Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Решение от 19 сентября 2016 г. по делу № А40-112804/2016». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Условия признания договора аренды земельного участка недействительным.
Каждая конкретная сделка отличается своими обстоятельствами, но подавляющая часть оспариваемых сделок с землей связана с договорами куплипродажи.
Согласно гражданскому праву (статья 166), соглашение об аренде участка может быть признано недействительным в случае, если сделка является оспоримой либо ничтожной.
Недействительный договор аренды
Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 10.09.2007 года № А82-4168/2007, в постановлении второго арбитражного апелляционного суда от 30.10.2007 года.
В некоторых случаях возникает необходимость доказательства несостоятельности такого соглашения. Причиной этому могут служить различные обстоятельства. Далее будет в деталях рассмотрено, каким образом возможно признание соглашения об аренде земли недействительным.
Для обеих сторон сделки немаловажным вопросом являются последствия признания договора аренды земельного участка недействительным. Вне зависимости от того, ничтожной либо оспоримой была признана сделка, к заключенному соглашению применяется так называемая реституция. Это означает, что стороны обязуются вернуть всё то, что было передано в результате заключения соглашения.
Порядок признания сделки притворной
Если сделка по своему виду, форме и правовой сути является ничтожной, то обращения в суд не требуется. Стороны могут просто отказаться от всех ранее взятых обязательств и фактически игнорировать требования договора. С другой стороны, подобное разрешение дела наблюдается редко, поскольку каждое лицо может обратиться в суд для защиты своих прав. Поэтому чаще всего признание притворной сделки таковой (а значит, и недействительной) происходит в судебном порядке. Последовательность действий в общем случае следующая:
-
Истец обращается в суд с заявлением, которое можно заполнить в соответствии с таким образцом. В данном случае необходимо писать заявление в суд общей юрисдикции, место нахождения которого соответствует имущественному объекту;
-
В суде требуется доказать, почему договор был заключен незаконно – т.е. фактически необходимо показать свое добросовестное заблуждение (невозможность узнать заранее, что противоположная сторона действует незаконно, сознательно прикрывая свои намерения). С другой стороны, требуется доказать, что ответчик действовал незаконно и умышленно прикрывал договором свои истинные планы;
-
Если дело будет выиграно истцом, сделка признается притворной, и наступают соответствующие правовые последствия.
Доказательства мнимости
Особую значимость при составлении искового заявления в отношении договора аренды представляет процесс сбора необходимых и достаточных доказательств.
Сама процедура доказывания мнимости сделки является непростой, поэтому крайне важно зафиксировать и сохранить полученные материалы и информацию до момента, когда участники совершенного договора аренды узнают о начавшемся судебном разбирательстве, чтобы исключить возможность сторон повлиять на сбор доказательств.
В качестве данных, которые могут являться доказательством мнимости договора аренды являются:
- показания свидетелей,
- фотоизображения,
- видео и аудиоматериалы,
- различного рода письменные источники информации, которые будут прямо указывать на то, что прежний собственник имущества до сих владеет и пользуется им.
Подать заявление в суд о признании заключенного договора аренды мнимым может как участник сделки, так и любой дееспособный субъект, чьи права были нарушены данной сделкой и имеющий заинтересованность в признании заключенного соглашения недействительным.
Прерогатива суда
Чтобы суд удовлетворил требования о признании соглашения об аренде земельного участка недействительным, судебной комиссии должны быть представлены аргументированные претензии относительно неправомерности соглашения.
Такими основаниями в 2019 году могут быть:
| Нарушения законодательства | К примеру, если организация заключила соглашение об аренде, хотя не имела прав на это (в случае, когда истекли полномочия лица, подписывающего договор, нарушены положения устава организации, отсутствует лицензия и т. д.). |
| Заключение соглашения мнимого характера | Например, в случае, когда имеется заключенное соглашение, но никакие арендные права на самом деле не предоставляются. |
| Нарушение публичного порядка | Например, при использовании участка в качестве кафе в жилой зоне. |
| Подписание соглашения недееспособным человеком | В случае, если в сделке участвовало лицо, признанное судом полностью и ограниченно недееспособным, а также при заключении сделки с гражданином, которому ещё не исполнилось 18 лет. |
| Ввиду возникновения тяжелых обстоятельств | Из-за которых сторона пошла на заключение договора на невыгодных для себя условиях (при этом потребуется это доказать, что довольно проблематично). |
| Сделка заключалась мошенническим путём либо посредством насилия | Если это будет доказано, то помимо расторжения договора виновному лицу будет грозить ещё и уголовная ответственность. |
Необходимо иметь в виду, что договор не может быть признан недействительным, если просто не выполняются какие-либо его положения – например, арендатор вовремя не перечисляет ренту либо оплачивает её не полностью. В таких случаях вопрос встаёт не относительно недействительности соглашения, а о невыполнении его условий.
Основания подачи иска о признании права собственности на ЗУ
Для подачи искового заявления требуются основания (заявление в суд о признании права собственности на земельный участок можно скачать ниже в статье или в конце), по которым исковое заявление будет принято в производство, для дальнейшего принятия решения по спорному вопросу. В данном случае признание права на земельный участок осуществляется:
- в случае незаконного ущемления прав собственности владельцев ЗУ, притязания на имущественные позиции со стороны третьих лиц.
- Невозможность защиты права собственности иным образом, кроме возбуждения арбитражного спора.
К случаям нарушения имущественных прав относятся следующие:
- запрет на приватизацию со стороны муниципального образования.
- Прекращение процедуры регистрации имущественной сделки.
- Споры при разделе совместно нажитого имущества после развода супругов.
- Нарушение наследственных прав правопреемником со стороны иных претендентов из числа наследников или нотариуса, ведущего наследственное дело.
- Утрата правоустанавливающей документации, приводящая к необходимости идентифицировать статус собственника (подробнее о такой документации можно узнать здесь).
- Оформление самозахвата.
- Выделение доли ЗУ из совместной долевой собственности, при чинении препятствий правлением дачного кооператива или остальными сособственниками.
- Освобождение участка из-под незаконного ареста.
- Иные ситуации, требующие разрешения спора, в том числе – об установлении границ ЗУ, незаконном использовании надела третьими лицами. Также те, что описаны в нашем материале про защиту права собственности на землю.
Подробнее о прекращении права собственности можно узнать тут.
Арбитражное рассмотрение вопроса не допускает праздного возбуждения процесса. Для подачи иска требуются условия возникновения спора со стороны контрагента.
Признание договора аренды недействительным
Признание недействительным оспоримого договора. Основаниями для направления иска о признании арендного договора оспоримым является:
- Несоблюдение правового акта.
- Заключение соглашения с лицами, не имеющими компетенцию на такие действия.
- Факт подписания договора по принуждению либо вследствие заблуждения.
При обращении в суд следует подготовить:
- Копию договора аренды.
- Правоустанавливающие документы на недвижимость (для арендодателя).
- Оригиналы квитанций об оплате проживания (для арендатора) или подписанные сторонами расписки.
- Заявление с указанием оснований для признания соглашения недействительным.
- Иные документы (при наличии).
В ходе судебного слушания также могут использоваться свидетельские показания, подтверждающие факт нарушения другой стороной своих обязательств.
Внимание Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор? Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.
- «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
- 2.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ)».
Признание договора аренды земельного участка недействительным (журавлева о.в.)
ЖК РФ, пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с учетом разъяснений, содержащихся в п.
66 Постановления Пленума N 10/22, из которого следует, что, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.
Досуг
Досуг • Развлечения • Творчество • Общественное питание • Рестораны • Бары • Кафе • Кофейни • Ночные клубы • Литература
Инфраструктура
Город • Власть • Администрации районов • Суды • Коммунальные услуги • Подростковые клубы • Общественные организации • Городские информационные сайты
○ Оспоримый и ничтожный договор аренды.
Договор может быть признан недействительным по ряду оснований. В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка может быть признана оспоримой или ничтожной.
В первом случае недействительность заключенной сделки доказывается в судебном порядке в случаях, когда она оформлена без согласия третьего лица, управляющего органа (если речь идет о юридическом лице) или муниципалитета. Каждый из них имеет право подать иск о признании договора оспоримым в течение года с того момента, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своих прав.