Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уплата налога с продажи доли квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Имущественный вычет как способ уменьшения подоходного налога.
Гражданин, который обязан по ставке 13% перечислить подоходный налог с реализации части жилого помещения, вправе использовать имущественный вычет (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК). Это означает, что он может законно уменьшить базу НДФЛ одним из двух доступных способов:
- уменьшить налогооблагаемую выручку от продажи доли жилья на сумму, не превышающую 1 млн рублей;
- уменьшить налогооблагаемые поступления от реализации части квартиры на величину подтвержденных затрат, обусловленных приобретением этой части.
Плательщик НДФЛ вправе самостоятельно выбрать подходящий вариант вычета, руководствуясь соображениями собственной выгоды и наличия официальных бумаг, подтверждающих совершенные расходы.
Пример уменьшения базы НДФЛ на 1 млн рублей
Такой вариант окажется подходящим, если нужно уплатить НДФЛ, но издержки на приобретение актива подтвердить не получается. Подобная ситуация может возникнуть, если часть квартиры была получена продавцом вследствие дарения, наследования или приватизации.
Например, в июле 2016 года близкий родственник подарил физлицу 1/4 квартиры. Гражданин, конечно, мог бы её реализовать после июля 2019 года и избежать уплаты НДФЛ, но появился выгодный покупатель. Сделку купли-продажи оформили в феврале 2019 года (доля пребывала в собственности менее 3 лет). Цена договора – 2.5 млн рублей. При данных обстоятельствах продавец может уменьшить базу НДФЛ на 1 млн рублей, поскольку вычет в сумме издержек приобретения здесь применить не получится. База НДФЛ – 1.5 млн рублей. Сумма налога – 195 тыс рублей (13% от 1.5 млн).
Как заполнить, если жилье куплено в 2019 году — инструкция по заполнению
Налогоплательщик физическое лицо заполняет следующие листы в 3-НДФЛ:
- титульный;
- два первых раздела;
- приложение 1 и расчет к нему;
- приложение 6.
Указанные страницы обязательны для всех продавцом квартир или иного недвижимого имущества. Если продавец получал заработок от иностранных работодателей, то дополнительно составляется приложение 2.
Расчет к Прил. 1
Так как, кроме зарплаты от работодателя, в отчетном году человек получает дополнительный доход в виде оплаты за квартиру, то его нужно также отразить, для этого применяется отдельный предпоследний лист формы 3-НДФЛ — Расчет к Приложению 1.
Вверху на этом листе также заполняется ИНН, номер страницы, фамилия и инициалы.
Далее заполнить нужно следующие поля в декларации:
- 010 — кадастровый номер квартиры, которую продали в 2019 году;
- 020 — кадастровая стоимость на 01.01.2019 (если не определен законом для данной квартиры, то не заполняется);
- 030 — цена за квартиру по договору о продаже;
- 040 — 0,7 * кадастровую стоимость из стр.020;
- 050 — доход, который будет облагаться НДФЛ в связи с продажей квартиры (если значение поля 030 больше, чем 040, то вписывается показателя поля 030, в противном случае из поля 040).
Здесь нужно пояснить, что при продаже жилого имущества продавец обязан заплатить налог либо с продажной стоимости квартиры, либо с 0,7*кадастровую стоимость в зависимости от того, какой показатель больше.
Если цена по договору меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то платить налог нужно с 0,7*кадастр.стоимость.
Если цена по договору равна или больше 70% от кадастровой стоимость, то платить нужно налог от продажной цены.
Данное правило закреплено в п.5 ст.217.1 НК РФ.
Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)
Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2017 году приобрела квартиру за 3 млн рублей. В 2019 году она ее продала за 3,5 млн рублей.
Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.
Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи:
В 2017 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2019 году они продали квартиру за 3 млн рублей.
Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года.
Имущественный
Является строго фиксированным, позволяя уменьшить облагаемую налогом сумму на 1 000 000 рублей, вне зависимости от общей суммы, полученной от продажи. То есть если продаётся квартира за тот самый миллион или дешевле, то этот вычет полностью его покрывает, и НДФЛ платить будет не нужно.
Потому и применение вычета уместно при продаже относительно недорогих квартир либо доставшихся продавцу бесплатно, в иных же случаях зачастую выгоднее прибегнуть ко второму варианту – вычету суммы расходов.
Если продаётся квартира, находящаяся в долевой собственности, то вычет даётся не каждому дольщику, а один на всех, и распределяется согласно их долям.
К примеру, если один дольщик владеет 60% квартиры, а второй 40%, то первый получит вычет на 600 000 рублей, а второй на 400 000. Однако если дольщики продают свои части отдельно друг от друга, заключая каждый свой договор, то каждый может получить полный вычет.
Формулы и порядок расчёта
Чтобы рассчитать сумму налога используются две довольно простые формулы – какую из них выбрать зависит от того, какой вариант вычета используется. Основные сложности связаны не с этими формулами, а с определением точных значений, которые будут в них фигурировать.
Сами же формулы выглядят так:
(Д – В) x Н
(Д – Р) x Н
Д здесь обозначает доход от продажи квартиры;
В – имущественный вычет;
Р – расходы на приобретение и отделку квартиры;
Н – ставку налога.
Первые три параметра рассчитываются в рублях, а ставка налога в процентах, то есть при стандартной ставке в 13% мы должны умножить полученное значение налогооблагаемой суммы на 0,13.
Проведём расчёт по первой формуле: если квартира продана за 2 500 000 рублей, то он будет выглядеть так:
(2 500 000 – 1 000 000) x 0,13 = 195 000 рублей.
Это наиболее простой вариант, но стоит помнить о том, что ставка для нерезидентов другая (30%), и о нюансах, связанных с тем, что цена в договоре принимается за расчётную, лишь если она составляет 70% или больше от кадастровой стоимости квартиры.
Предположим, что в предшествующем примере, при цене продажи по договору в 2 500 000 руб., кадастровая стоимость квартиры составляет 4 400 000 руб. Тогда налог придётся платить с суммы в: 4 400 000 x 0,7 = 3 080 000 руб.
А весь расчёт будет таким:
(4 400 000 x 0,7 – 1 000 000) x 0,3 = 624 000 рублей – мы провели подсчёт НДФЛ для нерезидента.
Уплата налога
После того как доход задекларирован, должна произойти непосредственно уплата налога – делать это гражданам также нужно самим, после того, как будут получены уведомление и квитанция.
Сроки
Выплатить налог требуется до 15 июля следующего за годом сделки года. Если в этот день выходной, и заплатить нет возможности, то сделать это можно в следующий рабочий день. Если же оплата в срок не выполнена, придётся нести ответственность по статье 114 НК РФ.
Как оформить вычет, если проданное имущество находилось в общей собственности
В пп. 1 и 2 ст. 244 ГК РФ предусмотрены два подвида общей собственности:
- совместная, при которой доли в праве собственности не определены;
- долевая, при которой определена доля каждого собственника.
Подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ устанавливает общий принцип получения вычета при реализации такого имущества. Рассмотрим отдельно каждый подвид.
Если речь идет о совместной собственности, то владельцы недвижимости распределяют размер вычета на основании договоренности между собой. Однако в НК РФ присутствует некая неопределенность: не указан порядок оформления такого договора. В связи с этим настоятельно рекомендуем заключить письменное соглашение между собственниками и, таким образом, избежать повышенного внимания налоговых органов. Это следует сделать в любом случае, даже если один из собственников вообще откажется от права на вычет.
Когда совместной собственностью пользуются супруги, то налоговый орган предоставит имущественный вычет любому из супругов в полном объеме. Никакого отдельного соглашения при этом не требуется. На кого оформлено данное имущество, в этом случае значения не имеет. Подтверждение данного вывода можно найти в постановлении ФАС Уральского округа от 07.04.2009 № Ф09-1899/09-С2.
Если речь идет о долевой собственности, то владельцы делят размер вычета пропорционально принадлежащим им частям. Однако здесь есть одна тонкость. Дело в том, что при продаже имущества может быть получена сумма, превышающая размер вычета. Так чаще всего и бывает.
Независимо от поступившей суммы общий вычет не должен превысить 1 000 000 руб., и именно эти деньги будут распределяться в пропорции. Аналогичные выводы приведены в письмах Минфина России от 24.12.2018 № 03-04-05/93998, от 28.11.2018 № 03-04-05/85812.
Цена договора
Здесь все предельно просто – эта та сумма, которая указывается в тексте договора купли-продажи. Существуют несколько моментов, которые могут смутить налогоплательщика:
- Несовпадение фактически переданных денег и официальной цифры в документах. Налогоплательщик прикладывает к декларации расписки, ссылаются на свидетелей, которые якобы подтвердят настоящий, а не «бумажный» порядок расчетных цифр. Но все это не важно, налоговая примет только текст купли-продажи.
- Оплата в рассрочку. Некоторые сделки предусматривают поэтапную оплату. Не смотря на это, цена определяет не как отдельный платеж (первый или последний), а как общую сумму платежей.