2) Вторым способом определения стоимости квартиры является возможность посмотреть в кадастровом паспорте. Может оказаться, что такого документа в наличии нету. Тогда его надо заказать в Кадастровой палате напрямую или же через интернет на сайте Росреестра. Что интересно, — паспорт может получить любой человек на любую квартиру. А вот поставить квартиру на кадастровый учёт могут только хозяева данной недвижимости.
Процедура получения кадастрового паспорта начинается с посещения Службы Кадастра, где следует выполнить целый ряд определённых действий.
Кадастровая служба В первую очередь, естественно, пишется заявление. Форму выдадут на месте — останется только заполнить в нужном месте.
В зависимости от ситуации, потребуются те или иные документы. Обычно достаточно одного паспорта. Но если были изменения в квартире или её надо поставить на кадастровый учёт, то тогда к своему паспорту придётся приложить оригиналы и копии соответствующих документов.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры и что это такое?
В жизни иногда возникают ситуации, когда встает вопрос, как узнать кадастровую стоимость квартиры? Но для полноценного ответа следует прежде всего выяснить, что это такое, как происходит расчёт, где узнать стоимость и отчего она меняется.
Определение и суть термина
Итак, что такое кадастровая стоимость квартиры? Это специальная стоимость квартиры, действующая на рынке недвижимости, она устанавливается и рассчитывается таким действующим органом, как Федеральная Служба Кадастра и Кадастровая палата.
По большому счёту кадастровая стоимость на недвижимость представляет собой публичный эквивалент стоимости любого из объектов недвижимости. При этом, для расчёта учитывается место расположение квартиры, её тип, состояние, площадь, наличие санузлов, электричества и прочих факторов.
Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?
Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.
Этапы оценки кадастровой стоимости:
- Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
- Проходит проверка ваших бумаг.
- Заявление одобряется.
- Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
- Утверждение оценки.
- Внос данных в ЕГРН.
- Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).
В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.
В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:
- Запрос в реестровый орган.Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
- Запрос на сайте Росреестра.Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.
- Запрос на специализированных онлайн-сервисах.На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.
Что влияет на величину КС
Определяя размер КС объекта, уполномоченные органы в первую очередь основываются на имеющихся данных рынка и иных сведениях, касающихся экономических характеристик использования данного объекта.
Говоря о том, от чего зависит кадастровая цена недвижимости, прежде всего стоит упомянуть ее количественные и качественные характеристики. Например, при расчете размера КС следует учитывать:
- площадь объекта;
- местоположение;
- год ввода в эксплуатацию;
- назначение объекта;
- материал стен – для объектов капитального строительства;
- разрешенное использование, категории земель – для земельных участков.
Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости зависит от того, к какому виду она относится. Если речь идет, например, о частном доме, то цена будет включать:
- оценочную стоимость земельного участка, на котором он расположен;
- цену самого жилого помещения.
Во внимание принимаются дополнительные сведения и характеристики этих объектов. Если речь идет о квартире, то учитываются только ее качественные характеристики.
Как узнать КС
Способов получения такой информации достаточно. Это можно сделать из дома, с помощью интернета, но в этом случае не будет официального заверенного документа. Если ситуация требует, чтобы данные Госкадастра были обозначены на бумаге, можно следовать иным способом.
Выделяется несколько способов узнать КС собственной квартиры.
- Через интернет, на странице Росреестра.
- Через официальный запрос.
- Просчитать самостоятельно. В таком варианте цена будет примерная.
- Пригласить оценщика.
Какой вариант наиболее удобный, решает сам собственник жилья.
Влияние кадастровой стоимости на налог
На федеральном уровне утверждена минимальная налоговая ставка в 0,1%, но у местных муниципальных властей объектов федерального значения есть право увеличивать её втрое, до 0,3%. С 2017 года в список налогооблагаемого имущества включили дачи, жилой недострой.