Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную на материнский капитал». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Получение разрешения органов опеки.
Для получения одобрения родители должны лично обратиться в местный попечительский совет. В учреждении нужно написать заявление и предоставить пакет бумаг, перечень которых отражается в документе.
Заявление могут писать опекуны или попечители несовершеннолетних, при наличии документов, подтверждающих отсутствие родителей (например, свидетельство о смерти, постановление суда о лишении родительских прав и т.д.).
Регистрация сделки
В назначенный день стороны встречаются у нотариуса. Последний сверяет документы, и заверяет договор. После этого соглашение направляется в Росреестр. Для регистрации, кроме договора, нужно предоставить такие бумаги:
- Заявление на регистрацию.
- Акт приема-передачи.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- Кадастровый паспорт.
- Выписку из ЕГРН.
- Паспорта сторон соглашения, включая паспорта или свидетельства о рождении детей.
По завершении регистрации сделка считается оформленной.
Для частных лиц
Получение разрешения
Перед подготовкой и продажей квартиры, совладельцем или собственником является несовершеннолетний ребенок, мать или отец должны написать заявление с указанным намерением в отдел опеки и попечительства, чтобы получить от них разрешение.
В заявление, кроме уведомления о продаже, необходимо указать о соблюдении прав и интересов несовершеннолетних детей. Этот документ составляется собственноручно владельцем жилья в обязательном присутствии представителей охраны прав ребенка.
Каковы риски для потенциальных покупателей?
Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, затруднена, потому что у потенциальных покупателей есть обоснованные опасения на счет этого вида недвижимости:
- Если сделка совершена в обход государственных органов, ее признают незаконной и оспорят;
- В суд могут обратиться несовершеннолетние собственники, права которых были нарушены. При этом срок давности обращения – три года после их 18-летия;
- Когда продажа признана недействительной, обе стороны обязаны вернуть все, что ими было получено ранее;
- Покупателю будет возвращена только сумма, которую он уплатил за квартиру ранее, а не ее цена на момент судебного решения. А ведь она, скорее всего, ощутимо вырастет;
- При условии, что у продавца не окажется нужной суммы, он будет выплачивать ее в виде посильных отчислений, что может длиться не один десяток лет.
Учитывая все эти риски, потенциальному покупателю нередко приходится проводить длительную проверку квартиры, выяснять, был ли задействован материнский капитал, а это требует дополнительной траты времени и денег.
Убедить покупателей, что сделка не грозит им потерей жилплощади в будущем, помогут квалифицированные юристы и риелторы. Они проследят историю недвижимости и подготовят документы, чтобы продать квартиру с материнским капиталом.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
Как уже было отмечено, прямого запрета на продажу квартир, купленных за маткапитал, нет, но на практике можно использовать всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:
1. Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире.
- Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.
- Если новый объект недвижимости покупается с использованием заемных средств, то поскольку банки не охотно дают свое одобрение, когда сособственниками выступают дети, приобретаемое жилье можно оформить на родителей и нотариально удостоверить обязательство о том, что после того, как кредит будет погашен, дети получат оговоренные доли. После чего, весь пакет документов нужно направить в отдел опеки одновременно с заявлением о предоставлении разрешения на проведение сделки.
Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и попечительства, лучше обезопасить себя, не включая в предварительные договоры каких-либо штрафных санкций за срыв сделки. Наличие одобрения органов опеки дает возможность заключать договоры купли-продажи или обмена жилья без промедления.
2. Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. Но в этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение:
- соответствующее заявление;
- справку о стоимости доли (без проведения оценки).
Продажа квартиры без обременений
В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья. Таким доказательством выступает:
- предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
- можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.
В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день.
Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Заключение
Таким образом, отчуждение жилья, приобретенного с использованием средств семейного сертификата, возможно, но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости, превосходящей продаваемое по размеру и условиям.
Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних, у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.
МСК
МСК – это денежные средства, выделяемые из федерального бюджета для поддержания семей, воспитывающих от 2-х и более детей. Задумывался данный проект в 2007 году для исправления демографической ситуации в стране. В течение всего срока действие программы неоднократно продлевалось и в нее вносились дополнения. Сейчас завершить ее планируется до конца 2021 год.
Размер
В связи с инфляцией величина МСК ежегодно пересматривается в сторону увеличения. Исключением является кризисный период с 2015 по 2019 год, когда размер госсредств не изменялся. Сегодня из ПФР можно получить сумму, величина которой составляет 453026 рублей.
Продажа квартиры
Наиболее востребованным направлением вложения денежных средств МСК считается приобретение жилья. Со временем происходят изменения в семейном составе. К тому же может возникнуть потребность в смене региона. Все это является причинами для продажи квартиры или дома, купленных на средства МСК. Законно ли это?
Ни в одном законодательном акте нет прямых указаний на запрет подобной сделки. Следовательно, операцию по продаже жилья, приобретенного с помощью МСК, можно считать законной. Важно соблюдение определенных условий:
- доля несовершеннолетних лиц, участвующих в сделке, не должна быть уменьшена;
- техническое и коммуникационное оснащение нового жилья не должно быть хуже, чем на предыдущем месте проживания. Например, в старой квартире имелось горячее водоснабжение, а в новой только газовая колонка. Такая сделка недопустима.
Реализация недвижимости с несовершеннолетними гражданами
При заключении сделки по продаже недвижимости должен соблюдаться ФЗ №48 от 24/04/2008 года статья 21. Если процедура затрагивает имущественные интересы несовершеннолетнего лица, то она требует обязательного получения разрешения органов опеки. Такой документ необходим для оформления сделки в Росреестре.
Порядок действий
Для продажи квартиры, купленной на маткапитал, с использованием ипотеки необходимо:
- Собрать документы.
- Составить договор купли-продажи.
- Зарегистрировать сделку в Росреестре.
Обращение к нотариусу необходимо, только если квартира находится в долевой собственности. Например, приобретена супругами в период брака.
Если собственник жилья один, то сделка оформляется в простой письменной форме.
Сбор документов
Перечень документов для продажи квартиры, купленной на материнский капитал, без выделения долей детям:
- гражданский паспорт собственника;
- гражданский паспорт супруги (при долевой собственности);
- согласие супруга на сделку (если объект приобретен в браке);
- правоустанавливающий документ (контракт купли-продажи);
- выписка из ЕГРН;
- справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
- технический паспорт;
- выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц.
Составление договора купли-продажи
Если супруги являются совместными собственниками, то целесообразно доверить оформление контракта нотариусу. Так как все равно понадобится нотариальное удостоверение.
В случае, если собственником является только один из супругов, то договор необходимо составить в простой письменной форме.
Основные пункты контракта:
- наименование документа;
- дата оформления;
- место составления;
- данные продавца и покупателя;
- наименование объекта;
- информация о квартире (адрес, общая площадь);
- цена объекта;
- порядок расчета;
- права и обязанности сторон;
- наделение документа функцией акта приема-передачи;
- подписи сторон.
Когда можно продавать квартиру, купленную за материнский капитал
Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, предусмотрел несколько возможностей расходования материнского капитала для приобретения недвижимости (квартиры, дома):
- Покупка квартиры с внесением материнского капитала в качестве доли в совокупной стоимости недвижимости;
- Внесение материнского капитала в качестве первоначального взноса при покупке квартиры на условиях рассрочки платежа;
- Покупка квартиры по договору ипотечного кредитования, когда материнский капитал используется либо как первоначальный взнос, либо для погашения остатка по кредиту в банке.
В любом из перечисленных способов законодательно накладывается условие, что все члены семьи, решившей воспользоваться денежными средствами в рамках программы, непременно становятся совместными собственниками приобретенного жилья.