Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру от подрядчика? Особенности и правила сделки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Какие есть риски?.Внимание! Основной риск покупки жилья у подрядчика заключается в том, что организация может быть признана банкротом до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Это означает, что обязательства перед заказчиком компания не успеет выполнить, а, следовательно, он может потребовать вернуть права на переданные квадратные метры.
Возможен также риск невыполнения обязательств подрядчика перед застройщиком, о котором было сказано выше. Вследствие чего может быть расторгнут договор ДДУ, а покупатель будет вынужден судиться с подрядчиком. Если у того не будет денег для возврата, то последует процедура банкротства, которая может затянуться на длительное время. Возможна ситуация, когда подрядчик просто ликвидируется и исчезнет с рынка, а покупатель останется не с чем.
Заключение
Квартиры на первичном рынке могут быть куплены не только у застройщика, но и у его подрядчика. Но во втором случае есть риски расторжения договора уступки, если компания не сможет выполнить свои обязательства или будет признана банкротом.
Чтобы защитить себя нужно тщательно изучать деловую репутацию продавца. Желательно также покупать жилье уже после ввода дома в эксплуатацию, оформляя не договор цессии, а купчую. В противном случае, если подрядчик окажется недобросовестным, может возникнуть ситуация, когда договор уступки будет расторгнут в суде.
Покупка квартиры в новостройке в ипотеку
Купить квартиру в новостройке можно в каждом случае, описанном выше: в сданном доме и только на этапе строительства, у застройщика, подрядчика, дольщика.
К пакету документов в этом случае добавится кредитный договор и закладная, если приобретается квартира в доме, сданном в эксплуатацию.
Пакет бумаг от покупателя
Гражданам для оформления купли продажи квартиры от застройщика, достаточно гражданского паспорта. В особых случаях представляются:
- разрешение учредителя – для юр.лиц;
- учредительная документация – для юр.лиц;
- кредитный договор при покупке в ипотеку;
- доверенность – для представителя.
На заметку. Разрешение на покупку от супруга не требуется. Не требуется и разрешение органов опеки и попечительства при оформлении приобретаемой квартиры на несовершеннолетнего.
Преимущества
В первую очередь подрядчик – лицо, занимающееся сугубо строительными работами. Во вторую – организация, существующая за счёт сбыта квартир. Поэтому она не специализируется на продажах недвижимости, и устанавливает самую минимальную стоимость объекта.
Согласно статистике, стоимость квартиры от подрядчика ниже на 10-15% от стоимости, установленной застройщиком. А на стадии котлована, когда подрядчики получают право на сбыт, стоимость ещё ниже.
Как проверить документы?
На начало строительства должна быть подготовлена определённая документация от застройщика, без которой подрядчик не может заключать договор подряда, приступая к строительству. Поэтому кроме документов продавца требуется ознакомиться с правоспособностью застройщика, у которого в наличии должны быть:
- План застройки, утверждённый отделом архитектуры и градостроительства.
- Разрешение на строительство, удостоверенное администрацией.
- Проектная декларация на строительство.
- Оформление земельного участка в зоне застройки, проект межевания зоны застройки.
- Договор страхования сделки или договор поручительства от банка.
- Договор услуг, заключённый между застройщиком и подрядчиком, в котором прописано право подрядчика на получение квартиры.
Рекомендация. Следует обратить внимание на наличие правоустанавливающего документа, допускающего участие квартиры в цессии или купле продаже.
Нужно потребовать документ, отражающий правоспособность продавца:
- Если объект сдан актом госприёмки, то право собственности должно быть оформлено на подрядчика.
- В иных случаях он может действовать по доверенности от учредителя.
- Если у заказчика существует только право требования, то по нему оформляется его переуступка – составлением договора цессии.
Не менее пристальное внимание следует обратить на правоспособность юридического лица, запросив учредительную документацию подрядчика, сверив её с данными договора подряда, а так же – с перечнем ЕГРЮЛ.
Как покупать квартиру в новостройке у подрядчика
Приобретая квартиру в новостройке, строительство которой еще не завершено, рискует в первую очередь покупатель. При этом не важно как выглядит строение и проложены ли коммуникации – строение должно быть сданным «на бумаге» в том числе.
Да, когда оформите в собственность, то сможете получить вычет. Оформить в собственность сможете после сдачи дома. Всего доброго!
Не рекомендуется приобретать недвижимость по другим альтернативным сделкам – займа, уступки права требования или предварительного договора продажи.
Следует проследить за тем, чтобы в договор был обязательно включен пункт о том, что застройщик согласен произвести отчуждение жилплощади.
Если квартира покупается у застройщика в сданном доме
Если строительство дома завершено, за Подрядчиком должно быть зарегистрировано право на конкретную квартиру, продаваемую Вам. Такие сделки нужно прорабатывать с юристом, поскольку есть риск, что одна и та же квартира может быть продана одновременно раным лицам. Поэтому лучше пригласить очного юриста для ознакомления с документами.
Преимущества и недостатки
Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:
- Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
- Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.
Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья – нет. Наоборот, это может быть весьма удачная сделка.
Но бывают и другие ситуации. Подрядчик может судиться с застройщиком либо находиться в состоянии конфликта и в этот период «скинуть» переданные ему квартиры на покупателей. Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках.
Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру.
Однажды покупатели могут получить судебное решение о том, что договор ДДУ расторгнут в связи с тем, что подрядчик нарушил свои обязательства и соответственно признается недействительной и переуступка прав другому лицу.
В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке. Сколько времени займет такой процесс зависит от платежеспособности подрядной компании.
Добавим, что этот риск лишнее дополнение к уже имеющимся, ведь дом могут не достроить из-за нехватки средств, девелопер может исчезнуть с деньгами либо стройка может быть законсервирована на длительный период времени.
Преимущества: низкая цена на квартиры.
Недостатки: высокие риски потери прав на строящееся жилье.
Документы от компании
- Перед тем как покупать жилье у подрядчика нужно попросить у него копии документов, подтверждающих его официальную регистрацию, а также сам договор ДДУ, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.
- У застройщика нужно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок, на котором будет установлен дом. Застройщика нужно проверять не менее тщательно, чем подрядчика.
- Не лишним будет изучить и сам договор подряда, если строительство еще не окончено — возьмите его копию у компании. Как правило, между подрядчиком и застройщиком производится поэтапный зачет стоимости выполненных работ в счет оплаты квартир. Вы можете увидеть сколько уже сделано, а сколько еще предстоит.
- Обязательно потребуйте также справку о полной оплате стоимости квартиры (если она была) и справку о взаимозачете стоимости квартиры соответствующими Актами работ. Если подрядчик добросовестный, то с получением этих документов не должно возникнуть никаких проблем.
Свои удостоверения
- Для заключения сделки нужен паспорт покупателя и письменное согласие его жены (мужа) на сделку.
- Если жилье достроено, то будет оформляться договор купли-продажи, а затем акт приема-передачи. Для этого понадобится справка об отсутствии зарегистрированных лиц в уже готовой квартире, а также квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Нотариус попросит предоставить также выписку из реестра о том, что квартира не обременена (не находится в залоге у банка и пр.)
- Для заключения договора уступки потребуется ДДУ и документ, подтверждающий оплату квартиры. Проверится также отсутствие ареста, залога на недвижимость. Если ДДУ предусмотрено требование о письменном уведомлении застройщика до передачи прав, то нужно будет направить заказное письмо в строительную организацию.
Риски при покупке квартиры у подрядчика
Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.