Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм покупки квартиры в ипотеку в новостройке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Для получения кредита по программе «Ипотека плюс материнский капитал» дополнительно предоставляются:.
- Государственный сертификат на материнский (семейный капитал);
- Документ (справка, уведомление и т.п.) из территориального органа Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала (может быть предоставлен в течение 90 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита вместе с документами по кредитуемому объекту недвижимости)*.
* Действителен для предоставления в Банк в течение 30 календарных дней с даты выдачи.
Неустойка за несвоевременное погашение кредита
Неустойка* за несвоевременное погашение кредита соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения Договора, с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения Просроченной задолженности по Договору (включительно).
*По кредитным договорам, заключенным с 24.07.2016 г.
Сдача дома, принятие объекта
Согласно законодательству, застройщик обязан сдать покупателю квартиру без дефектов и неисправностей, строго в оговоренном состоянии. Но так происходит далеко не всегда даже у добросовестных компаний. Большинство квартир имеют серьезные недочеты и проблемы, с которыми покупатели чаще всего просто мирятся. Но по закону можно обязать застройщика устранить дефекты за свой счет.
После осмотра квартиры нужно получить у представителей застройщика форму дефектного акта или самостоятельно сделать его. Сюда нужно записать все недочеты, которые были обнаружены, и попросить устранить эти недочеты или выплатить компенсацию для их устранения. После этого делается ксерокопия акта и один экземпляр остается у покупателя, а второй передается застройщику.
Плюсы и минусы покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку
Первичный рынок ипотеки представляет собой приобретение жилья на стадии строительства (долевое участие) или в новостройках, уже сданных в эксплуатацию. Эта недвижимость находится в собственности застройщика, который её реализует конечному покупателю, в данном случае заёмщику.
По договору жилищно-строительного кооператива (ЖСК)
ЖСК – некоммерческие объединения граждан, которые «скидываются» для приобретения жилья. Это альтернатива долевого строительства, но законодательные требования здесь несколько мягче к продавцам. Именно в этом секторе продаж больше всего процветало мошеннических схем.
К счастью, с 1 июля 2018 года привлечение средств доверчивых вкладчиков для строительства многоквартирных домов запрещено.
Расходы
Если новостройка, в которой была приобретена квартира, находится еще на стадии ведения строительных работ, то организовать получение возврата НДФЛ в 2017 году можно по таким расходам:
- затраты, необходимые для разработки проектной документации и формирования сметы;
- затраты, которые потребовались для покупки материалов для отделки и строительства;
- затраты, основанные на работах или предоставлении дополнительных услуг по строительной или отделочной отрасли;
- затраты, понесенные за подключение и проведение системных коммуникаций. К ним относится газопровод, водопровод и т.д.
Имущественный налоговый вычет при строительстве квартиры можно получить.
Он будет возмещен по расходам, перечисленным выше. Для его оформления рекомендуется изучить условия и порядок получения возврата.
Получить возврат можно только при соблюдении ряда условий. Выполнение каждого из них является обязательным.
Итак, к ним относится:
- Гражданство РФ – право на получение возврата уплаченного налога, даже при покупке квартиры на территории России, не имеют иностранцы и владельцы вида на жительство. Одним из предъявляемых документов является гражданский паспорт.
- Наличие основания, в соответствии с которым будет переведено 13% от стоимости жилой площади. К ним относится покупка объекта недвижимости или покупка земельного участка. НК РФ предусматривает множество других оснований, с которыми можно ознакомиться подробнее при изучении этого нормативно-правового акта.
- Заявитель должен являться официально трудоустроенным и уплачивать подоходный налог. Этот факт также проверятся документально, поскольку гражданин должен представить справку из отдела бухгалтерии, расположенного по месту работы.
Особенности
Получить средства, потраченные на отделку, и завершение строительных работ удастся, только при соблюдении таких условий:
- имеются документальные подтверждения расходов, в их качестве могут быть представлены чеки, квитанции, поручительства и банковские выписки;
- в договоре упоминается о том, что квартира реализуется без отделки (такими является преобладающая часть объектов недвижимости) или с незавершенным строительством.
Размер
- Согласно положениям письма Министерства финансов РФ №03-04-05-43347 от 29.08.2014 года наряду с предоставлением договора о долевом участии, по которому осуществлялась переуступка, Вам потребуется приложить к основному комплекту документов оформленный договор уступки. Это условие содержится и в письме ФНС России от 22.11.2012 № ЕД-4-3/19630@, доведенном до налоговых органов, где приводится перечень документов, необходимых для получения имущественного вычета
- Момент наступления права на вычет будет считаться не дата заключения ДДУ или договора переуступки, а именно дата приёмки квартиры по акту, подписанному обеими сторонами.
Порядок оформления и документы для получения кредита на строящееся жилье
Начать процедуру покупки квартиры в новостройке по ипотеке следует с адекватной оценки своей платежеспособности. Рассчитать размер ежемесячного платежа, чтобы сравнить его со своим ежемесячным доходом, можно с помощью онлайн-калькулятора. Многие банки также разработали дополнительную опцию к нему, позволяющую узнать, какой необходим доход, чтобы претендовать на определенную сумму кредита.
Подбор жилья на первичном рынке по возможности лучше осуществлять с сайта банков:
- Финансовые учреждения сотрудничают с застройщиками только после проверки их репутации. А это значит, что риски связаться с недобросовестными строительными компаниями намного ниже.
- Условия кредитования лучше за счет отсутствия первоначального взноса и возможности получить скидку на квартиру.
- Процедура оформления при выборе недвижимости через сайт обычно проще и быстрее.
При самостоятельном поиске новостройки следует обращать внимание на репутацию застройщика. В интернете очень много различных форумов, где можно узнать о качестве строительства, наличии у этого застройщика уже сданных объектов, прочитать отзывы жильцов и т.д. Также следует при посещении офиса строительной компании изучить техническую документацию, а еще лучше попросить сделать ее копию, чтобы показать специалистам.
Можно ли получить налоговый вычет на квартиру по ДДУ
При покупке квартиры на вторичном рынке можно воспользоваться налоговым вычетом. Договор долевого участия довольно сильно отличается от обычной купли-продажи квартиры. Начнем с того, что вы предоставляете финансовые средства в обмен на обязательства, которые берет на себя застройщик. Более того, вложенные средства вам могут вернуть.
Важно знать, как работает вычет в обычных условиях:
- мы находим нужную нам квартиру;
- подписываем договор с ее владельцем;
- оформляем нужные для купли-продажи документы;
- получаем регистрационный документ на право собственности в государственном органе;
- можем получить налоговый вычет.
Налоговый вычет доступен по факту приобретения недвижимости, простых намерений на это недостаточно. ДДУ является ничем другим, как договором о намерениях, хоть вы изначально и вкладываете в строительство деньги.
Налоговый вычет предоставляется лишь после того, как у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы и имущество, которое вы получили в результате сделки.
Однако его получить можно, просто вычет вам будет предоставлен после того, как застройщик передаст вам в собственность обусловленное имущество.
Порядок оформления
Из-за того, что вычет доступен лишь по факту покупки и получения нами объекта недвижимости, в процессе строительства мы ничего получить от государства не можем. Сначала мы заключаем ДДУ и выплачиваем застройщику нужную сумму денег. Дальше ждем окончания строительства дома.
После того, как дом оказывается готов к сдаче в эксплуатацию, застройщик начинает передавать квартиры и другую недвижимость с объекта в собственность долевым владельцам. Как только мы подписываем акт приема-передачи квартиры в нашу собственность, можно обращаться в налоговую службу для получения налогового вычета. Для этого нам понадобится собрать специальный пакет документов.
Ипотечный кредит на строительство дома
Так что изучайте репутацию не только застройщика, но и банка, а договор читайте не только с лупой в руках, но и с юристом по правую руку.
Проценты разных стадий
Каковы особенности кредитов на покупку строящегося жилья?
В июне компания СУ-155 вывела на рынок программу, по которой на время строительства и заселения заемщику устанавливают очень низкую процентную ставку (8-9 % годовых), а после оформления права собственности на квартиру ставка существенно возрастает. Впрочем, эта программа была придумана во время стагнации на рынке и должна была привлечь покупателя и остается, скорее, экзотическим продуктом на рынке.
В другом случае, напротив, заемщик берет кредит с очень высокой процентной ставкой — на 3 — 5% годовых выше обычной ипотечной – на время строительства, а после оформления права собственности ставка снижается на несколько процентов. Как правило, банки применяют схему кредитования на приобретение квартиры в новостройке по второй схеме — процентная ставка на этапе строительства выше, чем после оформления недвижимости заемщиком в собственность. Банку выгоднее иметь более высокую доходность по кредиту в период строительства жилья.
Страховка с учетом инфаркта
«Первичные заемщики» обычно покупают страховки жизни и здоровья. Страховой тариф при этом, в зависимости от пола, возраста, состояния здоровья и прочих параметров, и начинается от 0,3% от стоимости жилья. Видимо, страховые компании учитывают, что клиент может умереть от инфаркта во время связанных с долевым строительством волнений, потому что большинство страховых компаний не желают страховать риски срыва сроков строительства или сроков прохождения госкомиссии. Страхование титула собственности при приобретении новостроек не практикуется по понятным причинам. Некоторые страховые компании предлагают страхование финансовых рисков.
Особенности ипотеки на строящееся жильё
При оформлении ипотеки на строящуюся недвижимость заёмщик не может предоставить обеспечение в виде залога жилья. У него имеются только права требования по договору с инвестором или застройщиком. И только после завершения строительства жильё может выступить залогом по кредиту.
Если клиент долго не возвращает кредит, то банк вынужден продавать права на недострой, а сделать это намного труднее, чем реализовать построенный объект. Также существует огромный риск, что стройка не завершится вовремя и будет заморожена. Поэтому и сложилась практика кредитования банками объектов только определенных застройщиков-партнёров.
По вышеизложенным причинам часто банк требует залог другого имеющегося имущества или поручительство третьих лиц. Также кредитной организации важно быть уверенной в платёжеспособности заёмщика, надёжности застройщика и в гарантии того, что жильё будет возведено и принято в эксплуатацию в назначенное время.
Пока недвижимость находится в процессе строительства, обычно банковские ставки выше на 1-3% по сравнению с показателями на сданную новостройку. Тем самым кредитные организации пытаются компенсировать завышенные риски по недостроенному зданию и отсутствию нормального залога. После окончания строительства заёмщик получает право собственности на объект, и по договору кредитования процентная ставка уменьшается.