Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка и продажа недвижимости: все о налогах». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Налоги при продаже недвижимости: общие положения.
Налог на прибыль организаций — это прямой налог, его величина прямо зависит от конечных финансовых результатов деятельности организации.
Да, я выясняла сегодня как это работает в стране моего проживания. Сначала выплачивается налог с дохода в стране где недвижимость находится, а потом с остатка по налоговой ставке страны проживания с учетом уменьшения затрат.
Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов ОС отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся.
Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения налоговой инспекции, которым ему был доначислен налог на доходы физических лиц (далее — налог), не уплаченный при получении денежных средств в долг от другого гражданина. Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики <...> по вопросу о порядке налогообложения прибыли организаций при совершении операций с недвижимым имуществом сообщает следующее.
Ставка налога на имущество утверждается на уровне региона, но не может превышать 2,2% — ограничение, наложенное Налоговым кодексом. В некоторых регионах введены льготные ставки для отдельных видов деятельности и даже возраста имущества.
Верховным Судом Российской Федерации проведено изучение вопросов, поступивших из судов общей юрисдикции и арбитражных судов, а также обобщение отдельных материалов судебной практики, связанных с применением законодательства о налогах и сборах.
Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом
Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:
- Размера полученной выгоды;
- Является ли организация резидентом РФ.
Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.
Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:
- При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
- При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
- При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.
Особенности судебной практики.
Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.
Для последнего основанием является:
- Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
- Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.
Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:
- Рецензии на вывод оценщика;
- Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
- Задокументированные жалобы других клиентов.
Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.
Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.
Какие поступления не учитываются для налогообложения
Поступлениям, с которых не нужно платить налог на прибыль, посвящена ст. 251 НК РФ. Сразу скажем, что этот перечень исчерпывающий и никаким расширениям и дополнениям не подлежит.
Основными необлагаемыми доходами являются:
- вклады в уставный капитал, а также вклады собственников в имущество с целью увеличения чистых активов компании;
Бизнес
Автоматизация бизнес-процессов • Интернет-магазины • Строительство • Телефонная связь • Оптовые компании
Наука
Педагогика • Образование • Школы • Обучение • Учителя
Объект налогообложения налогом на прибыль — что это?
Понятие прибыли для целей налогообложения раскрывается в ст. 247 НК РФ.
Если вы — российская организация, не являющаяся участником консолидированной группы налогоплательщиков (КГН), прибыль для вас — это положительная разница между доходами и расходами, учитываемыми при налогообложении. Для участников же КГН прибыль — это величина совокупной прибыли всех участников группы, приходящаяся на конкретного участника.
Прибылью иностранных организаций, которые осуществляют деятельность в РФ через постоянные представительства, являются доходы представительства, уменьшенные на его расходы. Для иных иностранных компаний это доходы, полученные от источников в РФ, определенные в соответствии со ст. 309 НК РФ.
Таким образом, понятие налоговой прибыли весьма многогранно и различается в зависимости от категории плательщика.
См. также «Кто является плательщиками налога на прибыль?»
В рамках данной статьи мы будем рассматривать лишь наиболее массовый объект налогообложения налогом на прибыль — прибыль обычной российской организации.
Доходы и их «прибыльная» классификация
Итак, прибыль — это положительная разница между полученными организацией доходами и понесенными расходами.
К доходам в «прибыльных» целях, согласно п. 1 ст. 248 НК РФ, относятся:
Это выручка от продажи товаров/работ/услуг (в том числе полученная в натуральной форме) как собственного производства, так и ранее приобретенных, а также от реализации имущественных прав.
К ним относятся все остальные доходы, помимо выручки. К примеру (ст. 250 НК РФ):
- курсовые разницы (см. «С 01.01.2015 в учете возникают только курсовые разницы»);
- штрафы, пени, иные санкции за нарушение договорных обязательств, суммы возмещения убытков или ущерба (см. «Если кредитор не требует уплаты штрафных санкций, предусмотренных договором, нужно ли их включать в доходы?»);
- арендные платежи, если сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности;
- проценты по договорам займа, банковского счета, банковского вклада, а также по ценным бумагам и другим долговым обязательствам;
- безвозмездно полученное имущество, за некоторым исключением (ст. 251 НК РФ);
- доход прошлых лет, выявленный в текущем периоде;
- стоимость МПЗ, полученных при демонтаже или разборке при ликвидации ОС (кроме случаев из подп. 18 п. 1 ст. 251 НК РФ);
- кредиторская задолженность, списанная за сроком давности или по другим основаниям (см. «В каком периоде включается в доходы просроченная кредиторская задолженность?»);
- выявленные при инвентаризации излишки МПЗ и др.
Схема 1. Продать недвижимость через дружественного упрощенца
По этой схеме продавец заменяет налоги по общей системе на единый налог при УНС, ЕНВД и т.д. Так он снижает НДС, и налог на прибыль с части торговой наценки.
Как работает схема. Организация на общем режиме налогообложения продает дружественному упрощенцу объект по цене чуть выше остаточной стоимости. Затем продавец уплачивает НДС и налог на прибыль с минимальной наценки. Далее спецрежимник продает актив следующему покупателю уже по рыночной стоимости и с полученной выручки платит налог по ставке ниже, чем ставка налога на прибыль.
Низконалоговым субъектов может быть упрощенец или ИП на общей системе. Последний уплачивает НДФЛ по ставке 13 процентов вместо налога на прибыль.
Схема 2. Сделать взнос в уставный капитал упрощенца
По такой схеме продавец не платит НДС с продажи объекта, а прибыль по сделке облагается налогом по ставке упрощенной системы налогообложения. Продавец теряет восстановленный при передаче упрощенцу НДС. Схема выгодна, если объект приобретался без НДС или почти полностью самортизирован.
Налог на прибыль у организации, передающей имущество в безвозмездное пользование
Для признания в целях налогообложения прибыли организаций расходов должны быть соблюдены критерии, установленные ст. 252 НК РФ.
Согласно положениям данной статьи НК РФ в целях налогообложения прибыли принимаются все экономически оправданные и документально подтвержденные расходы налогоплательщика, которые понесены им в связи с осуществлением деятельности, направленной на извлечение дохода.
Расходы, не соответствующие указанным критериям, при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются (п. 49 ст. 270 НК РФ).
Из Письма УФНС России по г. Москве от 15 января 2009 г. N 19-12/001819 следует, что при безвозмездной передаче имущества, принадлежащего организации, не предполагается получение организацией каких-либо доходов, организация не получает экономической выгоды, в связи с чем у нее не возникает дохода, учитываемого для целей налогообложения прибыли. Таким образом, если организация при безвозмездной передаче имущества не получает дохода, то и расходы в целях налогообложения прибыли не могут быть признаны.
Согласно п. 16 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей.
Налог на прибыль при безвозмездной передаче (получении) имущества с переходом права собственности
Выше мы рассмотрели вопросы, касающиеся передачи и получения имущества по договору безвозмездного пользования, когда право собственности на имущество от передающей стороны к стороне, получающей имущество в пользование, не переходит.
Но в некоторых случаях при безвозмездной передаче (получении) имущества происходит переход права собственности на него. Одним из таких случаев является дарение имущества. Напомним, что по договору дарения в соответствии со ст. 572 ГК РФ одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Если дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает 3000 руб., договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме, что установлено п. 2 ст. 574 ГК РФ. Обратите внимание, что в отношениях между коммерческими организациями не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
В целях налогообложения прибыли стоимость безвозмездно переданного имущества и расходы, связанные с такой передачей, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль на основании п. 16 ст. 270 НК РФ.