Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законно ли требуют страховку при ипотечном кредите». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Штрафы и взыскания.
— Летом 2106 года в закон «Об ипотеке», были внесены изменения, ограничивающие размер неустойки (штрафов, пеней) по договору ипотеки со стороны заемщика. Насколько документ улучшил их положение?
— Документ заполнил пробел в законодательстве, когда по необеспеченным потребительским кредитам закон ограничивал кредитора в объеме штрафов, но по ипотечным – никаких лимитов не существовало.
НЕКОТОРЫЕ БАНКИ УСТАНАВЛИВАЛИ ШТРАФЫ ДО 0,5% В ДЕНЬ ЗА КАЖДЫЙ ДЕНЬ ПРОСРОЧКИ, А ЭТО БОЛЕЕ 180% ГОДОВЫХ
Это имело не столько дисциплинирующую функцию, сколько являлось попыткой заработать на проблеме человека. И это только усугубляло и без того сложную ситуацию для заемщика. Особую актуальность этот закон приобрел, в частности для тех, кто взял ипотечный кредит в иностранной валюте.
Теперь закон «Об ипотеке» ограничивает размер неустойки уровнем ставки рефинансирования Банка России в годовом исчислении либо не более 0,06% в день за каждый день просрочки платежа, в зависимости от условий договора. Впрочем, это не исключает того, что до подписания договора по ипотеке нужно детально уточнить все вопросы по ставкам за просрочку платежа, штрафам и прочим мерам воздействия.
— Существует ли практика «навязывания» услуг при выдаче ипотечных кредитов? Например, страховки.
— Да, существует. К примеру, очень часто при оформлении ипотечных документов в счет включается плата за различные консультации и юридические услуги, которые якобы оказывались в ходе визита клиента в банк. Но при этом менеджер о таких деталях умалчивает.
И ЕСЛИ КЛИЕНТ НЕ ПРОЧИТАЕТ ВНИМАТЕЛЬНО ВСЕ ПОДПИСЫВАЕМЫЕ БУМАГИ, ТО ОН ПРОСТО РАСПРОЩАЕТСЯ С НЕСКОЛЬКИМИ ЛИШНИМИ ТЫСЯЧАМИ РУБЛЕЙ
Наши мониторинги также выявляют жалобы на навязывание платных услуг по оформлению документов и справок по имеющимся финансовым продуктам, реализацию дополнительных кредитных продуктов, например, кредитных карт.
Но, конечно, основной навязанный продукт – это страховка. В отличие от потребительского кредитования, по ипотеке требования по страхованию законны и обязательны. Но, как я уже отмечал выше, ипотечному заемщику следует помнить, что он обязан страховать только предмет залога, то есть жилого объекта, покупаемого в кредит. Все остальные риски страхуются по его добровольному согласию.
На практике банки предлагают ипотечным заемщикам много дополнительных страховых продуктов. Например, расширенное страхование залоговой недвижимости, титульное страхование. А также прочие виды, характерные для потребительских кредитов – страхование жизни, от несчастных случаев и болезней и другие. Часто клиенту делают «пакетное» предложение, «зашивая» в него добровольные виды страховок вместе с обязательным страхованием предмета залога.
Что касается страхования предмета залога, то тут важно иметь ввиду, что в договоре должна быть предусмотрена возможность отключения от программы страхования при досрочном погашении кредита. Иначе часть суммы страховки за «неиспользованный» период вам никто не вернет.
Кто в выигрыше при наступлении оговоренных случаев
При наступлении страхового случая, обычно, получателем страховки является клиент страховой компании. Но не в случае ипотечного страхования. В данном случае страховка играет роль буфера, защищающего интересы займодателя и лишь косвенно интересы клиента.
При наступлении страхового случая получит компенсацию не клиент, а банк. Его риски застрахованы, но платит за эту страховку своими деньгами, не входящими в сумму займа, клиент.
При наступлении любого страхового случая при ипотечном кредитовании в выигрыше только банк.
Клиент остается при своих: он не получает то, ради чего брал ипотеку, не обязан платить кредит. Страховая компания в убытке, так как вынуждена своими деньгами расплачиваться с банком по остатку займа.
При желании клиента получить то, ради чего затевалась ипотека, ему придется все начать с начала и заключить со страховщиком новые договора. Вот только свою скидку за безубыточное страхование он уже потеряет и заплатит максимальную стоимость страховки, хотя его прямой вины в наступлении страхового случая может не быть вовсе.
Что делать, если выбранная компания отказывает в выплате
Исходя из типов страхования, применяемых для защиты рисков при ипотечном кредитовании, возможны правомочные отказы страховщиков в выплатах даже при наступлении предусмотренных полисом страховых случаев.
Например, по страхованию жизни не полагается выплата, когда зафиксирована смерть лица при попытке самоубийства. Также не заплатят после смерти водителя, управлявшего автомобилем, будучи пьяным или под действием наркотиков.
Не будет выплат в тех случаях, когда клиент знал о проблемах со здоровьем, но страховщику об этом не сообщил.
Если страховая отказывается платить, но клиент не согласен с причиной отказа, ему следует проконсультироваться с адвокатом, изложив ему обстоятельства наступления страхового случая, показав страховку, кредитный договор с банком.
После изучения всех обстоятельств данного спора, юрист подскажет: имеет ли дело перспективу положительного разрешения в суде. После этого при положительном прогнозе он поможет собрать необходимый пакет документов и сформулировать исковые требования.
Вопрос законности требований банков при ипотеке страховать риски за счет клиентов имеет множество аспектов.
Только изучив точку зрения законодательства, а также все предлагаемые конкретным банком условия, можно принимать какое-либо решение. Речь идет о том, чтобы согласится или отказаться от предлагаемых банком условий оплаты ипотечной ссуды со страховкой или без.
В этом случае лучше показать договор опытному юристу, который подскажет, на что стоит обратить внимание и насколько выгодным данное предложение является в свете прочих на рынке ипотечного кредитования.
Этап 2. Сходите на встречу с ипотечным консультантом
Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.
Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:
- Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
- Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
- Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
- Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
- Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
- Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
- Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
- Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
- Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.
При встрече с консультантом постарайтесь выглядеть презентабельно. То же самое касается фотографии для документов. От вашего внешнего вида многое зависит. Потрепанная одежда, мешки под глазами, несвежий внешний вид, щетина на лице — все это заставит клерка усомниться в вашем благосостоянии.
Часто случается так, что при встрече вы задали все вопросы, которые хотели. Однако через несколько дней у вас появились новые. Даже если какой-то пункт затерялся в памяти, всегда можно договориться о повторной встрече или позвонить.
Этап 4. Подайте заявку и получите одобрение
Подача заявки начинается с похода в выбранный банк и заполнения анкеты. Последнюю можно скачать с официального сайта банка. Кредитный консультант проверит ее на ошибки и заберет все документы на рассмотрение. Этот процесс обычно занимает от 3 до 5 рабочих дней. В это время обязательно будьте на связи. Кредитные менеджеры по ходу дела могут звонить и запрашивать документы, задавать новые вопросы.
Банки уведомляют клиентов о вынесенном решении посредством SMS сообщений, электронной почты, звонков. В случае положительного решения сотрудник банка попросит прийти в отделение. Он назовет сумму и условия ипотеки. С этого момента можете приступать к поиску квартиры.
Если заявку рассматривают более 7 дней — можете позвонить консультанту самостоятельно и выяснить причину задержки. Может быть необходимо принести дополнительные документы, или долгий срок вынесения решения связан с высокой загруженностью работников банка.
УЛОВКА №1. НИЗКАЯ СТАВКА
Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.
Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).
3. Не рефинансировать ипотеку
Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования. В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.
Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.
Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.
Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.
Что это за форма кредитования?
Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту.
Первоначальный взнос
Когда оформляется ипотека начальный взнос может быть от 0 до 30% и более от оценочной стоимости жилья, которое покупает заемщик за кредитные средства.
Например, оценщик оценил выбранную заемщиком квартиру в 50 тысяч долларов, тогда:
- банк может оформить ипотеку на всю сумму (первоначальный взнос составляет 0%);
- банк может выдать ссуду в сумме 45 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 5 тысяч долларов, то есть 10% от оценочной стоимости квартиры);
- банк выдает в кредит 35 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 15 тысяч долларов, то есть 30% от оценочной стоимости квартиры);
- ипотека оформляется на 20 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 30 тысяч долларов, то есть 60% от оценочной стоимости квартиры).
И так далее. Как правило, в условиях ипотечного кредитования указан обязательный размер первоначального взноса, но сумма может корректироваться. Например, если залоговое имущество оценено дешево, тогда сумма первоначального взноса будет увеличена для покрытия рисков невозвратности кредита, или клиент изъявил желание сразу внести больше средств, чтобы взять меньшую сумму кредита.
Иногда клиенту не хватает средств на первоначальный взнос, тогда банк может предложить оформить дополнительный кредит для покрытия недостающей суммы, например, потребительский или карточный.
Стоимость страхования и сумма покрытия
Стоимость полиса защиты здоровья и жизни варьируется в пределах от 0,18% до 1,5%. Такая разница обусловлена не только ценовой политикой компаний, но и рядом факторов. Все дело в том, что уровень риска потери здоровья для каждого клиента индивидуален, как и он сам.
Что влияет на стоимость ипотечного страхования
Вот, что способно повлиять на конечную стоимость страхования:
- возраст будущего заемщика, его пол и семейное положение;
- профессия и стаж на последнем месте работы;
- состояние здоровья, наличие вредных привычек.
Можно догадаться, что для молодого офисного работника и для работника МЧС в возрасте стоимость полиса будет неодинакова. Но не стоит рассматривать каждый вид страховки по отдельности, так как большинство страховщиков предлагают комплексный ипотечный продукт, включающий три вида страховки. Тогда на конечную общую стоимость вполне способно повлиять и состояние объекта залога, и даже характер местности, в которой расположена закладываемая недвижимость.
Общая стоимость пакета составляет от 0,5% до 1,5% от суммы кредита (не путать со стоимостью предмета залога). Это значит, что при сумме займа в 1 000 000 рублей и страховом тарифе 1%, заемщику предстоит оплатить страховой взнос в размере 10 000 рублей.
Вносить платежи необходимо ежегодно до определенной даты, указанной в графике оплаты полиса. Так как с каждым годом сумма основного долга снижается, становится меньше и сумма взноса. Для удобства клиента оплачивать страховку разрешено в рассрочку, но только при условии предварительного согласования этой возможности с банком.
Где можно оформить страховой полис?
Иногда конфликты с сотрудниками банка возникают не на почве нежелания клиента оформлять полис защиты от рисков, но от навязывания менеджером определенной страховой компании с завышенными тарифами. Такое может случиться по различным причинам, в числе которых лидирует личная заинтересованность менеджера или кредитора. Поэтому, каждый будущий ипотечный заемщик обязан знать, что у него всегда есть право выбора.
Банк обделен правом не только навязывать страхование жизни и здоровья клиента, но и принуждать его к оформлению полиса в какой-либо фирме. Каждая кредитная организация сотрудничает с несколькими страховыми компаниями, и каждый заемщик имеет право застраховать свою жизнь в любой из них. Эта норма является общим правилом для всех банков, она прописана в кредитном договоре и указана на информационных стендах в кредитных организациях.
Клиент банка может пойти дальше и попробовать заключить договор страхования с компанией, не внесенной в список аккредитованных фирм. Такое возможно только по предварительному согласию кредитора, требованиям которого должна отвечать выбранная компания-страховщик.