Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартиры между родственниками». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Как оформить обмен квартиры.
Обмен квартир – операция, похожая на куплю-продажу, только здесь стороны процесса рассчитываются друг с другом бартером, предоставляя недвижимость, а не деньги. Чтобы обменять жилье, для начала предстоит найти владельца другого объекта недвижимости, который будет заинтересован в вашем предложении. В этом и заключается сложность данной процедуры, так как интересы сторон обмена не так часто совпадают.
Сколько стоит договор мены у нотариуса
Цены за услуги нотариусов по оформлению договора мены в большой мере зависят от местоположения. В столице за услугу придется заплатить около 5 000 гривен. А в небольших городах за аналогичную работу берут 2 500 грн, а то и 1-2 тысячи гривен.
Зачем разменивать жилье?
Покупка квартиры – весомая инвестиция для большинства украинцев: одни приобретают малогабаритное жилье, другие – вкладывают в новостройки на ранних этапах возведения многоэтажного дома, третьи – арендуют, накапливая необходимое количество средств. Но иногда собственникам приходится прибегать к размену собственной квартиры. Обмен недвижимости может понадобиться в случаях:
- развод с разделом имущества – каждый из супругов желает получить вместо своей доли отдельную квартиру;
- расширение семьи, проживающей на небольшой жилплощади, или наоборот, если семейная пара больше не нуждается в просторном жилье в связи с выездом детей, и желает переехать в компактную квартиру;
- улучшение условий проживания – неудобство или недопонимание между родственниками;
- смена места жительства в связи с неподходящей инфраструктурой – переехать из города в пригород, или поменять загородный дом на городское жилье;
- желание вместо одной большой квартиры иметь две отдельные для сдачи в аренду, или наоборот – обзавестись просторным жильем за счет двух или нескольких квартир поменьше
- при делении наследства – несколько наследников желают обзавестись отдельным объектом вместо доли квартиры или дома;
- при финансовых трудностях – нет возможности содержать большую жилплощадь, поэтому хочется обзавестись жильем поменьше и прочее.
Для размена жилья необходимо пройти процедуру приватизации недвижимости (если она не была проведена ранее) и получить письменное согласие всех собственников на данную процедуру.
Сроки оформления и стоимость
Окончательные сроки оформления назвать нельзя. Это связано с тем, что от момента поиска варианта, до момента окончательного подписания соглашения может пройти много месяцев.
Однако приватизированное жилье обменять легче и быстрее. Для этого может понадобиться один день на составление документа и его подписание и до 14 дней на получение новых свидетельств о праве собственности.
С муниципальным жильем сложнее. Необходимо ждать ответа от наймодателя, затем снова одобрения самого договора. Кроме того, все аналогичные процедуры должна проделать вторая сторона.
Оформление совершенно бесплатно в обоих случаях. Никаких обязательных выплат за это не существует, так как сделка оформляется в простой письменной форме.
Однако собственникам придется оформлять возникшее право на новый объект в Росреестре, что означает оплату государственной пошлины в размере 2000 рублей каждому.
При ситуации с жильем во владении муниципалитета не требуется никаких обязательных затрат. Однако, если дело дойдет до суда, придется оплатить государственную пошлину за рассмотрение иска.
Сделка trade-in
Достаточно новая, но уже широко распространенная схема обмена жилья предполагает быстрый переезд в квартиру в новостройке, в счет оплаты которой принимается прежняя жилплощадь. Основные преимущества данного варианта обмена – оперативность (от оформления документов до переезда проходит всего 3 дня).
Обмен недвижимости с привлечением средств материнского капитала
Этот популярный формат сделки, который часто практикуют крупные агентства недвижимости. Особенность обмена в данном случае состоит в том, что средствами, которые государство выплачивает при рождении ребенка, можно воспользоваться только тогда, когда малышу исполнится 3 года.
Обмен муниципального жилья на приватизированное
Данные сделки регулярно проводятся риелторами, поскольку много квартир находится в муниципальной собственности, однако они не получили широкого распространения из-за необходимости сбора большого количества документов. Кроме того, такая операция невыгодна для собственника приватизированной недвижимости: его проживание в подобной квартире будет регулироваться договором социального найма, в то время как второй участник сделки станет полноправным владельцем собственности.
Владельцы муниципального жилья ограничены в выборе вариантов обмена. Им подойдет только договор мены, а чтобы обменять квартиру иным способом, придется ее сначала приватизировать. Учтите также и то, что цена на неприватизированное жилье ниже, чем на аналогичную, но приватизированную недвижимость.
Обмен через куплю-продажу
Процесс обмена квартиры через куплю-продажу состоит из двух основных этапов:
- Владелец недвижимости отчуждает свое имущество.
- Одновременно гражданин покупает новое жилье.
Для того чтобы снизить финансовые риски, собственник может потребовать от приобретателя задаток (определенную денежную сумму, которая является гарантией исполнения обязательств сторонами).
В качестве негативных аспектов такого рода обмена можно выделить:
- Необходимость оформления двух сделок сразу: продажа одной квартиры, и единовременная покупка другой.
- Повторная оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
- Зависимость от роста цен на рынке недвижимости, например, если владелец продал квартиру для того, чтобы сразу купить новую, внезапное увеличение расценок может стать препятствием для приобретения объекта за ранее вырученные денежные средства.
Плюсы обмена через куплю-продажу:
- Заключить сделку можно достаточно быстро, особенно если стоимость отчуждаемой квартиры будет идентична или ниже средних рыночных цен, установленных на схожие объекты.
- Собственнику не сложно найти потенциального покупателя, так как отсутствует необходимость в том, чтобы у приобретателя имелось жилье, которое подойдет продавцу.
Как обменять старую квартиру на новостройку
Процедура обмена старой квартиры на новостройку (взаимозачет) именуется как трейд-ин, который заключается в следующем:
- Одновременное проведение двух юридически независимых сделок.
- Изначально договор на реализацию вторичной недвижимости совершается между представителем риэлторской фирмы и собственником квартиры.
- Затем производится бронирование жилья в новом доме (обычно на срок от двух до трех месяцев) с фиксированной стоимостью.
- За вышеуказанный период риэлтор осуществляет продажу старого объекта, а вырученная сумма зачисляется в счет покупки нового помещения.
К минусам сделки трейд-ин можно отнести:
- Достаточно высокая вероятность срыва сделки по продаже вторичного имущества и, соответственно, последующая невозможность приобретения новостройки по ранее зафиксированной стоимости.
- Проблемные моменты, возникающие при заселении. Срок сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости может сдвигаться на длительный период.
- Оплата комиссионных за услуги риэлторов.
- Возможное занижение рыночной стоимости жилья для наиболее быстрой продажи.
Основные плюсы трейд-ин:
- Экономия времени. Клиент единожды обращается в агентство, которое в дальнейшем проводит необходимую работу (привлечение покупателей, реклама, сбор документов, оформление договоров, проверка юридической чистоты сделок и др.).
- Фиксированная стоимость квартиры в новостройке.
- Покупка жилья с внесением небольшой доплаты, если денежных средств, полученных после продажи старой собственности, будет недостаточно.
Услуги трейд-ин предоставляют не только риэлторские агентства, но и строительные компании (застройщики).
Минусы решения обменять свою квартиру на дом
Главным недостатком договоров обмена недвижимости является сложность оформления сделки — сторонам важно учесть массу деталей, в первую очередь юридического характера, в двух совершенно разных видах недвижимого имущества. Все это чревато тем, что процесс мены может сильно затянуться по времени.
Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий домовладелец — очень сложно подобрать недвижимость, эквивалентную стоимости квартиры, и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество поселка и т. д.). Еще сложнее бывает убедить собственника провести сделку именно через обмен, а не обычный договор купли-продажи (т. е. , по сути, нужно убедить его купить свою квартиру).
Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена
Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).
Процесс обмена квартиры на дом включает в себя несколько этапов:
Причины обмена и цели
Причин обмена можно перечислить длинный список, и все они с огромной силой побуждают отдельных граждан обменивать своё жильё, менять уже ставшее привычным место жительства. И потому появилось множество способов того, как обменять квартиру на квартиру, в зависимости от условий в каждом отдельно взятом случае. Обмен имеет и свои преимущества, и свои недостатки. Самой частой причиной обмена жилья бывает необходимость улучшения жилищных условий, то есть расширение жилплощади (например, пополнилось семейство, выросли потребности или необходим больший комфорт), и тогда подыскивается вариант, при котором появляется возможность обменять собственную недвижимость.
Риски
И всё равно выбор остаётся чрезвычайно узким для каждой из сторон сделки. Альтернативная сделка проводится только опытными риелторами, поскольку финансовые риски для участников очень велики. Покупатель квартиры даёт аванс, а продавец жилья вносит егео за квартиру, которую предполагает купить. Таким образом фиксируется цена квартир и подтверждается серьёзность намерений (после внесения аванса отказаться от сделки затруднительно).
Обмен с муниципальной собственностью
Ещё одна разновидность — обмен собственной квартиры на муниципальную, и наоборот. Нужно сказать, что огромная часть недвижимости даже в столицах ещё не перешла в частное владение, и в городских фондах достаточно много собственности муниципальной. Это, безусловно, не значит, что такую квартиру невозможно обменять. Все граждане страны имеют одинаковое право претендовать на лучшие жилищные условия. Можно сменить район или расширить жилплощадь, но единственный способ, который позволяет сделать это, — обмен квартиры на новую.
Обмен приватизированного жилья
Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства. В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.
Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.
Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты. Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади. Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.