Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры.
Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.
В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.
Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.
Как проверить квартиру на обременение и наложен ли арест
Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.
Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.
Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит ему на праве собственности. Подтверждающими документами могут являться:
- выписка ЕГРН, выданная Росреестром или МФЦ;
- свидетельство о праве, если квартира были приобретена до 2011 года, т.е. до введения в действие реестра ЕГРП (ЕГРН);
- свидетельство о наследстве;
- договор купли-продажи, заверенный БТИ или нотариусом, если квартира приобреталась до 1998 года.
Справки о составе семьи
При продаже квартиры она должна быть свободна от прав и притязаний третьих лиц. Для установления состава семьи и фактически прописанных лиц, нужно проверить следующие документы:
- справку о составе семьи (выдается в миграционном отделе МВД);
- архивную справку о составе семьи (в ней отражаются данные обо всех прописках и выписках на жилплощадь);
- выписку из домовой книги (такой документ выдается только на старый жилфонд, содержит данные обо всех жильцах).
В договоре купли-продажи нужно указать полный перечень граждан, зарегистрированных на жилплощади. Продавец должен дать обязательство о выписке этих лиц, о фактическом освобождении квартиры. Желательно, чтобы квартира была свободна уже на момент регистрации сделки, чтобы устранить проблемы с судебным выселением.
При проверке документов о составе семьи нужно обратить внимание на перечень лиц, которые не входят в состав собственников, однако не могут быть лишены права пользования. Например, таким правом обладает член семьи, отказавшийся от приватизации, либо проживающий по договору ренты. Так как достоверно проверить такие факты сложно, нужно потребовать от продавца выписки и фактического выселения всех граждан до момента передачи денег и регистрации договора.
Что нужно знать?
На начальном этапе потребуется проверить и собрать стандартный набор документов, который включает себя:
- Паспорта собственников + свидетельство о рождении детей (до 14 лет), если они являются собственниками долей в квартире.
- Правоустанавливающие документы на жилое помещение:
- свидетельство о государственной регистрации права;
- выписка из единого государственного реестра недвижимости;
- документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (договор о безвозмездной передачи квартир в собственность граждан, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д).
- Справки из жилищно-коммунального хозяйства:
- выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
- архивная (расширенная) выписка;
- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- копия финансового лицевого счета.
Действия после регистрации
На повторный приём покупатель приходит с распиской и паспортом.
У регистратора получает:
- договор купли-продажи с отметкой о регистрации;
- выписку из ЕГРН.
На основании этих документов: правоустанавливающего и право удостоверяющего, считается собственником. Кадастровый паспорт переоформлять не нужно, так как он выдаётся на объект, а не на имя собственника.
Для замены технического паспорта нужно подойти в БТИ с копиями и оригиналами правоустанавливающего и право удостоверяющего документа и написать заявление. По предъявлении выписки он вправе прописать в своей новой квартире всех членов семьи.
Какие вопросы задать собственнику при осмотре квартиры
Выявить недостатки жилплощади можно еще на стадии ее осмотра. Специалисты разработали перечень обязательных вопросов при покупке квартиры на вторичном рынке, которые нужно задавать владельцам:
- Полный список собственников недвижимости с указанием их статуса.
- Основания перехода квартиры в собственность продавца.
- Перечень лиц, зарегистрированных на жилплощади. Важно убедиться в том, что все они добровольно выпишутся, до заключения сделки.
- Наличие у продавца несовершеннолетних детей и супруга. Интересы этих лиц часто ущемляются при сделках, что в дальнейшем может быть оспорено.
- Срок нахождения недвижимости в собственности. Чем он больше, тем меньше риск нарваться на мошенников.
- Наличие технических дефектов в квартире. С некоторыми их них вполне можно смириться, но тогда цена должна быть ниже среднерыночной.
На честность продавца надеяться не стоит. Ответы на все вопросы лучше перепроверить самостоятельно. Если собственник говорит неправду, заключать с ним сделку опасно.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Как проверить квартиру при покупке?
Когда вас коснется этот важный вопрос, вам стоит знать, что надо проверять при покупке квартиры. Самое главное, вам нужно обратить внимание на следующие важные моменты:
- Кто именно вам показывает квартиру. Желательно, чтобы этим человеком был сам владелец жилья.
- Как проверить соседей при покупке квартиры, которые проживают в этом же подъезде.
- Просмотреть двор и подъезд, в каком состоянии эти объекты.
Если вы уже твердо решили приобретать ту или иную квартиру, займитесь вопросом — как проверить квартиру на чистоту при покупке.
Как самостоятельно проверить квартиру при покупке?
Данный этап считается самым важным. Вы просто обязаны на него потратить максимум собственного усердия, дабы в будущем вас не коснулись проблемы и неприятности.
Итак, как проверить квартиру перед покупкой на чистоту сделки? Для чего это необходимо?
Для начала вам стоит знать, что в некоторых ситуациях во время покупки жилья у некоторых покупателей возникают споры и конфликты, которые касаются сделки, к примеру, спустя определенное время бывший владелец решает оспаривать проданную квартиру. Следовательно, если вы хотите узнать, как проверить сделку при покупке квартиры, плюс избежать многих проблем, проверьте всех людей, которые участвуют в данном процессе.