Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная кадастровая оценка и для чего она нужна». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Кто устанавливает?.
Реестровую стоимость объекта определяет специальный орган кадастрового учета – Федеральная кадастровая палата, подразделения которого есть практически в каждом регионе. Оценщики этой государственной структуры используют метод «массовой оценки», то есть, устанавливают кадастровую цену всех земельных участков, зданий, квартир, частных домов самостоятельно, не уведомляя об этом хозяев. Но каждый из них, в свою очередь, может в любой момент ознакомиться с текущей стоимостью своего недвижимого имущества. Существует несколько способов, которые позволят получить собственнику все необходимые сведения:
- С помощью выписки из государственного кадастра недвижимости;
- По кадастровому плану объекта;
- С помощью публичной кадастровой карты на портале Росреестра;
- Путем обращения в кадастровую службу почтой.
Внимание!
Вы также можете заказать внеплановую кадастровую оценку своего жилого помещения или земельного участка. Нужно всего лишь заключить соответствующий договор с оценочной компанией, после чего специалист приедет по указанному вами месту расположения объекта и, по итогам осмотра, составит экспертное заключение. Выезд эксперта, как правило, представляет собой бесплатную услугу, оплатить придется лишь окончательный результат оценки.
Что может пойти не так при кадастровой оценке недвижимости?
Массовая оценка, конечно, позволяет быстро получить сведения по огромному количеству объектов, однако не учитывают индивидуальных особенностей недвижимости. Поскольку в Москве стоимость квартир, земли, строений одна их самых высоких в стране, нередко методика массовой оценки дает сбой.
Применяемые математические модели могут стать причиной получения неадекватной кадастровой стоимости. Например, кадастровый инженер получает сведения о наличие школ, торговых площадок, развитой транспортной инфраструктуре, большой площади строения на вашем земельном участке, и выставляет высокую кадастровую стоимость. На самом же деле может оказаться что дорога требует ремонта, школа закрыта, а строение на земельном участке ветхое и требует сноса. В итоге дом и земля оцениваются в баснословную сумму, а владельцы вынуждены платить неподъемные налоги.
Дополнительные негативные последствия:
- Необоснованно завышенная стоимость объектов при приватизации;
- Завышенные ставки по аренде государственной собственности;
- Высокие штрафы, пеня в случае судебных тяжб;
- Увеличение расходов на обслуживание жилой и нежилой недвижимости;
- Увеличение размера государственных пошлин.
Хорошая новость заключается в том, что изменение кадастровой стоимости возможно, обычно через Росреестр или после обращения в суд. При этом предъявляются чаще всего следующие претензии:
- Допущена техническая ошибка, которая требует исправления;
- В Росреестре ведется учет по недостоверным сведениям;
- Требование установить кадастровую стоимость равную рыночной;
- Существенно изменились факторы, которые прямо влияют на кадастровую стоимость.
Обращаем ваше внимание, что сам факт того, что прошло определенное количество времени, может быть достаточным для пересмотра КС, ведь стоимость объектов могла за это время измениться.
Налоговый вычет
Налоговая база в отношении квартиры, части жилого дома определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры, части жилого дома.
Налоговая база в отношении комнаты, части квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров площади этой комнаты, части квартиры.
Налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома.
Налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы один жилой дом, определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.
Представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) вправе увеличивать размеры вышеуказанных налоговых вычетов.
Для чего она нужна
Итак, для чего нужна кадастровая стоимость имущества?
Когда рассчитывается стоимость квартиры, в первую очередь результат передается гос. органам. Рассматриваемая оценка недвижимости используется в официальных целях. К примеру:
- при налогообложении;
- при определении размера государственной пошлины для различных нотариальных действий;
- при спорах о легитимности договоров купли-продажи соответствующих объектов недвижимости.
Главным образом кадастровая оценка необходима государству, так как частные лица вправе самостоятельно определять ценность принадлежащего им имущества.
Стоимость участка земли, в том числе и кадастровая, определяется исходя из его площади. Так, при осуществлении кадастровой оценки земельных угодий, определяется цена множества участков за один раз, не по отдельности.
Цена отдельно взятого участка определяется путем умножения удельной ценности на площадь соответствующего участка.
Квартиры, дома, другой недвижимости
Факторами, определяющими стоимость квартиры, жилого частного дома или иного вида недвижимых объектов в виде здания или сооружения являются:
- место расположения;
- площадь;
- наличие и уровень развитости инфраструктуры.
Каждый оценщик производит определение цены исходя из собственной модели расчетов, из своего понятия рыночных факторов, что означает, что каждый оценщик может определить различную стоимость. Модель оценки должна быть зарегистрированной в СРО. Так что в учет могут идти и иные факторы.
Как узнать кадастровую стоимость имущества
Существует несколько способов получения информации:
- оформление кадастрового паспорта на недвижимость;
- получение выписки ЕГРН в отделении Росреестра, через сайт госучреждения, на коммерческом портале Ктотам.ру;
- через Многофункциональные центры (МФЦ).
Кем рассчитывается кадастровая стоимость
Определение кадастровой стоимости осуществляют независимые оценщики, которых заказчики работ выбирают на аукционах.
Согласно действующему законодательству, оценщики сами обосновывают и подбирают методы, используемые для получения результата.
Когда и кем оценен ваш объект, можно узнать даже без личного посещения офисов Росреестра.
Суть дела
ООО владеет нежилыми помещениями в столице, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства установлена в размере 496 458 904 руб. по состоянию на 01.01.2016. Посчитав эту стоимость завышенной, общество заказало независимую экспертизу, согласно которой на ту же дату рыночная стоимость недвижимости составляла 273 613 000 руб.
Обращение в Комиссию результатов не дало. Общество обратилось в суд.
Альтернативный подход
Следующим шагом стало обращение в ВС РФ на предмет изменения принятых по делу судебных актов.
В соответствии со ст. 328 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее — КАС РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судебная коллегия сочла, что нарушения именно такого характера были допущены судами первых двух инстанций. Кратко перечислим, в чем, по мнению Судебной коллегии, выразились эти нарушения.
Согласно ст. 245 КАС РФ, ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности названных лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Отклоняя доводы административного истца о необходимости определения кадастровой стоимости недвижимости на основе ее рыночной стоимости без учета НДС, суд первой инстанции, в частности, пришел к выводу, что уплата НДС и налога на имущество организаций не влечет двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом: уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, а уплата НДС — только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается. С этими выводами суда по существу согласился суд апелляционной инстанции. Но данные выводы свидетельствуют о неправильном толковании и применении к спорным правоотношениям норм материального права.
Новые функции Кадастровой палаты
Как известно, с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке». В связи с этим изменились и функции Кадастровой палаты.
Росреестр участвовал в разработке проекта этого закона и последовательно выступал за принятие его положений. Для тех, кто не очень хорошо знаком с этим важным для буквально каждого собственника законом, стоит напомнить следующее.
Согласно новому закону государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах Российский Федерации по новым правилам с 2020 года. При этом регионы по своему усмотрению могут начать проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2018 года.
Закон «О государственной кадастровой оценке» предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям.
Эти государственные учреждения будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость объектов недвижимости. И не важно каких — хоть дачи на шести сотках, хоть огромного частного завода или гостиницы.
Ответственность за работу новых государственных структур по проведению кадастровой оценки будет возложена на региональные органы власти.
В Росреестре напомнили, что новый механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.
Кадастровая оценка недвижимости по новой методике
С 2018 года начался переходный период. В каждом субъекте Российской Федерации государственным бюджетным учреждениям было передано право проводить кадастровую оценку по единой для всей страны методике.
К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, где уже проведена кадастровая оценка по новым правилам.
По данным Росреестра, кадастровая стоимость так называемой бытовой недвижимости, принадлежащей гражданам, приведена региональными властями к уровню, не превышающему рыночный.
Такое стало возможным в том числе благодаря осуществлению этими региональными учреждениями постоянного сбора информации из всех доступных источников, в которых содержатся различные (важные для качественной оценки) сведения.
Росреестр же со своей стороны также стремится оказывать поддержку регионам для качественной кадастровой оценки, предоставляя различные имеющиеся у нас сведения об объектах недвижимости.
Подготовленные поправки в закон направлены на урегулирование нескольких нерешенных вопросов. Важно правообладателям дать реальную возможность повлиять на оценку до ее принятия, а регионам – инструменты по исправлению старых ошибок.
Плюс ко всему – повысить ответственность за результаты оценки и повысить скорость и качество исправления возможных ошибок. Здесь работает принцип: применять исправленную кадастровую стоимость взамен исправляемой согласно принципу «любая ошибка — в пользу правообладателя».
Росреестр ставить цель перейти к единому прогнозируемому циклу кадастровой оценки во всех регионах нашей страны. При этом придется переформатировать комиссии по рассмотрению споров о кадастровой оценке таким образом, чтобы механизм внесудебного установления рыночной стоимости стал реально доступным и справедливым по отношению ко всем правообладателям.