Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Загородный рынок .
Рынок земли очень сложен для проверки. Ольга Любомирова вообще считает загородные объекты максимально сложными для анализа рисков, потому что там множество своих нюансов, например, вчера это был один участок, а сегодня его разделили, и это уже вновь созданные объекты. По участку могут идти споры, при этом на недвижимость может быть и не наложен арест. Часто по коттеджным посёлкам предоставляется лишь текущая документация, а проверять надо всю историю приобретения. Эти документы выдаются лишь по запросу, и только юрист знает, что именно надо запрашивать.
Андрей Шевелёв обращает внимание, что проверять надо образование участка, его регистрацию, постановку на кадастровый учёт, правильность осуществлённого строительства и т. д. Нюансов много. Так, Мурат Бороков, руководитель отдела юридического сопровождения клиентов Kalinka Group, рассказывает о некоторых из них: «Вы покупаете участок, разделённый с соседским забором. Потом сосед свой участок продаёт, а новый собственник заявляет свои требования освободить его сотки, занятые вами. Такая ситуация вполне возможна, если при покупке реальные границы участка не были сверены с юридическими границами. Возможна и похожая ситуация, когда собственник строит забор, желая исключить хождение соседа по вновь приобретённому участку, а оказывается, что этот участок обременён сервитутом — когда другое лицо имеет право на ограниченное пользование вашей землёй. Иными словами, кроме как по вашему огороду, сосед никак не может пройти к собственному, и это зафиксировано юридически». Бывают и другие сложные ситуации, которые лучше знать до заключения сделки.
Как проверить и выбрать агентство недвижимости при покупке квартиры
Если планируется покупка жилья через агентство недвижимости, самое важное в этом – правильно выбрать и проверить компанию. Именно так обычно и выявляются мошенники или просто не особо добросовестные АН, предпочитающие просто получать деньги, но ничего не делать самостоятельно.
Проверка агентства недвижимости
Первое, на что обратить внимание нужно обязательно – это документы фирмы. Если АН действительно работает официально, то сможет предоставить выписку из ЕГРЮЛ, сертификаты, аттестаты и так далее. Чем больше информации агентство выдает потенциальному клиенту, тем больше вероятность, что вся работа ведется в строгом соответствии с законодательством.
Если же компания является мошенником (и, зачастую, такая фирма вообще не регистрируется в ЕГРЮЛ), то и предоставлять ей нечего. Следует помнить, что силу имеют только официальные, оригинальные документы, копии в данном случае не подходят.
Аванс риэлтору
Категорически не рекомендуется выдавать аванс АН или, тем более, риелтору. Во-первых, клиент всегда может расторгнуть договор и получится, что выплаченные деньги будут потеряны (обычно аванс никогда не возвращается).
Стоимость услуг агентства недвижимости
В подавляющем большинстве случаев, стоимость услуг компании напрямую зависит от цены квартиры. Процент варьируется от 3 до 9%, редко бывает выше или ниже. Зачастую эту сумму компания получает уже после того, как сделка будет закрыта. То есть, агентство будет заинтересовано в том, чтобы сделать все как можно быстрее.
За что отвечает юрист при сделке с недвижимостью
Первостепенная обязанность юриста – консультирование клиента, которому должны быть раскрыты все аспекты операций с недвижимостью и потенциальные уловки мошенников.
На первых же беседах юрист должен оценить перспективы сделки и ее риски, а также провести первичный анализ документов. Как только договор с клиентом заключен (это необходимо, чтобы юрист мог действовать от лица покупателя), специалист начинает самостоятельную работу по поиску информации, касающейся юридической чистоты квартиры, и проверке законности права собственности.
Часто бывает, что мошенники пытаются продать чужую или арестованную квартиру, а также скрывают, что в домовой книге остались зарегистрированные жильцы. Если вы не будете излишне доверчивы, то подобные аферы в итоге раскроются при анализе документов в государственных органах, однако вы рискуете потерять нервы и время, а также упустить удачные предложения. Третий
Риэлтор или юрист по недвижимости: чьими услугами предпочтительнее воспользоваться?
Опытный адвокат в области недвижимого имущества на этапе подготовки обязательно выяснит: не нарушает ли чьи-то имущественные права данная сделка (это касается лиц, находящихся длительное время в командировках, медицинских учреждениях или местах лишения свободы).
Это важно, потому что эти лица по закону имеют право признать уже произведенную сделку по купле-продаже жилья недействительной.
Если речь идет о приобретении жилья, то каждый из этих специалистов выполняет свою работу:
- юрист занимается решением правовых вопросов.
- риэлторы занимаются поиском варианта с недвижимостью,
И это абсолютно верно, поскольку он не является лицом, заинтересованным в том, чтобы данная сделка совершилась или нет.
Предоставление услуг риэлтора при покупке квартиры
При этом в обязанности риелтора не входит проверка застройщика до заключения с ним договора о сотрудничестве, это только его право, поэтому надежды покупателя на посредника, предоставляющего информационные услуги, напрасны. Риелтор обязан только помочь в подборе подходящего объекта и проследить за правильностью оформления договоров.
Самый трудный случай. К сожалению, агент не несет ответственности за недействительность сделки и отвечает только за ее ничтожность, если удастся доказать, что он не проявил должной осмотрительности при выборе продавца квартиры, то есть не взял выписку из Росреестра (см. определение Свердловского областного суда по делу N 33-501/2013 от 15.01.2013). Здесь может помочь только страхование титула сразу после сделки.
Выбор риэлтора: какие действия нужно предпринять?
Первый вопрос, который интересует участников сделок с недвижимостью – где лучше искать риэлтора. Такой специалист может трудиться самостоятельно или работать на какое-то агентство. В процессе выбора люди обычно отдают предпочтение агентствам, которые находятся ближе к дому или активно себя рекламируют.
Реальная квартира с номером риэлтора
Второй однотипный способ — это взять объявление хозяина, скопировать фотографии и растиражировать объявление по всем сайтам, но уже со своими контактами. Делается это без согласия хозяина. Это нечестный способ, потому что посредник просто копирует фотографии, изменяет описание и выставляет квартиру от своего имени.
Обман заключается в том, что клиент думает, что квартира от хозяина, а попадает к риэлтору. И приходится тратить много времени на звонки и выяснение кто хозяин, а кто просто пытается нажиться и взять комиссию. Благодаря этому обману, риэлтор вклинивается в продажу квартиры и хочет заработать несколько тысяч долларов.
Какими законами должен владеть риелтор?
Ingo Bartussek/Fotolia
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина:
Риелтор должен обладать соответствующими знаниями в юридической сфере.
Как минимум, знать гражданское законодательство (особенно разделы «Договорное право», «Наследственное право»), Семейный кодекс, Налоговый кодекс (в сфере налогообложения доходов физических лиц и собственности).
Также важно изучить Закон об ипотеке, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество, закон о регистрации по месту жительства и т. д.
Что необходимо знать риэлтору, чтобы добиться успеха
Опытные риэлторы любят повторять: «Агентом по недвижимости легко работать, но трудно заработать». Каким же должен быть риэлтор и что ему необходимо знать, чтобы добиться финансового успеха?
Прежде всего риэлтор должен понимать, что цель его работы — быстро и грамотно решать проблемы клиентов. Чтобы делать это наилучшим образом, риэлтору нужно обладать актуальными знаниями из таких областей, как:
- юриспруденция;
- экономика и политика;
- архитектура города;
- деловой этикет и психология общения;
- методы поиска клиентов.
Да, специальных экзаменов сдавать на риэлтора не нужно, но, как видите, для успешной работы по специальности хорошему агенту по недвижимости надо знать много. Каков же он — риэлторский минимум?