Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Постановление ВАС РФ по аренде. Шесть выигрышных аргументов для арендатора». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Досрочное прекращение договора аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. За несвоевременный возврат арендованного имущества убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх предусмотренной договором неустойки, если иное не установлено договором.
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Данная работа посвящена одному из видов договорных обязательств договору аренды недвижимости, а именно договору аренды зданий и сооружений
Наконец, в-пятых, арендатор не может без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п.2ст.615 ГК РФ).
При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды. Но истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом, и при этом ни одна из сторон не заявила в учреждении юстиции о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием. Что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ) [56].
Арендатор не возвращает арендованное имущество
С учетом изложенного и исходя из статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «Буслай» обязано возвратить Администрации спорные земельные участки в том состоянии, в котором они ему были предоставлены.
Представляется, что право арендодателя на взыскание арендной платы при просрочке возврата имущества в случае, когда арендатор после окончания договора не имеет возможности пользоваться имуществом (оно погибло, безнадежно испорчено, передано третьим лицам), в том числе и по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает, может быть ограничено по мотиву злоупотребления правом (ст. 10 ГК).
На основании чего какая-либо из сторон может в одностороннем порядке начинать устанавливать иные сроки аренды?
С. учет ведется по простой системе без применения двойной записи. Отличительной особенностью забалансовых счетов является то, что они не корреспондируют ни между собой, ни с балансовыми счетами, правило двойной записи на них не распространяется. Хозяйственные операции на забалансовых счетах отражаются одинарной записью: только по дебету или только по кредиту соответствующего счета.
После истечения срока договор аренды был автоматически продлен на тот же срок по взаимному согласию сторон в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Это означает, что Арендатор, не вернувший арендованное помещение, обязан оплачивать аренду до даты фактического возврата. В рассмотренной нами ситуации, арендатор не может доказать факт передачи помещения Арендодателю – акт сторонами не подписывался. Кроме того, Арендатор не направлял Арендодателю подписанный со своей стороны акт о передаче помещения, и уведомление о готовности передать помещение.
Арендатор не освобождает помещение по истечении срока договора
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Возвращается имущество также по акту приема-передачи.
Согласно ч.2. ст.30 Жилищного кодекса РФ Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве гражданину на основании: -договора найма; -договора безвозмездного пользования; -на ином законном основании.
Договор закончился. Арендатор съехал, но не подписал акт сдачи приемки помещения (возврата собственнику).
Согласно ч.2. ст.30 Жилищного кодекса РФ Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве гражданину на основании: -договора найма; -договора безвозмездного пользования; -на ином законном основании.
Собственник выставил помещение на аренду вновь. Желающих нет. Прошло время. И тут арендодателю пришла в голову интересная мысль — раз стороны не подписали акт возврата помещения, значит аренда продолжается и я могу требовать с бывшего арендатора деньги за все время с момента окончания договора до сегодняшнего дня.
Из ваших объяснений мы поняли, что срок договора аренды не истек, однако арендатор не оплачивает арендную плату и не возвращает оборудование.
Как правильно произвести возврат арендованного имущества арендодателю?
Прежде чем заключать договор аренды помещения или иного имущества необходимо согласовать и включить в договор условие о возврате арендованного объекта при прекращении договора (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Стороны не имеют права исключить в договоре обязанность вернуть арендованное имущество, за исключением его выкупа (ст. 624 ГК РФ).
Стороны договора вправе только согласовать порядок возврата и включить в него следующее:
- состояние имущества на момент его возврата;
- принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате имущества;
- место возврата имущества;
- срок возврата имущества;
- размер арендной платы за пользование имуществом в период после прекращения договора;
- взыскание убытков и неустойки при несвоевременном возврате имущества.
Законом установленных требований к тому, как должен производиться возврат арендованного имущества, нет. Но, суд не признает доказанным факт возврата имущества, если это не подтверждено документально (Определение ВАС РФ от 21.02.2008 N 1224/08).
Обычно документом, подтверждающим возврат арендодателю имущества, является акт приема-передачи.
Первое правило возврата арендованного имущества – состояние
В Гражданском Кодексе существует норма, согласно которой арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Нормальный износ – это естественная степень изменений имущества при обычном пользовании в течение срока действия договора. Для некоторых вещей показатель нормального износа может быть установлен техническими нормативами или определен обычными требованиями (исходя из условий пользования вещью).
Несвоевременный возврат арендованного имущества
Шестое правило возврата имущества – убытки и неустойка
Арендодатель при несвоевременном возврате имущества вправе потребовать с арендатора возмещения убытков в силу ч. 2 ст. 622 ГК РФ. Если размер убытков значителен, это может в дальнейшем сказаться на хозяйственной деятельности арендатора.
В качестве примера можно рассмотреть следующую ситуацию. После прекращения договора арендодатель заключил с иным лицом предварительный договор аренды в отношении этого же имущества, но вынужден был его расторгнуть, поскольку прежний арендатор объект своевременно не возвратил. В данном случае с арендатора может быть взыскана упущенная выгода в размере доходов, которые арендодатель мог бы получить, заключив договор аренды с другим лицом.
Если в договоре не определен срок возврата арендованного имущества, то арендатор будет обязан вернуть арендованное имущество при прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).
Убытки могут быть взысканы с арендатора и в случае несвоевременного возврата арендованного имущества при расторжении договора (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).
В соответствии с ч. 3 ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе установить в договоре неустойку за нарушение срока возврата имущества.
В силу ст. 330 ГК РФ неустойка за просрочку возврата объекта аренды может быть установлена, например, в виде пени за каждый день просрочки или в виде единовременного штрафа за несвоевременный возврат арендованного имущества.
Помещение, которое вы арендуете, сгорело. Что делать
Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью. Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно. В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.
Расторжение договора аренды помещения в одностороннем порядке
Сегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя. Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды. В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи и , а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей. Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора.
Помещение считается возвращенным арендодателю с момента передачи ключей.
Дата публикации 11.04.2018
Документ
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.03.2018 № Ф01-427/2018 по делу № А29-6823/2017
Комментарий
По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество, которое было получено в рамках этого договора. Если этого не происходит, арендатор обязан вносить арендную плату и после прекращения действия договора аренды.
Обычно факт возврата имущества подтверждается подписанным двусторонним актом. Однако бывает и так, что арендодатель по каким-то причинам уклоняется от подписания акта. О том, как правильно действовать арендатору в такой ситуации, чтобы не платить лишней арендной платы, напомнил Арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 12.03.2018 № Ф01-427/2018 по делу № А29-6823/2017.
Судьи отметили, что арендодатель не вправе требовать с арендатора плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. При этом арендатор должен документально подтвердить, что арендованным имуществом он фактически не пользуется. Однако только одностороннего акта приемки-передачи, пусть и подписанного (в том числе незаинтересованными лицами, в данном случае – представителем ФГУП «Охрана»), для этого недостаточно. А вот факт отправки арендодателю всех предусмотренных договором комплектов ключей от арендованного помещения (наряду с составлением одностороннего акта) уже свидетельствует об исключении возможности арендатора осуществлять доступ в помещение и использовать его. Это значит, что с даты направления ключей и акта арендатор освобождается от оплаты помещения.
Что делать, если арендатор пропал?
Такая ситуация возникала в моей практике. Арендодатель хотел взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и расторгнуть договор. Но арендатор не просто не платил — он исчез. На звонки не отвечал, направленные ему письма возвращались обратно.
Основание для одностороннего отказа от договора было. Но прекращение отношений по договору аренды должно подтверждаться актом приема-передачи помещения, которое оформлять было не с кем. А если акт не составлен, то договор считается действующим.
В такой ситуации нужно в первую очередь явно выразить свою волю на расторжение договора. Для этого контрагенту нужно по всем известным адресам направить претензию с требованием о погашении задолженности и освобождении помещения в связи с расторжением договора.
Договор будет считаться расторгнутым, когда закончится последний день установленного для предупреждения срока.
НДС
В связи с утратой имущества у арендодателя возникают два вопроса относительно НДС: нужно ли восстанавливать ранее правомерно принятый к вычету НДС по выбывшему имуществу, если оно до конца не самортизировано, и следует ли начислять НДС с суммы возмещенного ущерба?
✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.
При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.
Распоряжение объектами собственности
С начала удержания, кредитор обязан направить собственнику вещи уведомление об этом и требование о погашении задолженности. Если договором не устанавливается иной порядок. Далее действия кредитора будут следующими:
- он производит оценку объекта;
- расценивает стоимость хранения;
- обращается в суд с требованием о взыскании долга, а также расходов по хранению;
- если задолженность не погашается, он вправе передать объекты в службу приставов для последующей реализации.
Внимание! После реализации объектов, оставшиеся средства должны быть переданы должнику. Если он не принимает их, то можно оставить их на депозите нотариуса на его имя и направить уведомление.
Порядок распоряжения арендодателем удерживаемым имуществом будет зависеть и от текста договора. В некоторых случаях допускается и внесудебная реализация, но в строго установленном порядке.
Удержание объекта — допускаемая законом процедура. Она используется в качестве дополнительного способа обеспечения обязательства за неисполнение лицом своих обязанностей. Процедура производится в строго установленном порядке, определяемым законом и заключенным соглашением. На практике используется достаточно часто, вызывая практические противоречия, как правило, разрешаемые только в судебном порядке.
Спорные ситуации между арендатором и арендодателем – нередкое явление, которое может возникать, если какая-то сторона не выполняет условия договора. Довольно часто такие вопросы решают в порядке судебного разбирательства, но возможны и случаи, когда стороны могут самостоятельно прийти к согласию.
Существуют основания совершить удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности. Однако до этого должны быть проверены еще некоторые моменты, особенно запреты на подобную процедуру. Если же такого нет, то действия арендодателя считаются правомерными.