Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести нежилое помещение в жилое». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Письменное согласие соседствующих жильцов.
Какие же квартиры будут считаться соседствующими? Это любые помещения, имеющие одну общую стену с помещением, которое будут переводить в нежилое. Эти квартиры могут быть расположены рядом, внизу или наверху относительно него. Разрешение можно получить в произвольной форме, главное, чтобы в документе были указаны личные сведения жильцов (ФИО и паспортные данные). Если же соседом является юридическое лицо, то нужно получить его наименование и регистрационный номер, номер помещения и бумагу, которая подтверждает право собственности.
Важные условия для процедуры перевода
Сначала вы должны убедиться, что у такого помещения будет отдельный вход. Предусмотреть надо и запасный выход, если площадь квартиры более 100 квадратных метров.
Нельзя перевести в нежилой статус только комнату или коридор. Помещение подлежит переводу полностью. Перед совершением процедуры необходимо выписаться из квартиры, иначе это сделать не получится. На вашем имуществе не должно лежать никаких ограничений.
Если вашу недвижимость рассматривают в качестве погашения долгов, то вы получите отказ на её перевод в другой статус.
Если дом панельный, то получить разрешение на перепланировку вряд ли получится, так как в нём запрещено ломать стены, делать новые проёмы, иными словами, менять конфигурацию недопустимо.
Есть ещё ограничения на перевод помещения:
- Если оно является культурным наследием или является исторической ценностью.
- Если оно не подключено к инженерным коммуникациям.
- Плачевное внешнее состояние, требующее сначала ремонтных работ.
Обратите внимание! Помещение необязательно переводить в нежилое, если деятельность бизнесмена не будет доставлять дискомфорт соседям. Здесь важно, чтобы предприниматель был прописан в квартире, а она должна соответствовать всем санитарным нормам. Сам же дом не должен быть аварийным и подлежать сносу.
В каких случаях требуется перевод
Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.
МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.
По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.
ШАГ 3. Получение согласия собственников примыкающих помещений
Самый сложный и рискованный этап, который может привести к отказу в переводе жилого помещения в нежилое. Именно эта процедура была существенно изменена с принятием поправок в ЖК РФ 29 мая 2019 года. Поэтому при описании я буду ссылаться на личный опыт и новые поправки в ЖК РФ.
Как перевести помещение из жилого в нежилое
Разрешение на перевод объекта в состав нежилого фонда дает муниципалитет, либо уполномоченные им органы. Однако для его получения нужно соблюсти множество требований ЖК РФ, в том числе:
- документы на согласование может представить только собственник жилья (наниматели лишены такой возможности);
- если перевод в нежилое помещения связан с обустройством дополнительных входов, оконных проемов и иных элементов, обеспечивающих доступ к общему имуществу МКД, нужно получить согласие собственников дома;
- не допускается использовать помещение в многоквартирных домах под производство, вести деятельность с вредными или опасными факторами.
Важно! Перевести в нежилое можно только помещение, расположенное на первом этаже МКД. Если квартира находится на втором этаже, ее можно признать нежилой только в случае, если помещение под ней уже обладает таким статусом.
Основным требованием для размещения нежилых помещений в МКД является обустройство дополнительного входа. Это правило существенно затрудняет процедуру перевода и согласования. Любое изменение несущих конструкций или фасадов здания нужно согласовать с жильцами и надзорными органами. При выдаче разрешения на перевод, в муниципальном акте будет указано, в каком порядке собственник будет обеспечивать безопасность при обустройстве входов, дверных и оконных проемов.
Как происходит перевод из жилого в нежилое
Еще до начала согласований на перевод перевода, собственник жилого помещения должен убедиться в отсутствии запретов и ограничений, указанных выше. В противном случае, все затраты на изготовление проектной документации и проведение строительных работ окажутся пустой тратой средств. Избежать согласования перевода с собственниками квартир МКД можно только в случае, если у помещения уже есть самостоятельный выход на улицу, минуя места общего пользования.
Этап второй: заявление о переводе
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется по решению органа местного самоуправления. Состав документов, которые необходимо предоставить для принятия решения, предусмотрен ст. 23 ЖК РФ:
-
заявление о переводе помещения;
-
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
-
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
-
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
-
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Приведенный перечень документов является исчерпывающим и дополнению не подлежит (ст. 23 ЖК РФ). В связи с этим требование органов местного самоуправления о предоставлении не предусмотренных законом документов является незаконным.
Этап третий: реализация согласованного решения и регистрационные действия
Если для перевода жилого помещения в нежилое требовалось проведение переустройства и (или) перепланировки, то факт надлежащего выполнения такого рода работ в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией должна подтвердить специально созданная приемочная комиссия. Затем акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен в соответствующее Управление Росреестра. Именно акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.
Алгоритм действий и необходимые документы
Сменой статуса объектов недвижимости уполномочены заниматься жилищные отделы местной администрации (могут встретиться названия: комитет имущественных отношений, жилищная комиссия, жилконтора или жилотдел).
Именно в этот орган нужно писать заявление о переводе (по форме отдела).
В 23‑й статье ЖК прописан список нужных документов, которые прикладываются к заявлению:
- свидетельство на собственность (выписка из госреестра или нотариальная копия);
- техпаспорт квартиры;
- поэтажный план дома;
- проект перепланировки (если она планируется).
Но этот момент нужно уточнить в муниципалитете.
Список закрыт, то есть, незаконно требовать предоставления других документов.
Кстати, не нужно забывать, что официальные органы будут контактировать с заявителем только в том случае, если он предъявит свой гражданский паспорт.
Когда заявление с документами будет принято, на руки заявителю выдаётся расписка о том, что регистратор всё принял.
Этап 3. Согласование действий
Документы на изменение статуса помещения подаются в Департамент Управления имуществом. Решение о переводе принимается в течение 45 дней.
В случае положительного результата, собственнику потребуется провести перепланировку в соответствии с новым техпланом (если она еще не была проведена). Пригласить членов комиссии, которые проверят надлежащее состояние помещения и составят акт.
Далее он направляется в Росреестр для официального изменения статуса. Новые документы выдаются владельцу не позднее 15 дня с момента их принятия.
С чего начать?
Составляем план работ, ищем подходящую контору, занимающуюся реестром жилья (это может быть Многофункциональный Центр) и собираем документацию на помещение.
документы, необходимые при подаче заявления на перепланировку:
- Свидетельство о собственности на жильё, в нескольких экземплярах
- Паспорт с копией, а так же технический паспорт на объект
- Доверенности, если у жилья есть иные собственники, и согласия на перепланировку
- Планы этажей, на которых планируются изменения, с копиями
- Другие документы, относящиеся к техническому состоянию дома, или раскрывающие нюансы собственности на объект
Стоит отметить, что к оригиналам прилагаются нотариально-заверенные копии, то есть необходимо поставить печать, подтверждающую наличие оригинала. Копии документов желательно делать в двух-трёх экземплярах.
Все сведения по поводу актов на жильё находятся в так называемом Едином Государственном Реестре Недвижимости (ЕГРН).
Именно туда следует обращаться за предварительными сведениям о переводе жилья, и там же будут внесены изменения об изменении его статуса.
Проблемы, которые могут возникнуть при переводе жилья, кроме несогласия жильцов
- Помещение должно иметь доступ к инженерным коммуникациям
- Планы городских властей на здание либо землю под ним — не планируется ли снос, или капитальный ремонт ввиду аварийного состояния
- Возможно объект есть памятник архитектуры, или имеет значение в целях гражданской обороны
Если помещение не соответствует необходимым правилам для перевода в нежилое, можно предварительно осуществить необходимый ремонт или переустройство.
Распоряжение о переводе помещения в нежилой фонд, как правило, выдаётся в течении 60-ти дней, при положительном исходе. Следом идут проверки контролирующих организаций, вроде госпожнадзора, и составляется акт о приёмке помещения в эксплуатацию. На это могут уйти ещё несколько месяцев, прочем им уже можно начинать пользоваться.
Невредно будет почитать стать 22 и 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Региональное и Местное законодательство по этой теме, скажем — Градостроительный устав.
Не забывайте изучать опыт других владельцев, осуществивших подобного рода операции, и сможете избавиться от многих подводных камней и вопросов, возникающих в процессе согласований. На самом деле это не так сложно, к примеру проще чем перепрофилирование вашего автомобиля.