Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон: как рассчитать налог с продажи квартиры для физических лиц?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Изменения в законе в 2018 году.
Процентная налоговая ставка не изменилась, она как раньше равна 13% от налогооблагаемой базы. Нововведения коснулись минимального периода, на протяжении которого гражданин должен владеть недвижимостью, чтобы использовать право не платить налоги при продаже квартиры. Раньше данный срок составлял 3 года, теперь он увеличен до 5 лет. Так что теперь собственники освобождаются от налогов за продажу жилплощади, только если время владения больше пятилетнего периода.
Какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры?
Минимальная сумма, которая не облагается налогом, государством не установлена. То есть отчислять процент нужно с любой проданной недвижимости. Разумеется, исключением является квартира, полученная по наследству, чья стоимость меньше 1000000 рублей. В этом случае по закону из суммы должен вычитаться миллион, а так как цена объекта ниже, то разница будет нулевой или отрицательной.
Порядок расчета
Для точного определения налоговой базы, с какой суммы платить налог с продажи квартиры в 2018-2019гг. для физических лиц, необходимо учитывать возможность применения налоговых вычетов. Таких вычетов два.
Уменьшить налоговую базу для уплаты НДФЛ с продажи квартиры по ст. 220 НК РФ можно:
- на 1 000 000 рублей от суммы дохода;
- на суммы расходов, связанных с приобретением данного объекта (фактически произведенных и подтвержденных документально).
Один из двух этих вариантов налогоплательщик вправе выбрать на свое усмотрение.
Если реализовано за год несколько объектов, вычет применяется также в указанном размере, а не суммируется. В случае, если продано имущество, находящееся в течение меньше минимального срока в долевой собственности, если оно реализовано как единый объект по одному соглашению, вычет в размере миллиона предоставляется владельцам пропорционально размеру их долей.
Также законодатель учел случай занижения реальной стоимости объектов и внес соответствующие изменения в 2014 году по ФЗ-382. Согласно ч. 5 ст. 217.1 НК РФ, если имущество реализовано по цене меньше 70% его установленной кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог рассчитывается с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Имущественный налоговый вычет при продаже имущества
Сразу оговоримся, что имущественный налоговый вычет не применяется для имущества, которое используется в предпринимательской деятельности.
Для имущества, отчуждаемого налогоплательщиком, применяются следующие имущественные налоговые вычеты:
- 1 000 000 рублей от продажи имущества;
Когда физическое лицо должно уплачивать налог с продажи квартиры в 2018 году
Первый подозрительный для государства фактор, по которому оно может прийти к выводу, что вы приобрели недвижимость для вложения средств – срок владения ею. Понятно, что никто не станет вкладывать средства в жилье надолго. Как правило, срок вложения составляет 1-2 года, иногда даже менее года. Средства могут потребоваться в любой момент, а на рынке может создаться благоприятная ситуация, когда недвижимость можно реализовать с наибольшей выгодой.
Вы обязаны будете уплатить НДФЛ, если продаете недвижимость через:
- 3 года: если приобрели ее до 31 декабря 2015 года,
- 5 лет: если приобрели ее после 1 января 2016 года.
Налоговый кодекс был в этом плане ужесточен, и минимально положенный срок подняли с 3 до 5 лет. В 2018 году уже имеют право продавать свою недвижимость без уплаты налога лица, купившие ее в 2015 году либо ранее. А вот приобретшим недвижимость в 2016 году, понадобится дождаться 2021 года, в противном случае налог потребуется уплатить.
Как оформить вычет, если проданное имущество находилось в общей собственности
В пп. 1 и 2 ст. 244 ГК РФ предусмотрены два подвида общей собственности:
- совместная, при которой доли в праве собственности не определены;
- долевая, при которой определена доля каждого собственника.
Подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ устанавливает общий принцип получения вычета при реализации такого имущества. Рассмотрим отдельно каждый подвид.
Если речь идет о совместной собственности, то владельцы недвижимости распределяют размер вычета на основании договоренности между собой. Однако в НК РФ присутствует некая неопределенность: не указан порядок оформления такого договора. В связи с этим настоятельно рекомендуем заключить письменное соглашение между собственниками и, таким образом, избежать повышенного внимания налоговых органов. Это следует сделать в любом случае, даже если один из собственников вообще откажется от права на вычет.
Когда совместной собственностью пользуются супруги, то налоговый орган предоставит имущественный вычет любому из супругов в полном объеме. Никакого отдельного соглашения при этом не требуется. На кого оформлено данное имущество, в этом случае значения не имеет. Подтверждение данного вывода можно найти в постановлении ФАС Уральского округа от 07.04.2009 № Ф09-1899/09-С2.
Если речь идет о долевой собственности, то владельцы делят размер вычета пропорционально принадлежащим им частям. Однако здесь есть одна тонкость. Дело в том, что при продаже имущества может быть получена сумма, превышающая размер вычета. Так чаще всего и бывает.
Независимо от поступившей суммы общий вычет не должен превысить 1 000 000 руб., и именно эти деньги будут распределяться в пропорции. Аналогичные выводы приведены в письмах Минфина России от 24.12.2018 № 03-04-05/93998, от 28.11.2018 № 03-04-05/85812.
Можно ли воспользоваться и вычетом, и уменьшением доходов на величину затрат, если продаются разные объекты
Налогоплательщик может продать несколько объектов в пределах одного налогового периода. Выбор между вычетом и снижением размера доходов на величину расходов у него остается, и в некоторых ситуациях приходится очень внимательно считать, где НДФЛ меньше.
Нюансы налогообложения недвижимости, проданной физическим лицом – индивидуальным предпринимателем
Согласно существующим положениям, индивидуальный предприниматель также приравнивается к физическому лицу, а это означает, что при продаже объекта коммерческой недвижимости к нему применяются способы начисления налога, отличные от юридических лиц – организаций и предприятий. Между тем, закон учитывает тот факт, что предприниматели получают с коммерческой недвижимости прибыль, а это означает, что учитывать приходится не только положения ст. 217 и 217.1, но и нормы налогового права, регламентирующие порядок уплаты налога на прибыль.
Это касается, правда, случаев, когда физлицо-предприниматель использовал объект продажи в коммерческих целях и получал за это прибыль.
В случае если объект не являлся инструментом для заработка, начисление налога происходит по стандартной процедуре.
Когда речь идет о помещении, используемом в коммерческих целях, ситуация меняется, а в силу вступают другие нормы закона.
Вне зависимости от того, на протяжении какого срока помещение использовалось для коммерции, сумма налога, который будет получен с предпринимателя, составит 13% от дохода, но это в случае, если он работает по общей схеме налогообложения.
Если индивидуальный предприниматель отчитывается по упрощенной системе налогообложения, сумма налога составляет 6%, если речь идет исключительно о валовом доходе, и 15% в том случае, если выплата рассчитывается с учетом понесенных расходов.
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом
Отдельно следует сказать про случай, когда земельный участок был продан ниже кадастровой стоимости, чтобы уйти от налогообложения. В новой редакции Налогового кодекса определяются положения, когда продается любой недвижимый объект, к которым относится и земельный участок, приобретенный после наступления 2020 года. Для них применяется сравнение с кадастровой оценкой на начало года, когда переход прав собственности на него зарегистрирован. В случае, когда сумма дохода от продажи окажется ниже стоимости по кадастру, то для расчета налогооблагаемой базы применяется коэффициент 0,7.
О правилах оформления европротокола при ДТП в 2020 году
До 2016 существовала практика, когда при продаже имущества граждане искусственно уменьшали цену недвижимости в документах по купле-продаже, чтобы уменьшить размер начисленного налога. Вступившие в силу изменения налогового законодательства уже не позволят так поступить.
Документ нужно доставить при личном обращении в налоговый орган, по почте либо электронным способом на официальном сайте ФНС России. При наличии более двух участков налог выплачивался только по отношению к одному объекту. Позже налоговый вычет предоставлялся на 700 квадратных метров в зависимости от площади земельного участка.
Правила получения имущественных вычетов регламентированы нормами НК РФ – вычетом может воспользоваться любой продавец недвижимости, не освобожденный от налогообложения.
Налог на недвижимость в России в 2020 году
При наследовании. Если объект получен продавцом по наследству он также не будет облагаться подоходным налогом.
Именно с разницы и платится налог, здесь 1 млн — налоговый вычет. В итоге, 13% от 4,8 миллиона — 624 тысячи рублей, которые Николаева должна вернуть в региональную казну.
В 2020 году пенсионеры смогут оформить льготы по налогу на недвижимость. Ежегодно, количество льготников доходит до 9 млн.
Заполнить отчетную декларацию в конце года, когда была продана земля. В документе рассчитывается размер налогообложения с учетом действующей процентной ставки.
В 2020 году пенсионеры смогут оформить льготы по налогу на недвижимость. Ежегодно, количество льготников доходит до 9 млн.
Нередки ситуации, когда граждане не были извещены о необходимости уплаты налога государственными органами вовремя с помощью соответствующих уведомлений. Тогда они обязаны произвести уплату не более чем за три года, предшествующих получению уведомления из налоговой.
В Севастополе налоги на данный вид имущества будут взиматься уже с 01.01.2019. Впрочем, проблема формирования налогооблагаемой базы в этой части РФ состоит не только в сложности учета. Пока что власти никак не могут принять Генплан хотя бы в том же Севастополе, так как большая часть жителей муниципального образования не спешат оформлять землю, сады, гаражи и квартиры по российским нормам.
То есть, если участок был продан в 2018 году, то до 30 апреля 2020 года нужно обязательно заполнить и подать в налоговую инспекцию декларацию. Рассчитывать размер пошлины каждый налогоплательщик должен самостоятельно. Заполненную декларацию нужно подать в налоговые органы по месту регистрации.