Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Имущественный вычет при продаже недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Пример расчета.
В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.
Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.
При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а
НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей: НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.
Если жилье было продано до начала использования имущественного вычета
Бывает так, что налогоплательщики продают недвижимость до того, как заявят вычет за ее покупку.
Но и в этом случае позиция контролирующих органов неизменна: налогоплательщик вправе получить налоговый вычет за покупку жилья в полном объеме, так как право на вычет возникает сразу после фактического осуществления расходов на его приобретение и никак не связано с тем, будет ли находится жилье в собственности налогоплательщика в дальнейшем. Основание: Письма Минфина России от 08.06.2012 N 03-04-05/5-704, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65, письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@, письмо УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21882@.
При этом налогоплательщик имеет право на вычет за покупку недвижимости даже тогда, когда покупка и продажа были осуществлены в одном налоговом периоде. Основание: Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239.
Условия предоставления вычета
Рассмотрим, на каких условиях человек получает имущественный налоговый вычет, и начнем с суммы, которая считается основой для уплаты налога на прибыль. Иначе она называется налогооблагаемой базой (НБ).
База для расчета налога
До 2016 года НБ исчислялась на основании суммы, указанной в письменном соглашении о купле-продаже жилплощади. Однако уже на протяжении двух лет база может определяться исходя из той стоимости, которая будет больше:
- цена, зафиксированная в договоре купли-продажи;
- кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 (установлено п.5 статьи 217.1 НК РФ).
Данное правило применимо лишь к продаже тех квартир, собственником которых человек стал уже после января 2016 года. Иными словами, закон обратной силы иметь не будет.
В указанной выше правовой норме отмечается еще две важных оговорки:
- когда кадастровая цена по каким-то причинам не зафиксирована в реестре на начало года продажи квартиры, НБ исчисляется по ранее действовавшим правилам, то есть основывается на сумме, указанной в договоре между сторонами;
- коэффициент 0,7 является стандартным, однако он может быть снижен по решению властей субъектов РФ. То есть его величина иногда достигает нуля для всех или отдельных категорий плательщиков налога.
Многих интересует, каким образом уточнить кадастровую цену квартиры. Это делается при помощи Интернет-сервиса на официальном портале Росреестра. Туда необходимо ввести кадастровый номер жилого помещения или же адрес его расположения. После этого на дисплее появится текущая величина кадастровой стоимости. Нужно понимать, что данная информация не считается секретной и доступна каждому по запросу.
Срок собственности
До 2016 года общий срок владения недвижимостью, освобождающий гражданина от уплаты налога, был равен 3 годам независимо от способа ее получения. Однако, с нового года вступили в силу изменения, увеличившие срок до пяти лет. Трёхлетний срок законодатель оставил для недвижимости:
- полученной в дар от родственников или по наследству;
- зарегистрированной до 2016 года;
- в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты;
Право собственности возникает с момента госрегистрации и заканчивается передачей указанного права третьих лицам. Данные сделки должны подтверждаться соответствующими документами.
Отдельные правила определения срока собственности
При продаже квартиры, полученной в наследство, началом правом собственности считается дата открытия наследства.
Часто спорные вопросы возникают при реализации доли в недвижимости. Например, супруга первоначально владела 1/3 доли, впоследствии к ней перешли оставшиеся 2/3. Какой момент считать началом течения срока собственности?
Расчет имущественного вычета
Рассчитать размер налогового вычета несложно. В этом вопросе важно определиться с налогооблагаемой базой, т.е. с размером налога. За основу может быть принята сумма, указанная в договоре купли-продажи квартиры в качестве стоимости проданного объекта.
Подача бумаг в налоговый орган
Подающему заявление на вычет лучше воспользоваться классическим способом и лично явиться в отделение ФНС. Необходимо выбирать то, что расположено по месту жительства. В таком случае при приеме декларации и прочих документов сотрудники Налоговой сразу проверят их на наличие грубых ошибок. Помогут что-то исправить или дописать.
Если у гражданина нет возможностей для личного визита, он может воспользоваться услугами почты. Заявление и все сопутствующие документы нужно отправить заказным письмом с уведомлением и описью вложения на адрес отделения ФНС. Но в таком случае при наличии ошибок заявитель узнает о них намного позднее. Значит, далее затянется рассмотрение заявления и по итогу деньги будут возвращены позднее.
Как оформить 3-НДФЛ при одновременной покупке и продаже квартиры?
Проблем с отображением в декларации одновременно двух вычетов быть не должно. Для каждого вида здесь предусмотрен свой раздел: один для налогооблагаемых доходов, полученных в отчетном году, другой – для налоговых вычетов, в том числе, имущественных. Отдельно можно прописать и социальные вычеты, но учитывая тот факт, что они не переносятся на следующие годы.
Если налогоплательщик заявляет на уменьшение при продаже величину в 1 000 000 р., то его никак подтверждать не нужно. В противном случае потребуются копии документов, подтверждающих факт покупки и оплаты квартиры.
Важно учитывать, что даже если налог к уплате получился нулевым, это не лишает вас обязанности по представлению декларации. Здесь вы должны подтвердить правомерность всех расчетов, а инспектора – будут проводить камеральную проверку представленных расчетов.
Условия получения налоговой льготы
Возможность оформить налоговый вычет при продаже квартиры зависит от того, уплатил ли владелец собственности налог на полученную прибыль. Доходы от продажи любого типа недвижимости подлежат обязательному декларированию, это регламентировано Налоговым Кодексом РФ.
Когда можно претендовать на налоговую льготу
Любой человек, независимо от того, имеет ли он официальный доход, облагаемый 13% НДФЛ или нет, может уменьшить налогооблагаемую базу при реализации собственного имущества:
- с полной суммы за вычетом 1 миллиона (льгота от государства) платится налог в случае реализации недвижимости раньше установленного срока;
- с дохода от реализации имущества можно заплатить налог намного меньше, если у вас есть на руках документы, в которых указано, за сколько вы купили эту квартиру и за сколько потом продали. В данном случае для налогообложения действует формула «доходы минус расходы». К примеру, купили квартиру за 3 млн., продали за 4 млн. Налог надо будет уплатить с 1 млн., который впоследствии можно вернуть;
- при покупке квартиры сразу после продажи предыдущего жилья, можно заявить право на вычет и в определенных ситуациях свести налог с продажи к нулю, получив еще и остаток средств на свой счет.
Юридическая практика
Иногда налоговые инспекторы отказывают в оформлении компенсации после продажи собственности налогоплательщика. Также известны случаи, в которых гражданина обязывали вернуть вычет после продажи квартиры либо приостанавливали его выплату, выяснив факт продажи.
Следует отметить, что такое поведение не соответствует законодательным нормам. Только получив официальный отказ, следует обращаться в вышестоящие органы и обжаловать его. Правовая позиция в этом вопросе одна – гражданин имеет право на получение вычета.