Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Актив на балансе банка – его балласт». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
С чем сталкивается банк при реализации залога в судебном порядке?.
Начнем с того, что начальная стоимость торгов устанавливается судом. Это, как правило, залоговая стоимость имущества, указанная в договоре залога, или текущая рыночная цена объекта, установленная арбитражным судом. Учитывая, что цены на недвижимость в период кризиса значительно упали, реальная текущая цена на объект залога порой не то что полностью не покрывает ссудную задолженность, а оказывается раза в 2 меньше ее (вместе с процентами, пенями и штрафами). В этом случае в целях избежания убытков банк настаивает на переоценке недвижимости, так как если имущество не будет продано на торгах, банк обязан взять объект залога на баланс и закрыть задолженность на эту сумму.
Как известно, в соответствии с законом о банкротстве торги могут проводиться 2 раза. Стоимость залога может быть снижена при повторных торгах максимум на 25% (ст. 58 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») первый раз надо назвать закон! Следовательно, если банк согласиться с начальной стоимостью торгов (залоговой стоимостью или стоимостью предложенной заемщиком и утвержденной судом), которая будет существенно превышать реальную рыночную стоимость залога, и не найдутся покупатели, банк должен будет принять баланс по последней стоимости залога на торгах и закрыть задолженность на эту сумму. Таким образом, получается, что формально долг по балансу закрыт; претензий к заемщику и поручителям нет (банк лишается этого права); реализация залога проходит по рыночной цене, которая ниже ссудной задолженности; возникают убытки, являющиеся разницей между ценой реализации актива и ссудной задолженностью.
Именно поэтому и идет битва в судах за начальную стоимость торгов, так как заемщику выгодно отдать банку неликвидный актив по завышенной стоимости и тем самым закрыть все свои обязательства.
Чем арест имущества при оформлении банкротства отличается от ареста имущества за долги
- Должник может сам подать заявление в суд и инициировать продажу своего имущества;
- Все сделки с имуществом должника за прошедшие три года аннулируются;
- Распродается абсолютно все имущество должника за исключением минимального набора необходимых предметов;
- Должник не имеет права выкупать собственное имущество;
- При признании гражданина банкротом полное погашение долгов не требуется;
- Срок продажи имущества должника не ограничен, оно может быть передано банку без проведения торгов.
Можно ли продать имущество во внесудебном порядке?
Продажа залоговой собственности осуществляется только в ряде случаев. Её можно провести при наличии следующих условий:
- Данная возможность прописана в сделке между сторонами;
- Если имеется залог в виде недвижимого имущества, не являющегося единственным жильём дебитора.
Если дело происходит без обращения в суд, двумя сторонами могут быть определены сроки для её осуществления. Они должны быть вписаны в соответствующий договор.
Как выглядит процесс приобретения арестованной квартиры или авто
Арестованное имущество передается компании, занимающейся продажей. Та, в свою очередь, в течение 60 дней проводит аукцион. Побеждает участник, предложивший наибольшую сумму.
В случае не состоявшейся сделки после первой продажи назначаются повторные торги на срок до 30 дней.
Если выкуп состоялся, между организатором и покупателем оформляется договор.
Если же второй этап не увенчался успехом, суд предлагает банку забрать недвижимость на свой баланс. В таком случае её стоимость будет на 25% ниже. Если данная сумма не перекрывает кредитный долг, возможна продажа иного имущества заёмщика.
Если распродажа залогового имущества сбербанка не дала результатов и кредитор отказывается забирать недвижимость на свой счет, закон не предусматривает какой-либо компенсации банку. Суд закрывает дело должника, различные действия против него прекращаются.
Как работает система аукционов Сбербанка
Реализация залогового имущества сбербанка осуществляется благодаря специальной автоматизированной системе, позволяющей в режиме онлайн осуществлять торги.
Такая система именуется электронным аукционом. Как и в обычном аукционе, побеждает человек, предложивший наибольшую ставку.
Здесь же продаются непрофильные активы банка – имущество, которое не приносит дохода, но числится на балансе банка.
Аккредитация и электронная подпись – обязательные условия участия в данных торгах. Для их получения понадобится:
- На портале Министерства связи выбрать подходящий Удостоверяющий центр.
- Приехать в выбранный центр для получения подписи или оформить онлайн-заявку.
- Оплатить оказанную услугу по предоставленному счету. Подтвердить действие.
Аккредитация осуществляется оператором торговой площадки, где происходят электронные аукционы. Она обязательна для получения полного доступа к функционалу. Действует аккредитация 3 года. Решение об отказе или выдаче принимается в течение 5 дней.
Для участия в торгах на жилье или автотранспорт необходимо пополнить счет на торговой площадке. Сумма пополнения должна составлять минимум около 2% от указанной в лоте начальной цены. После внесения средств участник вправе подать заявку.
Процедура реализации залогового имущества
Способ и особенности проведения процедуры зависят от комплекса факторов, начиная от вида залога и заканчивая нюансами договора.
Общий порядок реализации залогового имущества на торгах согласно ГК РФ
- Банк направляет заемщику претензию с подробным описанием допущенных им нарушений договора займа и уведомляет о том, когда передаст дело в суд в случае неисполнения обязательств.
- По истечении срока, установленного претензией, дело передается в суд.
- Если суд принимает решение в пользу банка, приставы изымают предмет залога и организуют публичные торги для его продажи.
- Должник должен получить уведомление о проведении торгов не позднее, чем за 10 дней до дня старта аукциона.
- Объявление о дате проведения торгов, характере и стоимости имущества размещают в СМИ в срок от 1 месяца до 10 дней до назначенной даты.
- Каждый участник аукциона вносит задаток (примерно 5% от начальной стоимости).
- Участник, предложивший наибольшую сумму, становится победителем.
Он должен внести всю сумму в течение 5 суток со дня проведения торгов, после чего с ним заключают договор и он становится собственником объекта.
Какой порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Когда суд вынес решение об обращении взыскания на заложенное имущество должника, держатель кредита направляет судебным приставам по своей инициативе документы. Теперь будет возбуждено исполнительное производство и дело примет следующий оборот:
- Судебный пристав, являющийся исполнителем судебного решения, должен будет взять у должника документы, требующиеся для обращения взыскания на заложенное имущество или изъять у него предмет залога (если речь идет о движимом имуществе).
- Заложенное имущество должника будет реализовано на торгах по решению суда.
На этапе реализации залогового имущества на торгах события могут развиваться следующим образом:
- Если имущество было благополучно реализовано на торгах, полученная сумма идет на погашение задолженности перед кредитором и оплату услуг устроителей аукциона. Если деньги после этого остались, они будут возвращены должнику. В случае, когда денег после реализации имущества на покрытие вышеперечисленных пунктов не хватило, то оставшийся долг будет погашен из другого имущества должника;
- Торги признаются несостоявшимися, и поэтому кредитору в течение десятидневного срока будет предложено выкупить залоговое имущество должника, включив в него имеющийся долг;
- Если кредитор отказывается от выкупа, то будут проводиться повторные торги, спустя 30 дней;
- Повторные торги признаны несостоявшимися. Кредитор получает еще одно предложение о выкупе заложенного имущество, но цена его будет на ¼ меньше суммы, заявленной на первых торгах;
- Если кредитор от покупки имущества со скидкой отказывается, то залог прекращает свое действие.
Как оприходовать выявленые объекты ос, отсутствующие в учете
Внимание
Несмотря на то что оба примера на первый взгляд разные, последствия у них совершенно одинаковые: обнаруженные излишки следует принять к учету в качестве основных средств. Но по какой стоимости их следует принять на баланс? Методические указания говорят, что по «текущей рыночной цене» с отнесением этой стоимости на внереализационные доходы. При этом стоимость основного средства определяется с учетом фактического износа, то есть как «имущество, бывшее в употреблении».
Если при инвентаризации нашли основное средство…
Обратились к оценщикам, чтоб они в ваш адрес направили коммерческое предложение о стоимости такой оценки? а лучше к 2- 3 ? чтоб цена выглядела обоснованной…? Одно письмо факсом, второе — в приемную с отметкой о получении?А дальше- до нового года вы не успевате, порядка определения рыночной стоимости имущества в 25н нет, значит нужно принять управленческое решение — создаете приказом по учреждению комиссию по определению рыночной стоимости, аналогичных объектов в городе нет?
Спросить сколько стоит аналог не у кого? В решении комиссии напишите — предварительная оценка 1 млн.руб, в связи с отсутствием информации о стоимости аналогичных объектов принять к учету по цене 1 млн.руб, при выделении дополнительных средств, направить на оценку специализированной организацией, изменение в учет внести после получения отчета об оценке данного объекта специализированной организацией.
Реализация арестованного имущества судебными приставами: порядок, процедура и сроки
После того как торги или сделка купли-продажи состоялись, исполнитель-пристав составляет соответствующий акт. В нем должны быть указаны все данные о товаре. Данная процедура не вызывает никаких проблем, ведь граждане в ней непосредственно не замешаны. Все, что должен знать покупатель, — это просто информацию о том, что он приобретает. В обязательном порядке его должны уведомить об особенностях имущества. Точнее, сообщить, что это арестованная собственность. Некоторые все еще не доверяют таким сделкам.
Отдельное внимание уделим продолжительности нашего сегодняшнего действия. Сроки реализации арестованного имущества судебными приставами четко установлены. Они не слишком большие. Сколько дано на этот процесс? За вычетом уведомления собственника, а также проведения оценки остается всего 2 месяца для проведения торгов и аукционов.
Как снять с торгов арестованное имущество
1. Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.
В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залогакредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это
Насколько выгодна покупка залогового имущества у банка
Многие люди полагают, что купить конфискованную квартиру можно если не даром, то с огромной скидкой. Такое мнение не совсем соответствует действительности.
Дело в том, что банки не хотят связываться с нерентабельными квартирами в плохом состоянии. Самые выгодные кредиты можно получить под покупку жилья в новостройке, пользующейся спросом, соответственно, банк не выставит на продажу «убитую» хрущевку на окраине. Документы по таким квартирам уже проходили проверку, когда оформлялась ипотека, а значит шанс нарваться на неприятный сюрприз, который может поставить сделку под угрозу, достаточно невелик. При этом покупатели полагают, что могут приобрести такое жилье дешево, но это не так.
Шанс сэкономить есть, но экономия будет не столь большой, как принято считать. Ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены. Если квартира в хорошем состоянии и находится на уровне аналогичных «беззалоговых» объектов, она, скорее всего, будет продаваться по рыночной цене. В случае публичных торгов может появиться скидка, но вряд ли она окажется большой — обычно 5-6%.
При этом есть еще неснятое залоговое обременение, которое покупателю иногда приходится снимать самостоятельно. Снять его можно после перехода прав собственности, что создает лишние неудобства и сложности, ведь придется дополнительно учитывать интересы банка и бывшего владельца. К тому же это повлечет за собой дополнительные расходы и повысит общую сумму затрат на покупку.
Как проходят торги
Организатор размещает информацию о предстоящих публичных торгах в периодическом издании, которое служит официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Такое объявление публикуется не позднее чем за 30 дней, но не ранее, чем за 60 дней до проведения торгов. В нем указывается дата, время и место проведения публичных торгов, описывается предлагаемое в покупке имущество и его начальная продажная цена.
Торги могут не состояться. Оснований для признания их несостоявшимися два: если никто не предложит стартовую цену или на аукцион подадут заявку меньше двух участников. После этого через месяц проводят повторный аукцион, на котором цена лота снижается на 15%. Если покупка квартиры в собственности у банка для вас способ инвестирования, и вы хотите дождаться более низкой цены, не подавайте заявку при первом объявлении торгов. Отслеживайте судьбу заинтересовавшего вас лота и, если будет объявлен повторный аукцион, подавайте заявку на него.