Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Продажа ветхого жилья.
Собственника недвижимости должна уведомить жилищная инспекция об изъятии недвижимости, предназначенной под снос не позднее, чем за год до предполагаемого сноса.
Собственник имущества должен подписать соглашение на изъятие недвижимости, согласно жилищному кодексу.
Перед тем, как государственный орган юридически оформит факт сноса здания, а собственник подпишет соглашение об изъятии имущества, недвижимость может быть продана или передана третьим лицам. Это означает, что до подписания юридических бумаг, связанных с ликвидацией здания, с недвижимым имуществом можно делать абсолютно любые операции.
Разрешена ли продажа недвижимости, полученной по программе переселения?
А если квартиру получили по переселению, можно ли ее продать?
Владелец новой недвижимости, которая была выдана на смену ветхому жилью, может быть продана на стандартных условиях. Собственник новой квартиры имеет абсолютно те же права, что и с предыдущей квартирой, а значит может производить любые операции с недвижимостью – продажу, передачу, дарение и прочее.
Но для некоторых граждан, решивших продать квартиру, полученную по программе переселения, становится неожиданностью необходимость оплаты налога за продажу недвижимости. В этом случае срок владения предыдущей ветхой недвижимостью не входит в расчёт владения новой квартирой.
Процедура по переселению предполагает новый расчет владения жильём – собственник официально владеет квартирой с даты регистрации недвижимости в Росреестре, также этот срок может быть сдвинут, так как переселение происходит, как правило, в новые застройки, которые еще не прошли определенные юридические мероприятия, что затрудняет процесс регистрации.
Собственник обязан оплатить налоговый сбор в случае совершения сделки купли-продажи, если сделка произойдет в течение ближайших трёх лет с даты регистрации жилья в Росреестре.
Размер налога зависит от двух обстоятельств:
- Срок владения имуществом.
- Кадастровая стоимость недвижимости.
Физические лица, продавшие жилой объект имущества, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и последующую реализацию недвижимости.
Самостоятельная продажа
Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:
- Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
- Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
- Государственная регистрация перехода прав.
Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.
Можно ли продать квартиру полученную при замене ветхого жилья
Получили квартиру по программе переселения из ветхого жилья. Ответственным нанимателем является свекр, хотим приватизировать квартиру на мужа или ребенка (несовершеннолетнего), так как свекр уже не может участвовать в приватизации. Когда нам можно подавать документы на приватизацию, и как это сделать?
Я хочу приватизировать квартиру в доме (бараке)который по распоряжению мэра был признан не аварийным а просто «непригодным для проживания». Этот дом попал под программу ветхого жилья. Могу ли я приватизировать квартиру в таком доме? И можно ли приватизировать квартиры полученую по программе ветхого жилья?
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении
Хотя переселение и было связано с изъятием старой квартиры (то есть являлось вынужденным), все это не является исключением из общего правила, поскольку срок владения отсчитывается только с даты регистрации права собственности гражданина на недвижимость. Данная позиция изложена и в Письме Минфина от 17.10.2012 № 03-04-05/10-1199.
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены в рамках программы расселения подлежащего сносу жилья, уплачивается налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн рублей, либо от разницы между доходом от продажи указанной квартиры и суммой фактических затрат на ее приобретение.
Ветхий фонд – расселение идет, вопросы остаются
— Да, предоставление вторичного жилья законно, никаких ограничений со стороны законодательства нет. Что касается попадания в программу «Ветхое жилье», то на сайте администрации города указаны сроки расселения. Также вы можете рассчитывать на равноценное по площади жилье либо на денежные средства на покупку нового жилья, если данная квартира принадлежала вам на праве собственности. В данном случае необходима предварительная оценка. Она будет осуществляться привлеченной администрацией города оценочной компанией. В данном случае неизвестно, что более выгодно для вас. Нужно хотя бы примерно представлять потенциальную стоимость данного ветхого жилья.
— У нас неприватизированная квартира (по договору социального найма) площадью 65,5 кв.м. В ней прописано 4 человека — мои родители (они в разводе) и я с несовершеннолетней дочерью. На какую площадь мы можем рассчитывать при расселении (дом постройки до 1917 года, находится недалеко от улицы Рождественская)?
Выбор районов, микрорайонов и метро
Президент РФ Дмитрий Медведев потребовал более активно вести работу по ликвидации ветхого жилья в России.
Исключением будут случаи, когда жильцы аварийного дома являются участниками региональной программы расселения ветхого жилья. В этом случае муниципальные власти обязаны по запросу собственника предоставить ему квартиру в новом доме. При этом, если жилье превышает по площади старое, то владельцу придется доплатить.
Добрый! Прошу помочь: могу ли я СРАЗУ приватизировать и продать квартиру, полученную по программе переселения из ветхого/аварийного жилья? Если нет, то в течение какого времени и при каких условиях? Прошу предупредить о возможной оплате ответа. Спасибо.
Исключением будут случаи, когда жильцы аварийного дома являются участниками региональной программы расселения ветхого жилья. В этом случае муниципальные власти обязаны по запросу собственника предоставить ему квартиру в новом доме. При этом, если жилье превышает по площади старое, то владельцу придется доплатить.
Нам предоставляют квартиру взамен ветхого жилья но сроки ввода дома постоянно переносятся. Можно ли получить взамен предоставляемого жилья которое постоянно переносится его денежную сумму для приобретения жилья самостоятильно на вторичном рынке?
Важно! Для проведения осмотра или оценки состояния дома достаточно заявления хотя бы одного из собственников квартир в нем. На рассмотрение обращения и принятия решения по нему отводится месяц. Результат обследования сообщается заявителю письменно.
Еще вопросы по теме «Аварийное жилье»
Для исключения разночтений положений закона и с целью придать единообразие правоприменительной практике, Верховный суд в 2014 г. в очередном обобщении судебной практики по жилищным спорам сделал ряд важных заявлений, касающихся именно назначения выкупной цены.
Для того, чтобы выяснить выкупную цену квартиры в аварийном здании, нужно созвать экспертный совет, который примет во внимание стоимость недвижимости на рынке. Также в расчет берутся затраты за наем временного жилья и расходы на перевозку к месту постоянной прописки.
То есть стандартная семья из двоих родителей и двоих детей получит после хрущевки-малометражки аж 72 кв. м. Поэтому многие пытаются менять квартиры в несносимых и вполне сносных домах на ветхие постройки.
Продать квартиру в аварийном здании можно так же, как и обычную, но приватизировать аварийное помещение не выйдет.
Стандартные риски
К обычным рискам относят следующие:
- Прописаны несовершеннолетние дети. Их нужно выписывать до завершения сделки. В противном случает добиться их принудительной выписки даже через суд будет невозможно.
- Несовершеннолетние лица являются совладельцами жилья. Без разрешения из органов опеки продать такую квартиру невозможно. Любые обходные пути являются мошенничеством.
- Неузаконенная перепланировка. Глобальной проблемой, в случае с аварийным жильем, это вряд ли станет. Однако нужно помнить, что, если планировка неузаконенная, могут потребовать возвращать квартире предыдущий вид, а это лишние затраты.
- Занижение цены недвижимости. Некоторые собственники жилья стремятся любыми доступными способами минимизировать свои затраты. В частности – сумму налога на продажу квартиры. Чем меньше будет цена, тем меньше придется заплатить продавцу. Однако, если согласится на такие условия, но, фактически, выплатить полную стоимость квартиры, вернуть разницу при возникновении проблем будет очень сложно.
- Продажа квартиры по доверенности. Серьезная проблема, так как доверенность может быть недействительно, полученной обманным путем и так далее. Рекомендуется при помощи опытного юриста предварительно проверить действительность данного документа.
- Нет согласия супруги/супруга. Без такого согласия сделка может быть признана незаконной.
- Есть долги за коммунальные услуги. Нужно в договоре предусмотреть пункт, в соответствии с которым все долги остаются на продавце. Формально, по закону, это и так происходит именно таким образом, но лучше обсудить данный вопрос отдельно. Возможно покупателю будет выгоднее оплатить все долги взамен на некоторую скидку к стоимости жилья.
Судебная практика
При анализе судебных исков по оспариванию выкупной стоимости можно отметить, что судебные органы строго следуют действующему законодательству. При определении выкупной стоимости аварийного жилья принимают к сведению:
- долевую цену на общее имущество в здании, которое сносят;
- долю в праве владения земельным участком, где стоит сносимое здание.
Когда между владельцем аварийного помещения и органами управления завязываются споры насчет пересчета цены, то нужно внимательно прочитать ФЗ №135 от 29.07.1998 года. В нем можно ознакомиться о взимании выкупной стоимости квартиры в аварийном доме.
Единственно правильного решения по всем искам найти невозможно. Принять к сведению все аспекты стоимости сносимого жилья очень трудно, ведь оценка состоит из цены земельного участка и домового имущества.
Все действия при сносе аварийного здания содержатся в законах Российской Федерации, которые должны строго выполняться на всех этапах сноса и выселения.
Распространенные вопросы
К юристам часто обращаются по вопросам, которые возникают при расчете выкупной стоимости аварийных построек. Многие не в курсе, когда необходимо требовать эту сумму.
При наличии двух квартир, одна из которых комиссией включена в перечень аварийного жилья, подлежащего сносу, владельцу предлагают выкупную цену, то есть возмещение стоимости этого помещения. Наличие другой квартиры не является основанием отказа в компенсации.
При этом нужно учесть, что в цену включают не только цену за жилье на рынке недвижимости, но и стоимость земли, на которой стоит постройка, ведь земля – это также владение всех жильцов здания.
Список домов на расселение
Программа сноса аварийных и ветхих зданий предполагает на основании 47-го постановления реализацию при помощи исполнительных органов власти. Перед тем, как узнать, есть ли дом в перечне на расселение, необходимо:
- проконтролировать, корректно ли оформлена документация на сносимое здание;
- созвать межведомственную комиссию, которая включит здание в программу расселения и реестр аварийного жилья.
Списки домов на расселение должны находиться на городских сайтах муниципалитетов. Если нет интернета, то выяснить, содержит ли программа сноса конкретный дом, можно в местных органах самоуправления.
Для создания реестра расселяемых построек организуют межведомственную комиссию, которая и делает заключение о пригодности здания к дальнейшему проживанию. Для оформления такого статуса требуются следующие документы:
- копии на правообладание постройкой;
- постановление специальной организации о признании помещения непригодным к проживанию;
- постановление проектной организации о признании фундамента или инженерных коммуникаций не отвечающим действующим нормативам.
Кроме этого, жители могут приложить свои жалобы, рассматриваться обращение должно не более 30 дней. Программа предполагает снос и реконструкции ветхого фонда, который входит в реестр. Для того, чтобы добиться переселения, нужно дождаться своей очереди.
Если дом находится в критическом состоянии, необходимо пригласить межведомственную комиссию, которая решит срочность сноса ветхого жилья. При опасностях для жизни и здоровья проживающих дом переселят вне очереди в короткие сроки, которые отражает программа и график расселения.
При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд или прокуратуру с соответствующим заявлением.