Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски, ответственность, схема». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Как работает завышение для ипотеки.
Ипотека без первоначального взноса с завышением обычно берется по следующей схеме:
- Покупатель просит продавца завысить стоимость квартиры в договоре купли-продажи (ДКП) и написать расписку, что продавец получил от него деньги в сумме разницы между фактической и завышенной ценой в качестве первоначального взноса.
- Покупатель, в свою очередь, дает расписку продавцу, что взял у него эту же сумму в долг. Таким образом продавец страхует себя от расторжения сделки, при котором он обязан вернуть покупателю всю сумму средств, указанную в ДКП.
- Покупатель предъявляет расписку продавца сотрудникам банка, получает ипотеку и уплачивает продавцу сумму, равную 100% фактической стоимости жилища.
Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца
Причины завышения стоимости жилья:
- Отсутствие средств на благоустройство квартиры (закупка мебели, ремонт и т.д.);
- Иные причины (желание покупателя купить машину или съездить в отпуск);
- Отсутствие у покупателя денег на первый взнос.
Какую стоимость завышают при ипотеке — рыночную, т.е. ту, по которой объект недвижимости выставляется в продажу путем опубликования объявления, например, на интернет-доски с объявлениями.
Ни о какой кадастровой стоимости в этом случае речь не идет!
Первоначальный взнос — обязательное условие при приобретении жилплощади по ипотечному займу. Он составляет от 10 – 50% от цены за жилье. Получение продавцом первого взноса осуществляется до перехода права собственности на ипотечника до или после подписания ДКП, путем оформления расписки.
Как происходит продажа квартиры с завышением стоимости:
- Покупатель выступает с предложением собственнику, выставившему жилплощадь в продажу прописать в ДКП завышенную стоимость недвижимости. Вариантов договоренностей масса, в т.ч. за денежный подарок собственнику;
- Продавец, согласившись на завышение, несет в банк собственноручно написанную расписку в получении несуществующего взноса, ведь на деле ничего не получал;
- Покупатель собственноручно пишет расписку о займе у физического лица (продавца), указывая сумму равную той, на которую завысили стоимость жилплощади и отдает собственнику;
- После перевода ипотечных средств продавцу он уничтожает долговую расписку.
Завышенная цена в договоре купле-продажи квартиры
Если вв сделке участвуют супруги — каждый из них может рассчитывать на получение налогового вычета. Например: цена квартиры 4 000 000.0 — каждый из супругов получит возврат, уплаченного ранее подоходного налога, в размере 260 000.0 Конечно при условии полной цены в договоре и наличия расписки от Продавца.
Внимание Занижая цену в договоре, вы уменьшаете сумму возврата. Впрочем, при следующей покупке жилья, вы сможете восполнить потери.
Чем опасно занижение цены для Продавца Другая возможная ситуация — это риски возврата денежных средств Покупателю.
Был случай: цена в договоре была занижена по настоянию Продавца, с целью ухода от налогов.
В каких случаях практикуется?
Чаще всего заниженная стоимость квартиры в договоре указывается в тех случаях, когда объект недвижимости находится в собственности менее трех лет и возникает необходимость в его продаже. Для того чтобы уклониться от налога продавец и просит указать меньшую сумму в договоре.
Наиболее часто занижают стоимость в следующих ситуациях:
- После вступления в наследство.
- При продаже квартир посредниками.
- Если идет раздел имущества.
- Если недвижимость приобретается для инвестирования свободных средств.
В такой же ситуации оказываются и собственники строящегося жилья после сдачи объекта. При переходе дома во вторичный жилой фонд автоматически поднимает рыночную стоимость квартиры.
Ещё раз о рисках занижения цены сделки купли-продажи квартиры
Использование двух цен («официальной» (указываемой в договоре) и «фактической», которая реально уплачивается (должна уплачиваться) покупателем продавцу) по-прежнему практикуется при заключении сделок с недвижимостью. Как правило, инициатором таких манипуляций выступают продавцы, которые по тем или иным причинам не хотят показывать полную стоимость. Наиболее часто такой причиной выступает вполне понятное желание сэкономить на налогах. Принимая во внимание, что с этого года минимальный срок владения, дающий право на освобождение от налога, увеличен с трех до пяти лет, практика «двойных» цен сохранится, а, возможно, и расширится. Как, впрочем, и противодействие контролирующих органов.
В публикациях специалистов компании «Юридическое бюро» неоднократно освещалась тема занижения реальной цены сделок с недвижимостью. Однако, постоянные обращения клиентов не только свидетельствуют о ее актуальности, но и показывают новые грани. Как часто говорилось в советских газетах, «Письмо позвало в дорогу»: поэтому ниже попытаемся кратко затронуть вопросы, возникшие сразу у нескольких клиентов, которые не так давно собирались стать собственниками квартир, домов и угодий (заплатив по договору одну сумму и передав дополнительно ещё некоторое количество денежных знаков).
Зачем занижать?
Неотъемлемой частью процедуры купли-продажи недвижимости являются обязательства по выплате налога на доходы гражданина. Размер подоходного налога напрямую зависит от указанной в договоре суммы. При регистрации сделки сотрудники Росреестра передают данные о факте передачи права собственности в местное отделение Федеральной Налоговой Службы, которая и инициирует исчисление необходимой выплаты.
На основании данных статьи 220 Налогового Кодекса Российской Федерации налог на доходы в обязательном порядке исчисляется при совершении сделок с объектами недвижимости, находящимися в собственности менее трех лет, а если недвижимость была приобретена после 2016 года – менее 5 лет.
Когда происходит завышение стоимости в сделке с недвижимостью?
Все чаще на практике клиенты стали обращаться в агентства недвижимости с просьбой завысить цену в договоре купли-продажи на покупаемую недвижимость, обычно такую процедуру применяют при ипотечных сделках. Обычно у людей нет денег на первоначальный взноси они хотят купить недвижимость полностью на кредитные деньги.
Что делать, если нет первоначального взноса?
В связи с нестабильностью ситуации в нашей стране, многие банки, а вернее сказать, практически все, отказались от выдачи ипотеки без первоначального взноса. Тем самым сподвигнув граждан к разным уловкам и изощрениям. Приведем пример: молодая семья с ребенком желает приобрести квартиру в ипотеку, посчитав свои доходы и расходы, они пришли к выводу, что купить квартиру в ипотеку им по силам. Но тут встает большой вопрос. Банк требует первоначальный взнос минимум 15%, которого к сожалению у молодой пары просто нет. Что же делать в подобной ситуации?
Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?
Продавец не платить налоги если:
- приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре -налог он не платит.
- не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи квартиры равна или менее покупной
- приобрел квартиру в собственность в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более ( пока таких объектов нет на рынке).
Продавец платить налоги если:
- сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной
И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:
- (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%
- (цена в договоре продажи минус цена в договоре покупки)* 13%
По приватизированным квартирам можно применить только первую формулу.
Как оценить квартиру для продажи самостоятельно?
Перед тем, как совершать сделки касательно недвижимости, нужно учитывать тот факт, что у неё есть кадастровая, инвентаризационная и рыночная стоимость. В первом случае можно будет рассчитывать налоговые размеры при реализации имущества, так как в учёт берётся только техническая сторона. Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры для расчёта налога подробнее тут.
При выведении рыночной стоимости расчёт производится по-другому, так как уже учитываются дополнительные опции: ремонт, общее состояние дома, район. Исходя из этих показателей цены, составляется договор, где прописывается стоимость недвижимости. И чем вернее она будет, тем больше выгоды получит покупатель, но не всегда продавец.
Перед продажей и оформлением договора проводится оценка. Эту процедуру делают самостоятельно или с привлечением специалиста.
При самостоятельном изучении этого вопроса нужно придерживаться таких этапов:
- Изучается база других объявлений по продаже похожей по статистике недвижимости;
- Обращается внимание на зарекомендовавшие себя фирмы, занимающиеся недвижимым имуществом;
- Изучаются актуальные журналы, газеты;
- Просматриваются и сравниваются несколько квартир или подобных домов. В процессе этого выделяются такие моменты: общие характеристики, состояние и конструкция многоэтажного дома, подъезда, района.
- В зависимости от ориентировочной цены, произведённой в ходе анализа, рассматривается возможность скидки. Нужно учесть и финансовое состояние в стране.
- Рассчитывается цена по каждому квадратному метру жилой площади аналогичных квартир или домов. Далее просчитывается среднее арифметическое этой суммы, которое умножается на площадь оцениваемого в данный момент объекта.