Кадастровая стоимость квартиры продажа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Какие выделяют варианты стоимости квартиры.

Существует три основных варианта цен на квартиру. Актуальными для сделок по купле-продаже жилья можно считать только два: кадастровая и рыночная цена.

Инвентаризационная

Эта стоимость больше актуальна для различных нежилых объектов, однако и многие жилые дома имеют свою инвентаризационную стоимость. Она практически не используется.

Кадастровая

Эта стоимость жилья определяется государством. Проблема в том, что эта стоимость далеко не всегда соответствует рыночной. Два одинаковых по площади объекта на одной и той же улице города могут сильно отличаться по цене за счет внутренних улучшений, однако этот фактор игнорируется. Эта стоимость зачастую используется налоговой службой для того, чтобы определить сумму налога на прибыль с продажи квартиры.

Рыночная

Это справедливая, рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения. Учитываются все факторы, вплоть до улучшений квартиры, окружающей инфраструктуры, площади жилья, этажности и так далее. Именно эту цену обычно указывают в договоре купли-продажи.

Какую стоимость можно указать в договоре купли продажи квартиры

В договоре купли-продажи рекомендуется указывать справедливую рыночную цену квартиры. Однако до этого рекомендуется проверить кадастровую цену жилья. Если она примерно соответствует рыночный – отлично, лучше тогда рыночную и оставить.

В то же случае если рыночная стоимость значительно меньше кадастровой, то есть смысл сначала попробовать снизить кадастровое значение, ведь налоговая служба все равно будет ориентироваться на цену, указанную в кадастре минус 30%.

Пример: Предположим, что реальная рыночная цена квартиры составляет 3 миллиона рублей. В кадастре она же указана по цене в 5 миллионов рублей. Налоговая будет ориентироваться на стоимость в 5 миллионов -30% = 3,5 миллиона рублей. Разница в данном случае не слишком глобальная, однако 13% налога от «лишних» 500 тысяч рублей – это уже 65 тысяч чистой переплаты.

Если же рыночная цена выше кадастровой, то можно остановить именно на последней, ведь при превышении установленного государством уровня, налоговая начинает ориентироваться уже на ту стоимость, которая указана в договоре.

Если упростить, то цена в договоре должна быть на уровне, соответствующем кадастровой цене за минусом 30%.

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Если говорить о кадастровой цене как о базовой, то завышать ее можно только тогда, когда рыночная существенно больше. Если покупатель отказывается указывать в договоре сниженную цену, то можно предложить ему повысить цену еще немного, на те самые 13% налога, который будет вынужден оплатить продавец. Как правило, такой подход надежнее, однако он же и более затратный для покупателя.

Что такое кадастровая стоимость

Понятие, сущность и методика определения КС подробно описаны в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно определению, кадастровая стоимость объекта — это величина, отражающая представление о ценности и полезности недвижимого объекта. Кадастровая оценка необходима, прежде всего, для расчета этой величины.

В РФ принято рассчитывать налог на квартиру, дом или участок по кадастровой стоимости.

Кроме того, КС используется для исчисления других платежей:

связанных со сделками с недвижимостью;
арендной платы за пользование (на основании договора соцнайма);
пошлины при оформлении наследования;
кредитования покупок;
стартовой цены для продажи.

В 2017 году Закон о кадастровой оценке претерпел изменения, вступили в силу изменения к Федеральному закону, регламентирующему оценочную деятельность (№ 135-ФЗ от 29.07.1998). Суть нововведений сводится к утверждению новых значений КС и созданию специализированных бюджетных учреждений.

Более детальная информация о том, что такое кадастровая стоимость недвижимости.

Цена продажи недвижимости ниже КС: налоговые последствия

Кадастровая стоимость как новый порядок оценки недвижимости появился в 2012 году. Его цель — максимально приблизить значение КС к рыночной цене. Однако до сих пор между этими стоимостными выражениями существуют различия.

Согласно действующему законодательству, в коммерческих сделках с объектами недвижимости, приобретенными до 2016 года, величина КС не имеет значения для налогообложения.

Для объектов, оформленных в собственность после 2016 года, указанная в договоре сумма важна, поэтому у продавца могут возникнуть налоговые последствия продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости.

Речь идет об уплате подоходного налога (НДФЛ) от продажи недвижимого имущества. Налоговая ставка для резидентов РФ составляет 13%. Для расчета суммы дохода берется кадастровая стоимость, установленная на 1 января года, в котором состоялась регистрация перехода прав собственности на продаваемый объект.

В Налоговом кодексе предусмотрен следующий механизм расчета налогооблагаемой суммы в сделках по продаже недвижимости (п.5 ст. 217.1 ч. II):

если цена продажи выше кадастровой, налог рассчитывается от указанной в договоре суммы;
если продажа земли, жилой или коммерческой недвижимости осуществляется по цене ниже кадастровой, то для расчета НДФЛ к КС применяют понижающий коэффициент 0,7. Если сумма продажи превышает уменьшенную с учетом коэффициента КС недвижимости, то налог рассчитывается от суммы по договору. В противном случае — от уменьшенной кадастровой стоимости.

Последствия продажи квартиры по стоимости ниже кадастровой

Покупатель недвижимости может спокойно, не опасаясь нарушить закон, купить квартиру дешевле кадастровой стоимости, если его устраивают условия договора и цена.

Как известно, в сделке купли-продажи недвижимости цена объекта договорная. Продавец вправе по своему усмотрению распоряжаться собственностью и устанавливать ее цену (ст.209 гл.13 Гражданского кодекса РФ), поэтому с юридической точки зрения нарушений в таком договоре не будет.

В случае занижения цены на продаваемую недвижимость налоговые последствия тоже не грозят продавцу, поскольку при переходе объекта в собственность до 2016 года величина, определенная кадастром, вообще не берется в расчет, а в остальных случаях слишком низкая цена продажи не влияет на размер НДФЛ.

Однако налоговые органы все же могут заинтересоваться договором и перепроверить его.

Налоговый вычет

Налоговая база в отношении квартиры, части жилого дома определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры, части жилого дома.

Налоговая база в отношении комнаты, части квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров площади этой комнаты, части квартиры.

Налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома.

Налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы один жилой дом, определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.

Представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) вправе увеличивать размеры вышеуказанных налоговых вычетов.

Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года

Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2016, недвижимость, приобретенная до 2016 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2016 (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:

имущество, бывшее в собственности больше 3 лет, налогом не облагают;
при продаже до истечения 3 лет к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта;
величина кадастровой стоимости объекта для налогообложения значения не имеет.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

его площади,
целевого назначения объекта,
материала, из которого построен объект,
года постройки и сдачи в эксплуатацию,
экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

вычисление суммы налога на недвижимость,
подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
оформление права наследования на жилье,
определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
Проходит проверка ваших бумаг.
Заявление одобряется.
Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
Утверждение оценки.
Внос данных в ЕГРН.
Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
Запрос на сайте Росреестра.Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.
Запрос на специализированных онлайн-сервисах.На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Особенности продажи недвижимости в 2018-2019 годах

Вне зависимости от того, какая недвижимость будет продаваться, существует три главных особенности такой операции, о которых должен знать продавец:

Налог с продажи недвижимости можно будет не платить, если собственник владеет недвижимостью более пяти лет. Если же квартира была не приобретена, а унаследована по завещанию, праву наследства или договору дарения, то тогда право на освобождение предоставляют те объекты, которые пребывали в собственности не менее 3-х лет;
Когда субъект должен будет уплатить налог на доходы физических лиц, то за налогооблагаемую базу он должен будет учесть стоимость продажи. При этом стоимость продажи для НДФЛ не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости;
Региональные власти имеют полномочия местными нормативно-правовыми актами изменять срок владения недвижимости, которое дает право на освобождение от уплаты налогов, а также предельную величину стоимости продажи в соотношении с кадастровой стоимостью.

Вот такие особенности необходимо учитывать при желании продать квартиру. Может быть, что на региональном уровне установлены свои правила продажи, и о них необходимо знать.

Если же за основу берется именно кадастровая стоимость, то в договоре прописывается то значение, которое было на 1 января текущего года. Такие правила связаны с тем, то в течение года кадастровая цена может пересматриваться. Чтобы защитить права налогоплательщика, принято использовать в таком случае более раннюю стоимость.

Разъяснения

Это свое право налоговики используют только в том случае, если цена договора ниже, чем кадастровая стоимость Х 0,7. Если же цена договора выше, то налог возьмут именно с нее (то есть с той суммы, которая оказалась больше). Продавец, конечно, по-прежнему имеет право указывать любую цену в своем Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), но если размер полученного им дохода окажется меньше, чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог (13%-НДФЛ) ему все равно придется уплачивать именно от этой суммы – от 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом, возможность применения налоговых вычетов при продаже квартиры у Продавца сохраняется, и в некоторых случаях налог может быть сведен к нулю (подробнее о вычетах – см. по ссылке). Кадастровая стоимость квартиры для целей налогообложения берется по состоянию на 1 января того года, в котором происходит продажа квартиры.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?