Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Дарение с правом пожизненного проживания.
Как уже говорилось, договором дарения недвижимости может предусматриваться право дарителя на проживание в подаренном им объекте. Указанное право является обременением недвижимости, однако оно не может ущемлять распорядительные права одаряемого, как нового собственника. В этой связи вполне очевидным представляется невозможность закрепления за дарителем права именно пожизненного проживания, независимо от того, кем друг другу приходятся стороны совершенной сделки.
К сведениюУказание на пожизненное проживание, по нашему мнению, исключает возможность одаряемого на совершение каких-либо сделок с подаренной недвижимостью при жизни дарителя, что нарушает его распорядительные права, вытекающие из права собственности.
Таким образом, при заключении договора дарения жилья с правом пожизненного проживания, такой пункт следует считать ничтожным. В подтверждение этого действует тот факт, что по своей природе, указанное условие является обременением, однако его госрегистрация законодательством не предусмотрена.
Этапы оформления дарственной
Как и любая другая юридическая процедура, оформление договора дарения с обременением становится возможным лишь при правильном выполнении установленных норм и прохождения основных этапов, к которым относятся:
- Вначале необходимо получить согласие одаряемой стороны принять квартиру с оговоренными условиями.
- После этого даритель должен составить дарственную. При этом, желательно, чтобы этот этап контролировался нотариусом, который после подписания договора – самостоятельно займётся доставкой необходимых документов в регистрационные органы.
Как видите, всё становится гораздо проще при обращении к специалисту!
Особенности договора
Бабушки и дедушки, не желающие передавать жилье по наследству после своей смерти, предпочитают просто дарить объекты своим внукам или детям. Но они опасаются предательства со стороны родственников, поэтому для подстраховки заключают договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя.
Фактически возникает обременение, представленное запретом на продажу или иное использование полученного объекта до выполнения конкретного условия, представленного смертью бывшего владельца.
Такие ограничения связаны с опасениями дарителя, не желающего потерять все права на недвижимость. При составлении соглашения используется три варианта:
- Смешанный договор дарения. На основании его условий даритель может до конца жизни проживать в квартире, что обеспечивается частичным владением. Одариваемый не может создавать препятствия для бывшего владельца.
- Дарственная с правом пользования или владения. Текст содержит информацию о том, что даритель до конца жизни владеет имуществом, а после одариваемый получает подарок в свое безвозмездное пользованием.
- Договор с определением порядка пользования. При составлении документа указывается очередность владения имуществом, а также приводятся правила, на основании которых применяется квартира. По этому соглашению предполагается, что одариваемый станет владельцем объекта только через некоторый промежуток времени.
Можно ли оформить дарственную без права продажи?
Составить ДД без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется. Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора.
Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены.
Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.
Кому можно подарить недвижимость с правом пожизненного проживания?
Собственник вправе подарить квартиру любому человеку:
- Близкому родственнику. Если одаряемый старше 18 лет, в сделке он участвует самостоятельно и везде ставит подписи;
- Несовершеннолетнему ребенку. Дети до 14 лет расписываются за себя самостоятельно, но совершают сделки с согласия родителей. Интересы ребенка до 14 лет полностью представляют родители или опекуны;
- Третьему лицу. Под ним подразумевается посторонний человек, не состоящий с дарителем в родственных связях: знакомый, друг, подруга, и пр.
Важно! Если вы хотите подарить жилье своему ребенку, и ему менее 14 лет, оформите ДД самостоятельно. Вы будете представлять и его, и свои интересы в одном лице на правах законного представителя.
Нюансы и споры
В среде юристов самой обсуждаемой сделкой, связанной с дарением, является договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя. Безусловно, такой вид договорного соглашения существует и, чтобы его заключить, участникам необходимо составить документ со всеми нюансами Законодательства РФ. Таким образом, главным пунктом будет проживания жертвователя на территории подаренного имущества.
Естественно, что на этом фоне возникают споры и двоякое толкование норм и требований ГК России. Основными спорными вопросами являются:
- Как противоречит такая форма договора с дарением?
- Наличие конфликта с дарственной и требованиями, прописанными в ГК России.
- Какова вероятность оспаривания?
Обращаясь к статье №572 пункта №1 ГК России видно, что дарение – это безвозмездность и встречные требования не уместны. Но в тоже время, нахождения дарителя в квартире не требует от одаряемого оказания услуг, финансовых расходов или иных выгодных действий. Поэтому, по сути, такой пункт не идет в разрез с действующими законами. Помимо этого, право жить в доме у стороны дарителя есть и до заключения дарственной, следовательно, указав такое условие, новое право не создается. А вот момент с вероятностью оспаривания имеет место быть. Но в судебной практике, в 90% случаев суд признает действительным такое соглашение.
Особенностями дарственной с правом проживания следующие:
- Пожизненно жить в подаренной жилой площади может только сам даритель.
- Отсутствие права у дарителя продавать/менять/сдавать в аренду данным имуществом.
- Даритель может использовать собственность только в рамках подписанного соглашения.
- У дарителя закрепляется прописка.
- Одаряемый обладает 100% правами собственника на имущество и вправе распоряжаться им по своему усмотрению.
Пожизненное нахождение возможно ли?
Дарственная с проживанием дарителя — это выдумка или такой тип сделки действительно возможен? И что он будет означать?
По закону при дарении недвижимости текущий владелец (даритель) имеет право указать особые условия передачи собственности другому лицу. Например, оставить за собой право на пожизненное проживание на подаренной территории.
У такого соглашения есть свои преимущества и недостатки. На практике одаряемые довольно часто стараются избегать дарственных с пожизненным правом на проживание в жилье дарителя. Это не всегда выгодно и удобно.
Далее выясним почему.
Сделка между близкими
Изучаемый тип соглашения может быть оформлен как между родней, так и между третьими лицами. Только придется разобраться в действующих в РФ законах. Это не так трудно, как кажется на первых порах.
Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя (или без оного) крайне выгодна близким родственникам. Им не придется платить налог за упомянутую операцию.
Достоинства и недостатки для двух сторон
Договор с обременением накладывает определённые ограничения на права двух сторон. Рассмотрим, какие плюсы и минусы в такой дарственной для дарителя:
- Право распоряжаться своей квартирой. После заключения сделки квартира становится полноправным владением нового хозяина. Он может продавать её, завещать, сдавать в аренду, дарить.
- Подаренное имущественный объект не считается совместной собственностью. При разводе одаряемый не должен отдавать половину квартиры своему супругу.
- Дарственную невозможно оспорить, если она составлена юридически верно. Родственники дарителя, которые получили бы эту собственность по наследству, теперь не могут на неё претендовать.
Минусов для нового хозяина тоже немало:
- Он вынужден проживать с предыдущим владельцем, которого невозможно выселить или выписать.
- Продать или найти нанимателей на такое помещение довольно сложно. Мало, кто захочет покупать объект с обременением.
Если говорить о дарителе, то с его стороны плюсов немало:
- Отсутствует необходимость вносить полностью все коммунальные платежи и налоги на имущество, а также заниматься ремонтом помещения.
- Несмотря на то, что он уже не является хозяином недвижимого имущества, он вправе жить на этих квадратных метрах всю жизнь.
Самым большим минусом для дарителя является возможность продажи или передачи жилплощади новому владельцу. Хоть он и сможет дальше пользоваться помещением, но жить ему придётся с посторонним человеком, и повлиять на это невозможно.
Соглашение о передаче дара с пожизненным проживанием может оказаться взаимовыгодной сделкой для обеих сторон при определённых условиях. Если оба человека находятся в хороших личных взаимоотношениях и без того проживают вместе, то факт обременения практически не повлияет на пользование помещением.
Права сторон после заключения сделки
После официальной регистрации перехода права собственности стороны получат на руки документы. С этого момента даритель теряет возможность распоряжаться квартирой.
Новый владелец имеет право передать ее третьим лицам – временно или постоянно.
Попытки дарителя воспрепятствовать этому будут расценены как фактическое ограничение одариваемого в распоряжении имуществом и признаны незаконными.
Поэтому составление дарственной без права продажи квартиры третьим лицам бессмысленно – такой договор будет признан недействительным.
Нужно, чтобы на момент подписания документов даритель отдавал себе в этом отчет. Часто люди, указывая в качестве условия безвозмездной передачи жилплощади право проживать там до своей кончины, полагают, что тем самым препятствуют дальнейшему ее переходу другим собственникам. Это дает возможность оспорить сделку, как заключенную под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ).