Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд принудил собственников продать доли в квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Что такое преимущественное право покупки и кто им обладает.
Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право преимущества при покупке доли у совместных собственников. Под этим правом подразумевается первоочередное право покупки по стандартным условиям.
Перед тем как начать процедуру продажи недвижимости, собственник должен уведомить о своих намерениях всех остальных собственников. Уведомление обязательно направляется в письменном виде. У владельца должно быть подтверждение отправки.
В уведомлении прописывается цена и указаны условия продажи. У остальных собственников есть месяц на то, чтобы принять решение, купить доли или нет.
Если в течение 30 дней они не заявляют свои права, долю в квартире можно продавать третьим лицам.
Если сделку нужно совершить раньше 30 дней, можно взять с каждого собственника отказ в письменной форме. При нарушении имущественных прав других собственников сделка может быть оспорена в течение 90 дней в суде. В такой ситуации она будет аннулирована.
Уведомление других собственников о предстоящей сделке
Если квартира находится в долевой собственности, владелец при наличии намерения продать ее должен уведомить остальных собственников о предстоящей сделке. Без наличия согласия договор купли-продажи будет невозможно зарегистрировать в Росреестре.
Направлять уведомление остальным владельцам требуется для достижения следующих целей:
- дольщик, который получил уведомление о намерении продажи части недвижимости, должен принять решение о покупке в течение 30 календарных дней,
- если после получения уведомления один из собственников уклоняется от дачи согласия, но и приобрести долю сам не планирует, можно оформлять продажу без его ответа,
- если остальные дольщики выражают согласие приобрести долю, сделка должна быть оформлена с ними на условиях, указанных в уведомлении.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
От того, правильно ли будут проинформированы остальные дольщики, зависит законность сделки, а также состав покупателей.
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд
Согласно гражданскому процессуальному законодательству РФ данные споры рассматриваются районными судами по месту нахождения выкупаемой доли (исключительная подсудность).
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
- Документы, подтверждающие право собственности истца
- Справку о регистрации лиц по спорному адресу (Ф-9)
- Характеристику жилого помещения
- Заключение оценщика (если проводили до суда)
- Квитанцию об оплате госпошлины, рассчитанную от цены иска
- Документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли, если таковое направлялось (почтовая квитанция, опись вложения в письмо, извещение)
- Иные документы, которые послужат доказательствами позиции истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам, и т.д.).
Вынесенное по делу решение суда является основанием для перехода права собственности на незначительную долю к другому сособственнику, а у вынужденного продавца возникает право на получение денежных средств, размещенных на депозите Управления судебного департамента.
Резюмируя, можно сказать, что дела о принудительном выкупе незначительных долей в общем имуществе достаточно сложные и непредсказуемые, даже для опытных процессуалистов необходима тщательная подготовка и проработка правильной стратегии, поскольку имеется ряд сложных юридических тонкостей и необходимость доказывания совокупности факторов, которые в целом влияют на исход дела.
Самостоятельно вести такое дело и добиться его положительного исхода человеку, не имеющему познаний в юриспруденции, будет крайне сложно, поэтому составление искового заявления и ведение дела в суде рекомендуется доверить профессиональному юристу.
Когда можно заставить собственника продать долю?
Законом предусмотрено несколько факторов, позволяющих доказать правомерность принудительного выкупа доли у одного из собственников:
- Малый размер доли. Если размер доли слишком мал и не представляется возможным выделить ее.
- Невозможность выделения доли. Доля не может быть выделена без ущерба для проживания других собственников помещения (однокомнатная квартира, квартира с одной ванной комнатой и с одним входом).
- Отсутствие интереса к имеющийся доле у ее владельца и нахождение у него в собственности другой недвижимости.
Зачастую владельцы могут не проживать в квартире, быть не зарегистрированными в ней и не нести ответственности за оплату услуг ЖКХ.
Принудительный выкуп доли в квартире через суд
Право собственности имущества закреплено в ст.35 Конституции Российской Федерации. Исходя из этой статьи, никто не может быть лишен собственности в принудительном порядке любым способом, кроме как по решению суда. Таким образом, выкупить долю в квартире в принудительном порядке возможно, однако для этого должны выполняться все условия.
Основания для обращения в суд
Особенности использования долей имущества указаны в статье 252 ГК РФ. И там же, в пункте 4, указана возможность выплатить компенсацию владельцу доли. Фактически это и будет выкуп в принудительном порядке. Но для этого должны быть очень веские основания. Так, забрать долю с выплатой компенсации можно только если выполняются все следующие пункты:
- Доля является незначительной.
- Долю невозможно выделить в натуре.
- Владелец доли не имеет возможности/желания/потребности использовать эту долю.
Уведомление
Продавец обязан отправить другим совладельцам уведомление о намерении продать долю дома и земельного участка. Рекомендуется доверить эту процедуру нотариусу.
Но также его можно самостоятельно составить и разослать заказными письмами с оповещением о получении. Дольщикам дается на ответ один месяц со дня получения письма.
Как продать долю в доме без согласия других собственников
Часто между совладельцами возникают разногласия, которые приводят к отказу приобретать другую долю. Но можно ли продать долю в доме без согласия второго собственника?
В этом случае существует 2 варианта: продажа третьему лицу и выделение доли в натуре.
Основные аспекты
Долевая собственность означает, что один объект принадлежит нескольким собственникам. Получить часть квартиры во владение можно разными способами.
Например, приватизированная квартира становится совместной собственностью всех лиц, участвовавших в процессе приватизации.
По желанию владельцев доля каждого может быть выделена и официально закреплена. Долю квартиры можно получить в дар, по наследству либо при разделе имущества во время развода.
Но особенность долевого владения квартирой в том, что нельзя выделить долю в натуре. Обусловлено это тем, что нельзя поделить квартиру на несколько обособленных помещений с отдельными входами.
Стороны соглашения
Законным правом на продажу доли в квартире располагает только собственник. Покупателем может выступать любой человек, но если на это согласны остальные собственники.
Вариант проживания с совершенно посторонним человеком вряд ли обрадует большинство людей.
Во избежание судебных разбирательств, касающихся продажи доли общего жилья, предусмотрено преимущественное право на покупку доли другими собственниками.
По этой причине продажа доли предполагает предварительное уведомление всех совладельцев о желании продать свою часть имущества.
В течение месяца собственники должны дать ответ, желают ли они купить предложенную долю по цене продавца.
Если несколько собственников выразили желание заключить сделку, продавец вправе выбирать, кому продать имущество. В случае отказа можно искать стороннего покупателя и заключать с ним сделку купли-продажи.
Как правильно продать долю в квартире
Как продать свою долю в квартире? Продавая долю квартиры, нужно знать, что если квартира находится в общей собственности, то осуществить сделку невозможно.
Просто по той причине, что доли не существует ни де-юре, ни де-факто. Выделение доли происходит по соглашению сторон. Участники вправе делить квартиру, как на равные части, так и на неравные.
Что значит жилой дом блокированной застройки по Градостроительному кодексу, читайте здесь.
В 2019 году продажа доли квартиры осуществляется в том же порядке, что и в 2019 году. То есть основным правилом выступает соблюдение преимущественного права покупки доли.
Но порядок регламентирован новым законом ФЗ № 218. Изменения законодательства требуют обязательного нотариального удостоверения сделки отчуждения доли.
В противном случае сделка признается ничтожной. Необходимо знать, что нотариус не обязан проверять законность предыдущих сделок. Он лишь проверяет правильность заключения текущей сделки.
Не отвечает нотариус и за порядок расчетов. Ответственность за проблемы, выявленные после сделки, несут только стороны сделки.
Шаг 5. Заключение договора купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, должен быть заверен нотариально. Составить документ в полном соответствии с действующим законом также поможет нотариус. Обойтись без его услуг невозможно, поскольку доли отчуждаются только в нотариальном порядке.
В нотариальную контору необходимо предоставить полный пакет документов на недвижимость, а также паспорта владельцев и покупателей. Оформление договора осуществляется на платной основе. Стоимость зависит от расценок нотариуса. В среднем она составляет 5 тыс. рублей. Кто будет оплачивать данную услугу, решать участникам сделки.
Продажа квартиры в общей долевой собственности: заключение
Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности, подразумевает получение согласия всех владельцев. Процедура перехода права собственности стандартная. Заключается договор купли-продажи недвижимости, который в дальнейшем передается в Росреестр или МФЦ. Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетним, необходимо дополнительное получение разрешения на продажу от органов опеки.
Порядок продажи доли в квартире
Продать можно только выделенную долю – ту, которая чётко определена в общей массе долей, и которая может быть оценена. На практике собственнику всегда приходится прибегать к выделению долевой собственности в натуре, т. е. определению того, какие и сколько помещений входит в эту долю. Считается, что выделение долей должно происходить по взаимному согласию собственников. В противном случае разрешением вопроса занимается суд. Как только продавец получает на руки документы о праве собственности на выделенную долю, он может свободно оформлять договор купли-продажи.
Совместная собственность на квартиру
Имущество, которое находится в собственности двух и больше лиц, является общей собственностью (ст. 244 ГК РФ). Различают два вида такой собственности:
При долевой собственности каждому совладельцу принадлежит определенная часть имущества (1/2, 1/3 и т.д.). Эту долю можно продать, подарить, обменять на любое другое имущество.
При совместной собственности доли совладельцев не обозначены. Чтобы сделать отчуждение своей части, сначала нужно ее выделить. Это делается путем заключения договора об определении долей в совместной собственности или по решению суда. И только после того можно осуществлять со своей долей любые правовые сделки.
Если же не выделять доли в праве совместной собственности, то сделки с данным объектом должны проводиться от имени всех собственников одновременно.
Как правило, общая собственность возникает в следующих случаях:
- При приватизации (жилье приватизируется на всех членов семьи, зарегистрированных в квартире);
- При покупке на общие средства семьи;
- При дарении на всех членов семьи;
- При получении в наследство на имя нескольких наследников.
Распоряжение таким объектом осуществляется по договоренности собственников. А если возникают разногласия, то многие вопросы, связанные с собственностью, приходится решать в судебном порядке.