Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка на этапе строительства». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Как оформить перепланировку в новостройке.
Согласование данных строительных работ можно разделить на несколько этапов:
- Планирование.
- Заказ проектно-сметной документации.
- Обращение в жилищную инспекцию за согласованием.
- Получение разрешения.
- Проведение работ.
- Государственный контроль результата.
- Получение нового техпаспорта в БТИ.
На первом этапе человек рассматривает различные варианты переустройства квартиры. После принятия окончательного решения он обращается в строительную организацию, где ему готовят проект.
Далее он оформляет заявление, прикладывает к нему необходимые документы и направляет в местную жилищную инспекцию. Через месяц придёт ответ о согласовании работ или об отказе в выдаче разрешения.
После получения положительного ответа можно приступать к перепланировке. Когда работы завершены, следует вызвать представителей БТИ для обследования помещения. Если всё сделано так, как указано в проекте, то чиновники примут изменения. После этого можно заказывать новый технический паспорт. Получение этого документа завершит перепланировку.
При свободной планировке
Из-за того, что граждане часто сносят или переносят межкомнатные перегородки, застройщики стали возводить жильё со свободной планировкой. В новой квартире отгорожены санитарные комнаты и кухня, а остальная площадь является полем для реализации желаний новых собственников.
Фактически в таком помещении не будет проводиться перепланировка, а стены будут возведены заново. Однако работники БТИ могут быть другого мнения. Проект каждого дома предусматривает определённую конфигурацию межкомнатных перегородок. В поэтажном плане они могут быть нанесены пунктирной линией.
Даже если застройщик указал, что квартира свободной планировки, нужно заказать план помещения в БТИ. Это позволит избежать ситуации, когда по документам перепланировка будет проведена с нарушениями, хотя в натуре стены не были возведены.
После возведения перегородок стоимость станет ниже
Купив квартиру со свободной планировкой и перепланировав её, владелец даже не подозревает о том, что сделав в ней перегородки, он уменьшит площадь. Чем больше таких перегородок и чем больше их толщина — тем меньше становится площадь квартиры. Таким образом, закончив все строительные работы, при регистрации в бюро технической инвентаризации квартиры с выполненной перепланировкой, вы увидите уменьшение площади. И непосредственно при продаже его цена будет меньше.
Проект и согласование
В большинстве случаев до сдачи новостройки в эксплуатацию можно лишь разработать проект перепланировки, для этого нужны только план квартиры по проектной документации дома и фантазия проектировщика и будущего владельца.
За разработку плана часто охотно берутся дочерние профильные предприятия застройщиков и девелоперов либо их партнеры. Но если вдруг застройщик откажется и никого не посоветует, найти соответствующую компанию не составит труда.
Согласование перепланировки обычно заказывают в той же проектной организации, что разработала план новой квартиры и сделала дизайн-проект. «До недавнего времени процесс был очень трудоемким и длительным, но сейчас, к счастью, ситуация несколько улучшилась, особенно для жителей Москвы. Власти приняли решение об упрощении процедуры согласования. К тому же разработаны и опубликованы официальные проекты перепланировок для самых распространенных серий многоквартирных домов», — сообщает Ольга Гусева (ГК «Домостроитель»).
«Новое постановление правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» существенно упрощает процедуру согласования перепланировок, в частности нет необходимости обращаться с проектом в СЭС, в управление министерства РФ по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (ГО и ЧС). Сегодня документы сдаются в «одно окно» Жилищной инспекции, и через определенный период времени (максимум через 45 дней. – От ред.) получается согласование либо мотивированный отказ», — рассказывает Борис Леонтьев («НДВ Проект Концепт»).
Однако, даже несмотря на нынешнюю сравнительную лояльность чиновников, эксперты рынка недвижимости не советуют согласовывать проект самостоятельно – нюансов предостаточно, а значит, тратится много времени и нервов: как уверяет Роман Семчишин (TEKTA GROUP), процесс может растянуться на год и даже больше.
Терпение, только терпение!
Дешевле и с меньшими хлопотами можно сделать перепланировку в уже сданном доме и в оформленной в собственность квартире. В этом случае на руках у ее хозяина будут все необходимые для согласования документы, не придется искать каких-либо «обходных путей», а к работам по перепланировке можно будет привлечь любую компанию, и даже, если на то есть желание, дешевых гастарбайтеров. Кроме того, некоторые застройщики дают своим покупателям хорошие скидки на дизайн-проект нового жилья при обращении в их дочерние профильные фирмы либо к компаниям-партнерам. А иногда такую услугу можно получить даже в подарок. Например, «Пересвет-Групп» предлагала своим клиентам бонусный сертификат на разработку полного дизайн-проекта квартир в компании «Пересвет Девелопмент». При этом стоит отметить, что дизайн-проект – это не только план перепланировки, но и еще планы расстановки мебели, потолков, полов с указанием типа покрытий, развертка стен с раскладкой плитки, схема установки электротехнических изделий и светильников, смета всех необходимых работ и консультации по подбору мебели, сантехники, отделочных материалов и предметов интерьера. Обычная стоимость всего этого в расчете на 1-2-комнатную квартиру – 80-150 тыс. руб. Таким образом, тем, кто планирует полностью переделывать квартиру в новостройке, выгоднее и спокойнее дождаться сдачи дома в эксплуатацию, оформить жилье в собственность и только потом приступать к перепланировке и ремонту.
Конечно, самые активные покупатели жилья начинают перепланировку еще до получения документов о собственности, но после получения ключей, однако в таком случае это будет перепланировка без соответствующей разрешительной документации, то есть — незаконная.
Как сделать и узаконить перепланировку в новостройке
Перепланировка получается незаконной.
Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.
Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону.
Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. Перепланировку делают в три этапа:
- Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
- Сдают администрации новое и получают на него документы.
- Ломают старое и строят новое.
Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ.
Перепланировка квартиры в новостройке
Как правило, это характерно для квартир в новых домах бизнес-класса в Москве и Московской области. . Если же говорить коротко, то при использовании термина «свободная планировка» застройщик продает несколько квадратов жилой площади, которая будет использована под устройство перегородок.
Особенно неприятно, если вам продают однокомнатную квартиру со свободной планировкой, где и без нее площади не так много. Практически все новостройки, за исключением муниципальных, также сдаются без отделки, — «бетонной коробкой» с голыми стенами и полами.
То есть в новостройке собственник должен устраивать самостоятельно. Но жилищные инспекции всех округов требуют узаконивать данное мероприятие как перепланировку, ссылаясь на п.2.2.6 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840 —
«Изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия»
. Данный пункт входит в перечень работ по перепланировке, требующих разработки проекта с ТЗК от автора дома.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Каковы же возможности законной перепланировки имеются у владельцев нового жилья в 2020 году? Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто делается наоборот.
Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы. Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома.
В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом. Поскольку
Каким образом выполнить переустройство своими силами?
Это можно сделать таким образом:
- Выполнить узаконивание в судебном порядке
- Задним числом подать документацию
- До начала выполнения переустройства получить разрешительный документ.
Регламент оформления
Порядок:
| Собрать полный пакет документации | предъявить его в архитектурный департамент районной администрации |
| Совместно с документами | передать проект либо эскиз |
| На протяжении 1-го месяца | заявка рассматривается |
| При условии вынесения положительного решения | собственник вправе начать выполнять перепланировку |
| По факту переустройства | на объект приглашается работник уполномоченной службы, который производит осмотр квартиры, а также подтверждает ее соответствие выданному разрешению |
В выполнении перепланировки может быть отказано в таких ситуациях:
— Планируется выполнение переустройства в здании, которое определено как непригодное для жизни;
— В результате перепланировки может произойти сокращение общего срока эксплуатации МКД;
— Плановые изменения вызывают трансформацию визуального вида дома;
— Строительные работы предполагают монтаж дополнительных батарей, прочих отопительных установок, которые вызовут существенное превышение границы потребления энергии на конкретное помещение;
— Изменения могут вызвать негативные преобразования в системе газоотведения, вентиляции;
— Во время перепланировки конструкции несущего типа будут ослаблены;
— Преобразования вызовут ухудшение безопасности жилья.
В какие сроки можно узаконить перепланировку?
Сколько времени может занять процедура санкционирования переустройства жилого помещения:
- — Обращение в БТИ с целью оформления техпаспорта – до 14-ти дней со дня обращения
- — Получение документа из СЭС — около 10-ти дней, если квартира соответствует установленным нормативам
- — Рассмотрение местной администрацией возможности перепланировки – в течении 1-го месяца.
Обязательные документы
Для того, чтобы все этапы переустройства собственного жилья были оперативно пройдены, кроме достаточного количества для реализации строительных работ денежных средств, нужно заранее подготовить соответствующую документацию. При этом следует учесть, что некоторые справки имеют ограниченный период действия.