Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что спросить у продавца квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Выбор квартиры.
Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:
- сколько комнат в квартире
- какой этаж
- место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
- характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
- наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.
В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.
После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:
- того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
- какие соседи в подъезде
- в каком состоянии двор дома и подъезд
Проверить долги по коммунальным платежам
При покупке квартиры может оказаться, что она с долгами. Конечно, такие долги должны оплачивать прежние хозяева. Однако судебные иски будут приходить на имя нового собственника. Может оказаться, что текущая оплата будет зачтена в счет долгов и тогда должником окажется покупатель. Возможно, что коммунальщики отключат свет, газ, воду и т.п. Касаемо долгов по взносам на капитальный ремонт, так эти долги имеют преемственную силу (то есть передаются к новому собственнику). Таких последствий можно избежать, разобравшись с наличием такого «приданного».
Для этого требуется:
- спросить у продавца справки из ЖЭУ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности
- посмотреть платежные квитки за последний год
- поинтересоваться у работников ЖЭУ, ТСЖ о наличие задолженности за квартиру
- предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, в котором будет сказано, что продавец оплатил все коммунальные платежи и в случае задолженности несет личную ответственность
ТОП-7 рисков покупателя при покупке квартиры на вторичном рынке
Количество неблагоприятных обстоятельств, грозящих потенциальному покупателю, зависит от индивидуального случая. Указанные ниже нарушения могут стать основаниями для признания сделки недействительной. Это означает, что в случае такого признания покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — вернуть деньги покупателю. Предварительная проверка квартиры по указанным ниже параметрам позволит Вам значительно обезопасить себя в будущем.
- НАРУШЕНИЕ ПРАВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
Права собственности несовершеннолетних граждан, а также их права проживания в квартире охраняются территориальными органами опеки и попечительства. Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен обязательно уточнить у продавца и проверить по документам:
- Имеются ли у несовершеннолетнего права собственности на продаваемую квартиру / долю (в любом виде);
- Зарегистрированы ли несовершеннолетние по адресу квартиры;
- Если квартира была приватизирована, не были ли нарушены жилищные права ребенка при проведении приватизации;
- Не является ли зарегистрированный в квартире ребенок оставшимся без попечения родителей;
- Не находится ли несовершеннолетний под контролем территориальных органов опеки и попечительства;
Каждое из этих оснований имеет ключевое значение. Изначально, приобретение квартиры с зарегистрированными в ней несовершеннолетними гражданами, а также, если такие граждане явялются собственниками, обуславливает большее количество рисков для покупателя, чем покупка квартиры, без них.
Проверка квартиры на юридическую чистоту — услуги юриста
Если покупатель вовремя не придаст значения какому-либо ключевому обстоятельству, то в дальнейшем его могут ожидать достаточно серьезные проблемы. Проверка квартиры на «чистоту» — процесс не длительный, но требующий специальных знаний. Здесь больше всего времени уходит на согласование условий и на проверку основных данных по приобретаемой квартире.
Более целесообразно, чтобы проверкой юридической чистоты объекта занимались профессионалы — юристы в области недвижимости. Отлаженный до автоматизма процесс проверки квартиры поможет обеспечить максимальную безопасность сделки непосредственно для покупателя. Последний будет полностью уверен, что покупаемая им недвижимость в юридическом отношении полностью чиста.
5. Проверка прав третьих лиц
Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.
Подводные камни: Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.
Каким образом проводится проверка чистоты сделки?
Как правило, самостоятельное проведение подобной проверки обычному человеку не под силу. Это задача специалиста с юридическим образованием и, желательно с большим опытом работы в данной сфере. Опыт способствует и развитию интуиции, которая бывает нелишней. Ведь что такое интуиция профессионала? Это результат подсознательной деятельности мозга на основе уже имеющегося опыта.
1. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость.
Всё на доверии?
Но бывают и серьёзные мошеннические схемы. Не стоит забывать, что мошенник напрямую не работает: он передаёт свой объект на продажу риэлтору, и первый человек, с кем предстоит иметь дело – именно риэлтор.
Существует представление о том, что цель работы риэлтора – соблюсти интересы обеих сторон. Это неверно по двум причинам. Агентство не даст Вам полную юридическую картину объекта, во-первых, потому, что само ею обычно попросту не владеет: для продажи не нужно «глубоко копать», оформить сделку можно и без проверки.
Безусловно, большинство агентств заботится о своей репутации и предпочитает не связываться с явным криминалом. Но при отсутствии внятной финансовой ответственности риэлтора за свои действия многие риски просто остаются за кадром, и не раз бывало, что брокер сам узнаёт о них только от юриста покупателя. Квалификация юриста и его и умение найти грамотное решение проблемы играют в этом случае решающую роль.
Приведём несколько конкретных примеров, когда покупателю стоит быть особенно внимательным.
Первый вопрос: кому аванс положено вручать.
Согласно законодательству, принять аванс может сам продавец (лично) или его доверенное лицо. Доверенность должна быть удостоверена нотариусом. Это нужно проверить, поскольку чаще всего вместо продавца выступает риэлтор, который убеждён, что вносить аванс нужно именно агентству, потому что агентство — юридическое лицо, и оно дорожит репутацией. Здесь возникает одна сложность: агентство не является собственником объекта, поэтому не может принимать за него деньги, в том числе аванс.
Как проверить чистоту недвижимости перед покупкой?
Что нужно проверять при покупке вторичного жилья, имея на руках вышеперечисленные документы? Проверка должна коснуться таких аспектов:
- количество собственников. У вторичной недвижимости может быть два и более собственника, каждый из которых должен дать согласие на сделку. В противном случае она будет оспорена в суде;
- наличие среди собственников несовершеннолетних детей. При продаже такой вторичной недвижимости продавец должен предоставить разрешение на продажу от органов опеки. В противном случае продажа может быть оспорена госорганами;
- право собственности жены или мужа продавца. Если вторичка была куплена в браке, она считается совместно нажитым имуществом, второй супруг может претендовать на нее, даже если не вписан в правоустанавливающие бланки;
- большое количество предыдущих сделок по купле-продаже вторички. Они могут указывать на мошенническую схему;
- наличие зарегистрированных жильцов. Нужно проверить, есть ли среди них лица, отказавшиеся от права приватизации либо несовершеннолетние дети. Их нельзя будет выписать даже по решению суда;
- обременение. К нему относятся долги за коммунальные услуги, капитальный ремонт, использование недвижимости в качестве залога по кредиту в банке;
- дееспособность собственника. Надо удостовериться, что владелец вторички не стоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Сделки с недееспособным человеком аннулируются в судебном порядке;
- соответствие технического паспорта реальному состоянию недвижимости. Это позволит обезопасить себя от покупки жилья с неузаконенной перепланировкой, которую надо будет регистрировать самостоятельно, чтобы свободно распоряжаться жильём.
Обременения на квартиру
Первое, на что вы должны обратить своё внимание при проверке квартиры, есть ли на неё обременения (арест, рента, залог у банка и т.д.) Для того, чтобы узнать, освобождена ли квартира от всех этих обременений, вы можете воспользоваться выпиской из ЕГРП. Данные документы могут также помочь вам узнать, кто является хозяином квартиры, и когда, а главное, на основе каких документов он вступил в права собственника.
Расширенная выписка из домовой книги
После того как будут рассмотрены все необходимые документы, нужно получить расширенную выписку из домовой книги, запросив ее у продавца.
В домовой книге, которая находится в Федеральной миграционной службе или в управляющей компании, записана и хранится информация обо всех предыдущих собственниках и жильцах квартиры от даты сдачи дома в эксплуатацию и до момента подачи запроса. Эти сведения можно получить, только взяв расширенную выписку.
Выдать такую выписку могут только владельцу объекта недвижимости, его доверенному лицу при наличии нотариально заверенной доверенности, или же квартиросъёмщику по официальному договору найма.
Расширенная выписка из ЕГРП
После того как юридическая чистота со стороны домовой книги будет подтверждена, понадобиться получить расширенную выписку из единого государственного реестра прав собственности. Из данной бумаги можно узнать о том, кто имеет право на жильё. Здесь же указываются факты обременения и моменты, которые могут стать причиной расторжения сделки.
Например, когда объект недвижимости был унаследован менее трёх лет назад, даже после вступления владельца в права собственности, в суд может обратиться наследник, который по каким-то причинам не участвовал в разделе наследства и желает восстановить свои права. Если суд одобрит иск, сделка купли-продажи будет аннулирована и квартиру придётся вернуть продавцу.