Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Всё самое необходимое о том, что нужно знать при покупке квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Пошаговая инструкция к совершению сделки.
Приобретение квартиры на вторичном рынке состоит из нескольких этапов.
- Анализ предложений на рынке недвижимости, осмотр и выбор объекта.
- Проведение переговоров с владельцем о стоимости жилья, сроках возможного заселения и снятия с регистрационного учета.
- Проверка продавца, документов. При необходимости — привлечение юриста для сопровождения сделки.
- Заключение предварительного договора купли-продажи. Документ отражает намерение приобрести указанную квартиру и при необходимости может быть изменен или дополнен по соглашению сторон.
- Внесение аванса осуществляется по желанию сторон. При этом следует заключить договор, подтверждающий передачу средств.
- Проверка пакета документов и заключение основного договора.
На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.
Технические характеристики и проверка «качества» жилья
Одна из опасностей при покупке квартиры — незаконная перепланировка. В лучшем случае придется самостоятельно оформлять документы, но если нарушения несут угрозу обрушения, создают аварийную ситуацию, придется их устранять.
Чтобы понять, произведены ли в квартире изменения, необходимо сверить фактическую планировку с официальными данными.
Кадастровый паспорт
Документ может заказать собственник, обратившись в Кадастровую палату, Росреестр или МФЦ. При себе владельцу достаточно иметь паспорт, правоустанавливающие документы и квитанцию об оплате госпошлины в размере 200 руб. (если нужен электронный вариант — 150 руб.).
Алгоритм, этапы покупки квартиры на вторичном рынке
Пошагово процедура приобретения жилья на «вторичке» выглядит следующим образом:
- Поиск варианта, соответствующего желаемым характеристикам (район города, этажность дома, площадь и пр.).
- Встреча с собственником и первичный осмотр.
- Проверка объекта и продавца.
- Окончательное согласование условий, возможно заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
- Подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
- Регистрация права собственности в Росреестре.
- Окончательные расчеты и передача объекта.
Проверка продавца и объекта
Для объектов вторичного рынка всегда остается риск того, что продавец не является настоящим или единственным собственником объекта. Не стоит верить ему на слово. Для подтверждения достоверности каждого факта он должен предоставить подтверждающие документы. При отсутствии отдельных экземпляров можно предложить подготовить недостающие справки или разрешения к моменту подписания предварительного ДКП.
Можно ли купить муниципальную квартиру
Муниципальная недвижимость — собственность государства. Продажа такой квартиры может проходить только после приватизации, но в таком случае жилье теряет статус муниципального и переходит в частную собственность. Поэтому:
📌 если вы проживаете в муниципальной квартире по договору соцнайма и еще не использовали свое право на приватизацию — воспользуйтесь им и получите жилье в собственность без оплаты;
📌 если вы уже использовали свое право на бесплатную приватизацию, можете выкупить недвижимость по среднерыночной цене у государства;
📌 если вам предлагают купить муниципальную квартиру у жильцов, которые не являются ее собственниками, не соглашайтесь — это обман.
Как купить квартиру по переуступке прав: специфика сделки
Предлагать жилье в строящихся домах могут не только сами строительные компании, но и дольщики, которые по каким либо причинам хотят вернуть свои деньги, а также консалтинговые компании, которые занимаются перепродажей недвижимости и оказывают посреднические услуги. В этом случае они передают свои права долевого участия покупателю в обмен на установленную сумму.
Порядок и условия сделки с каждом конкретном случае могут отличатся, во время покупки по переуступке предоставляются документы:
📗 первоначальный договор ДУ с застройщиком;
📗 договор переуступки;
📗 согласие застройщика на переуступку прав;
📗 подтверждение взаиморасчетов;
📗 акт приема/передачи бумаг по переуступке.
Составляющие проверки
Есть определённые признаки, которые должны насторожить любого ответственного покупателя:
- Цена на квартиру подозрительно низкая, при этом внешних признаков такой доброты со стороны хозяев не наблюдается. Подобные квартиры стоят значительно дороже.
- Не получается или не представляется возможным дозвониться до хозяина квартиры и увидеться с ним. Вместо этого квартиру показывает его представитель, который вызывает подозрения.
- Продавец наотрез отказывается от продажи по ипотеке. На это у него могут быть веские основания, но может случиться так, что он боится проверок от банка и что-то скрывает.
Покупка квартиры на вторичном рынке жилья
Покупка жилья на вторичном рынке имеет определенные преимущества: покупатель в отличие от незавершенного строительства сразу видит, какое жилье он покупает, и может въезжать в квартиру сразу после ее покупки, не дожидаясь проведения коммуникаций и сдачи дома.
Однако при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке следует учитывать определенные нюансы. Прежде всего, это касается юридической чистоты квартиры.
Покупателю нужно убедиться, что в покупаемой квартире отсутствуют лица, которые сохранили право на проживание (граждане, призванные на военную службу, дети, находящиеся в детских воспитательных учреждениях, граждане, находящиеся в местах лишения свободы, в психиатрических учреждениях и т.п.). Данные лица могут быть и не зарегистрированы в квартире, но сохранять свое право проживания даже при смене собственника.
Затем нужно обязательно проверить, не обременена ли покупаемая квартира правами третьих лиц. Юридически чистая квартира не должна быть передана в аренду, являться предметом судебного спора или залога, находиться под арестом и т.п.
Как проверить юридическую чистоту квартиры и другие правовые нюансы
К сожалению, как показывает практика, на сто процентов убедиться в юридической чистоте квартиры невозможно. Однако определенные меры для ее проверки совершить все-таки нужно: сходить с продавцом в БТИ, паспортный стол и ЖЭК за соответствующими справками, получить выписку из домовой книги. Кроме того, нужно проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам и некоторые другие моменты.
Поиск квартиры
Определяя, как правильно купить квартиру, выделяют два способа, как возможно организовать процесс покупки:
- самостоятельный;
- через риелтора.
Первый предполагает, что потенциальный покупатель сам будет заниматься всей процедурой. Думая, с чего начать покупку квартиры в таком случае для начала стоит изучить рынок недвижимости на наличие в нём предложений. Нужно определить среднюю цену, сколько будет стоить квартира, отвечающая вашим критериям. Просматривать объявления можно в интернете, в газетах или даже на столбах, где их сейчас множество.
Если вы хотите сберечь деньги, важно следить за тем, чтобы интересуемые вас квадратные метры продавал владелец квартиры, а не посредник. Если же имеются финансовые возможности и желание переложить все эти задачи на кого-то другого – можно обратиться в риэлтерское агентство. Его специалисты помогут не только найти подходящий вариант, но и оформить всю сделку до конца.
Проведение переговоров
Убедившись, как безопасно купить помещение, если всем сторонам всё подходит, можно грамотно обсудить нюансы сделки. На этом этапе оговаривается цена вопроса, особенности и сроки передачи объекта, прочее.
Заключение договора купли-продажи
Правила покупки недвижимости гласят, что грамотно составленная документация является залогом успешной сделки. Поэтому важно уделить особое внимание процедуре составления договора купли-продажи квартиры. Не спешите подписывать бумаги, не прочитав их полностью и не убедившись, что в них прописаны все условия, оговорённые вами с контрагентом ранее.
Необходимая страховка покупки квартиры
Для того, чтобы приобретение собственных квадратных метров не принесло неприятных сюрпризов, существует так называемое титульное страхование. Сейчас оно является обязательным при оформлении ипотечного кредитования, например. Такая страховка позволяет исключить или максимально минимизировать риски, связанные с непредвиденной потерей лицензии на права собственности по различным обстоятельствам. В случае, если перешедшие права собственничества окажутся недействительными, страховая компания в полном размере возместит ваши расходы.