Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно продать квартиру по ипотеке: особенности сделки купли-продажи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Для покупателя.
Покупатель в свою очередь обязуется:
- Выбрать жилье, осмотреть его.
- Проверить на достоверность правоустанавливающие документы. Попросить продавца сделать выписку из ЕГРН для подтверждения факт прав собственности заявленным хозяином квартиры.
- В случае, если купля-продажа квартиры осуществляется через посредника, то нужно проверить доверенность на его лицо.
- Покупателю необходимо убедиться, что все проживающие и не проживающие на территории квартиры, выписаны с нее. Расширенная выписка из домовой книги поможет в этом убедиться.
- Проверить на задолженность оплаты по коммунальным услугам. Также стоит прописать в договоре, что в случае, если за квартиру придут долг новому владельцу, то продавец обязуется их выплатить.
Может понадобиться и более детальная проверка на юридическую чистоту квартиры.
Банковская ячейка и аккредитив
Основной особенностью покупки квартиры за наличные является отсутствие посредников, которые являются финансовыми учреждениями, кредитными организациями, которые, непосредственно, предоставляют ячейку для передачи и хранения денег или аккредитивный счет. При таком виде оплаты за квартиру наличными стоит учитывать:
- Покупатель квартиры самостоятельно выбирает и договаривается за цену с продавцом недвижимости.
- Договор должен обязательно соответствовать и удовлетворять все запросы обеих сторон.
- Стороны назначают дату составления договора.
- Стороны обращаются с пакетом документов и договором о купли-продаже квартиры в Росреестр.
- Передача денег в обычном порядке происходит при подписании договора и передачи новому владельцу ключей от жилья.
Как продавать: самостоятельно или с помощью риелтора
У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.
Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.
Варианты возникновения ипотеки
Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:
- Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
- Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
- Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.
Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.
Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи
После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.
Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.
Самостоятельно
Самостоятельное оформление – это заключение сделки купли-продажи между двумя физическими лицами без участия риэлтора или агентства недвижимости. Оно предполагает:
- оформление договора в простой письменной форме;
- отсутствие регистрации правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) у нотариуса;
- самостоятельная подача всех необходимых документов в Росреестр.
С данной схемой продажи связаны риски: не всегда обычные граждане могут правильно составить договор и соблюсти все правовые нюансы. Для осуществления грамотной сделки необходимы юридические знания и осведомлённость в процессе продажи квартиры. Их отсутствие может стать причиной признания договора недействительным.
Любого покупатели насторожат какие-либо проволочки во время оформления сделки. Поэтому о документах и других нюансах стоит позаботиться заранее.
На площади не должно быть прописано жильцов.
Если у вас имеется возможность, то перед продажей постарайтесь выписать своих родственников и выписаться самому.
Следует решить вопросы с существующими претендентами на недвижимость.
Если была проведена перепланировка, следует оформить ее в соответствии с законом.
Подготовьте необходимые документы:
- Паспорта владельцев жилья.
- Свидетельство на объект о праве собственности.
- Документ-основание, подтверждающее право заключения сделки, в зависимости от того, каким образом объект стал собственностью владельца.
- Выписку из вашей домовой книги.
- Договор на заключение сделки на реализацию жилья, составленный юридически грамотно.
- Разрешение попечительства, в том случае совладельцем или владельцем недвижимости выступает не достигший совершеннолетия гражданин или инвалид.
- Заверенное у нотариуса согласие супруга.
- Техпаспорт на недвижимость.
Правильно и вовремя подготовленные документы – первый залог успеха положительного разрешения сделки по квартире. Ведь в этом случае, у потенциального покупателя не возникнет никаких вопросов.
Шаг 2. Оцениваем свою недвижимость
Лучше всего определить стоимость объекта без помощи специалистов. В этом вам на помощь придут газеты или, конечно же, глобальные сети – интернет. Ведь нельзя установить цену жилья просто наобум. Также не стоит поднимать ее до небес или падать до самого минимуму. Сделка должна быть выгодной и прибыльной.
При завышении стоимости квадратных метров, нового владельца недвижимости можно искать на протяжении многих лет. А при занижении, сделка приведет к убытку. Уступить, можно только в том случае, если ваше объявление долгое время не пользуется популярностью.
На стоимость жилого помещения влияют следующие основные факторы:
- месторасположение: престижность района;
- наличие обустроенной инфраструктуры;
- близость общественного транспорта;
- этаж и год постройки дома, в котором расположены квадратные метры.
Шаг 4. Подготавливаем квартиру к показам и ведем переговоров с покупателями
Чтобы быстро реализовать жилье, его следует привести в порядок. Ни один клиент даже не подумает заключить сделку, если жилплощадь в ужасном плачевном состоянии.
Делать евроремонт не стоит, так как новый владелец, переделает все под себя. В этом случае поможет генеральная уборка и недорогой косметический ремонт.
Основная задача подготовки помещения к сделке – устранение явных дефектов.
Без всякого сожаления избавляйтесь от всего старого! Чем больше и светлее пространство, тем выгоднее смотрится дом.
Эти простые незамысловатые действия визуально придадут помещению больше пространства и избавят его от неприятных запахов прежних владельцев. Поэтому чистота – залог удачной сделки.
На данном этапе следует подготовиться и звонкам и посещениям клиентов. При правильном общении и показе гарантия продажи значительно возрастет.
Заранее стоит учесть все отрицательные стороны жилья и подготовить список преимуществ.
Кроме того не стоит забывать о том, что придется общаться совершено с незнакомыми людьми, намерения которых остаются загадкой.
Риелторы и агентства недвижимости
За свои услуги агенты по недвижимости берут порядка 2,5-3% от стоимости продаваемого жилья. Заключая договор с риелтором, оговорите такие моменты:
- Стоимость квартиры. Сумма, которая будет передана продавцу;
- Доля риелтора (в процентном выражении или фиксированная ставка);
- Период, на который заключается договор;
- В чьи обязанности входит сбор документов;
- Кем будет оплачены расходы по оформлению сделки;
- Обязанности риелтора;
- Присутствие агента при просмотре жилья;
- Характеристики продаваемой/искомой квартиры;
- Гарантии, предоставляемые фирмой клиенту.
О том, какова цена на юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры, вы узнаете далее.
Выбор квартиры
Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:
- сколько комнат в квартире
- какой этаж
- место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
- характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
- наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.
В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.
После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:
- того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
- какие соседи в подъезде
- в каком состоянии двор дома и подъезд