Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры юридическим лицом: налогообложение». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Документы.
При покупке жилой недвижимости юридическим лицом потребуется следующий пакет документов:
- Устав предприятия.
- Свидетельство из ЕГРЮЛ.
- Решение участников юридического лица о принадлежности или непринадлежности сделки к разряду крупных.
- Документ, подтверждающий согласие участников лица на совершения купли-продажи объекта недвижимости.
- Доверенность или иной документ (приказ, решение) на право совершения сделки от имени юридического лица.
Организация купила квартиру
Ситуация. Организация приобрела 2 квартиры, являющиеся объектами жилого фонда.
Одну из них планируется сдавать в аренду физическим лицам, вторая будет переведена в нежилой фонд с целью последующей сдачи в аренду юридическому лицу.
Как отразить данные операции в бухгалтерском и налоговом учете? Порядок учета на балансе организаций (за исключением кредитных и бюджетных) объектов основных средств регулируется ПБУ6/01 «Учет основных средств», Инструкцией по применению Плана счетов, а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13.
Может ли юридическое лицо купить квартиру
Оформление квартиры на юридическое лицо практически ничем не отличается от оформления на физическое лицо.
Судя по Вашему вопросу Ваш отец собирается купить от имени ООО где он является одним из учредителей.
Для этого необходимо заключить между продавцом и ООО (покупатель) договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать его, а также право собственности ООО на картиру в Росреестре.
Если Ваш отец захочет в будущем переоформить на себя, то необходимо будет заключить договор купли-продажи между Вашим отцом и ООО, также зарегистрировать его, а также право собственности уже Вашего отца на картиру в Росреестре. Фактически НДС — это налог на добавленную стоимость, который начисляется для покупателя.
Перечень документов
Для заключения сделки купли-продажи юридическим лицом:
- копия Устава;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- документ, удостоверяющий согласие всех собственников организации на подписание договора купли-продажи, либо документ, подтверждающий то, что данная сделка не является для данного юрлица крупной (с подписями руководителя и главного бухгалтера);
- доверенность на представление интересов от имени юрлица (не требуется, если договор подписывается директором на основании Устава);
- документ, подтверждающий личность руководителя компании или доверенного лица.
Продавец должен собрать стандартный комплект документов для заключения договора:
- паспорт или учредительные документы юридического лица;
- свидетельство о собственности или иной документ, удостоверяющий права собственности (выписка из ЕГРН/ЕГРП);
- выписка из реестра, подтверждающая отсутствие обременений;
- правоустанавливающая документация: на основании чего к продавцу перешло право собственности (например, договоры приватизации, купли-продажи и пр.);
- техплан и экспликация помещения из БТИ, подтверждающие отсутствие незаконных перепланировок;
- выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных лиц в квартире;
- выписка из финансово-лицевого счета или Единый жилищный документ, который служит подтверждением отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
- согласие супруга на сделку (если квартира относится к совместно нажитому имуществу);
- согласие органов опеки на сделку (если в числе собственников лица под опекой и несовершеннолетние);
- доверенность на представление интересов (если договор от имени физлица подписывается уполномоченным представителем).
Процесс приобретения жилья на первичном рынке недвижимости
Все организации, которые инвестировали в постройку дома, могут обладать правом требования на жилье в нем. В данном случае у организации инвестора необходимо обязательно проверить наличие договора от строительной компании, в котором указан отказ от прав на некоторые квартиры в доме. Есть два вида договора, на основании которого компания застройщик могла получить права на квартиру: ДДУ (Договор делового участия) и любой другой договор (например, инвестиционный).
В случае, когда квартира компании досталась по ДДУ, то ее права на эту квартиру должны быть внесены в Росреестр. Для проверки такой информации покупателю необходимо заказать справку из ЕГРН.
В случае оформления любых договоров инвестиционной компании с застройщиком, официально зарегистрированного права требования на эту недвижимость у организации нет. Все, что фиксирует наличие такого права – это договор с застройщиком. Если отношения между инвестором и строительной компанией испортятся, то действие такого договора может быть оспорено или аннулировано. В данной ситуации покупателю остается только узнавать, на каких основаниях было приобретено право на требование.
Как приобрести квартиру у юридического лица на вторичном рынке?
При покупке квартиры на вторичном рынке у юридического лица обязательно должно быть оформлено право собственности на него. Наличие такого права можно проверить также через выписку из ЕГРН.
Следующим этапом для покупателя станет детальное ознакомление с предыдущей историей жилья (как, когда и кому передавались права собственности на него). Чтобы быть уверенным в юридическом лице, покупатель должен изучить историю его деятельности и подлинность всех документов о регистрации, сертификатов и так далее.
Также покупатель необходимо сделать следующее:
- собрать необходимый пакет документов;
- провести оплату по сделке;
- зарегистрировать права собственности.
Далее покупатель и продавец могут переходить к заключению договора о купли-продажи. В данном случае производить оплату можно только на официальный счет в банке юридического лица. Передавать деньги наличными представителю компании, который подписывает договор, или скидывать их на его личной счет нельзя. В противном случае юридическое лицо имеет полное право оспорить заключенный договор и суд может признать его недействительным.
Методы продажи квартиры, которая обременена ипотекой
Продать недвижимость, обремененную ипотекой, владелец может с помощью четырех путей:
- Произвести погашение ипотеки досрочно (благодаря внешнему источнику).
- Погасить ипотеку при оформлении сделки за счет денежных средств покупателя.
- Продать недвижимость совместно с ипотекой (перемена заемщика и перевод долга на другого покупателя).
- Обратиться в банковский филиал с заявкой о том, что вы не можете производить выплату ипотеки и просите продать недвижимость (банковское учреждение самостоятельно проведет продажу недвижимости с торгов).
У многих людей может возникать вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке без согласия и уведомления банковского филиала? Можно сразу сказать, что это невозможно. Во-первых, договор о купле — продаже недвижимости под ипотекой без согласия банка в письменном виде не будет занесен в Росреестр. Во-вторых, если всё же как-то сделка пройдет, и вы продадите недвижимость, то это ненадолго – по требованию банка данный договор будет признан недействительным.
Подготовка к подписанию
Купля-продажа недвижимости для каждой из сторон определяется законом как крупная сделка. Для юридических лиц предусмотрен особый порядок заключения такого договора. Крупной сделкой считается та, стоимость которой больше 25% от основных активов организации.
Фирма может определять свои границы крупных соглашений, но они должны быть не выше этих. Заключение крупной сделки возможно, если директор компании получит на то согласие всех её членов. Оно подтверждается протоколом заседания директоров или учредителей с подписями всех участников собрания, большая часть которых должна быть за.
Директор права заключать договор купли-продажи самостоятельно не имеет. Если недвижимость реализуется физическим лицом, юридическому нужно предварительно запросить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) выписку о владельце.
В ней, помимо подтверждения права собственности, указана информация о возможных обременяющих факторах и ограничениях на эту жилплощадь, притязаниях и судебных тяжбах.
Пакет документов, если собственник юрлицо
Перечень основных документов в обратной ситуации тот же, но их может оказаться недостаточно. При реализации недвижимости организацией сложности могут возникнуть в связи с тем, что у неё нет бумаг, подтверждающих право собственности.
Это не критично и объясняется тем, что большие компании зачастую передают права на распоряжение объектом недвижимости другим с ними связанным фирмам. Такая доверенность подобна доверенности на сотрудника организации. В этом случае на свидетельстве о регистрации права должна быть соответствующая отметка.
Также важно то, каким образом юридическое лицо получило право на квартиру. Если квартира приобретается у застройщика, помимо перечисленных документов потребуются:
- разрешение на строительство;
- свидетельство о праве собственности на участок или договор долгосрочной аренды;
- проектная документация на объект;
- проектная декларация.
Особенности покупки квартиры юридическим лицом и действующее налогообложение сделок купли-продажи квартиры
Под крупной сделкой понимается та, стоимость которой превышает 25% от величины активов предприятия. Недвижимость – дорогостоящий актив, который требует отвлечения крупной денежной суммы из оборота предприятия и связан с повышенными рисками для покупателя.
Покупка недвижимости юридическим лицом у физического лица
лиц, вносятся данные руководителей компаний, ставятся подписи руководителей или уполномоченных представителей. Подписи скрепляются печатями.
Если покупатель физ. лицо, то с его стороны указывают фамилию, имя, отчество и паспортные данные с местом прописки.
Ставится его собственноручная подпись с расшифровкой фамилии, или подпись представителя.
Договор составляется и заключается в трёх экземплярах.Обратитесь в Государственную инспекцию безопасности дорожного движения по месту регистрации юридического лица с целью постановки автомобиля на учет.
Особенности покупки квартиры юридическим лицом и действующее налогообложение сделок купли-продажи квартиры
Если продавцом квартиры в пользу юрлица выступает физлицо, то компания не обязана начислять и удерживать с него НДФЛ. В данном случае она не является налоговым агентом. В случае если квартира находилась в собственности у физлица менее 5 лет, то оно обязано самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отчитаться о полученных доходах и перечислить в бюджет налог по ставке 13%.
- Стороны обговаривают существенные условия купли-продажи недвижимости.
- Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится обеспечение в виде аванса или задатка.
- Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
- Продавец и покупатель проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
- Вносится окончательная оплата по договору купли-продажи.
- Подписывается акт приема-передачи недвижимости.
Особенности покупки квартиры юридическим лицом у другой организации или у гражданина
После проведения махинаций такие компании исчезают, а при исчезновении мошенников, взыскать с них полученное по сделке невозможно. Сделка считается ничтожной и не вступает в силу, а утраченные деньги вернуть практически невозможно. Поэтому избежать попадания в ловушку мошенников можно только при предварительной проверке правоспособности продавца и объекта, для этого целесообразно воспользоваться следующими рекомендациями:
В заключение указываются реквизиты юр. лиц, вносятся данные руководителей компаний, ставятся подписи руководителей или уполномоченных представителей. Подписи скрепляются печатями. Если покупатель физ. лицо, то с его стороны указывают фамилию, имя, отчество и паспортные данные с местом прописки. Ставится его собственноручная подпись с расшифровкой фамилии, или подпись представителя. Договор составляется и заключается в трёх экземплярах.