Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Золотые правила договора аренды офисного помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Заверение и регистрация.
Закон не обязывает арендодателя и арендатора обращаться к нотариусу. Если стороны сделки хотят заверить документы у указанного должностного лица, то им это сделать никто не запрещает.
Почему некоторые предпочитают нотариальную форму договора? Нотариус – это дополнительные гарантии. Если возникнет какой-то серьезный спор, то в суд вызовут уже не только стороны сделки, но и должностное лицо, о котором идет речь.
Нотариус изначально проверяет, насколько законна сделка, которую ему предлагают удостоверить.
Особые случаи по договору аренды помещения под офис
В момент оформления договора, нужно прописать, за сколько дней до прекращения срока действия договора, арендодатель должен будет предоставить письменное согласие на продление соглашения, если в этом есть необходимость.
Заключая договор, нужно обязательно указать и то, что в случае если арендатор не станет выполнять прописанных в нем условий, то документ расторгается в одностороннем порядке. Кроме того, арендатор обязательно выплачивает оговоренную сумму морального ущерба арендодателю.
Это и есть важнейшие условия, которые должны четко соблюдаться участниками сделки. Ведь в противном случае, возможны серьезные проблемы, с которыми так часто они сталкиваются на практике.
Возможен ли бессрочный договор аренды нежилого помещения между физическими лицами?
Если выделить одно из важных и главных условий такого договора, то знайте, что это срок, на который собственно он и станет заключаться. Но случается и такое, что граждане не могут определиться со сроком, таким образом, соглашение будет считаться заключенным лишь на неопределенный срок, о чем должно быть известно.
Это сводится к тому, что договор считается бессрочным. Нужно знать, что такой договор станет действовать лишь до тех пор, пока арендатор не будет против, осуществлять оплату за пользование тем или иным помещением. Но он может прекратить делать это, обычно это происходит тогда, когда заинтересованная в этом сторона, начинает предупреждать об этом вторую сторону.
Все эти моменты считаются важными, поэтому ими необходимо руководствоваться участникам сделки, никогда не игнорируя.
Право собственности арендодателя на сдаваемое в аренду имущество
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право на сдачу имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу. Разъяснения данной норме даны в п. 10 Постановления № 73: арендодатель должен обладать правом собственности на вещь в момент передачи вещи арендатору либо выступать законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи).
Обеспечительный платеж
Предусмотрев в 2015 г. в рамках реформы гражданского законодательства такой способ обеспечения исполнения обязательств, как обеспечительный платеж, законодатель, по сути, закрепил сложившуюся практику. Следует обратить внимание, что норма п. 2 ст. 381 ГК РФ является диспозитивной, и обеспечительный платеж возвращается арендатору, если в договоре не будет согласовано, что он остается в распоряжении арендодателя.
Норма п. 3 ст. 381 ГК РФ позволяет предусмотреть, что обеспечительный платеж не возвращается не только при прекращении договора аренды в связи с нарушением арендатором его условий или в случае нарушения обязанностей арендатором, но и при других обстоятельствах. Функция обеспечительного платежа описывается как возможность арендодателя удержать из его суммы причитающуюся арендодателю арендную плату, компенсацию вреда имуществу, суммы неустоек и т.п. Для защиты своих прав арендатору следует максимально детально расписать порядок осуществления арендодателем удержаний из суммы обеспечительного платежа (см., например, постановление АС Московского округа от 25.08.2017 № Ф05-11940/2017 по делу № А40-164421/2015).
Что входит в договор
В преамбуле бланка договора записывается, между кем заключается договор, это могут быть как физические лица, так и юридические.
- Предмет договора аренды офиса
Здесь описывается, какая именно недвижимость (помещение под офис) передается в аренду, ее площадь и балансовая стоимость, цель использования.
Условия договора аренды квартиры под офис между физическим и юридическим лицом
Договор аренды имеет множество отличий от соглашения по найму жилища, поэтому, составляя его, необходимо учитывать некоторые требования и условия:
- Документ обязательно должен быть составлен в письменной форме, устная в данном случае – неприемлема.
- Возможно заверение договора нотариусом – но это не обязательное требование.
- Договор аренды квартиры под офисное помещение может быть краткосрочным или долгосрочным. В первом случае срок действия документа истекает ранее, чем через год с момента заключения. Долгосрочный договор может быть заключен на любой срок больше 1 года.
- Может быть заключено соглашение об автоматической пролонгации договора по истечении установленного срока действия.
- Как и в обычном договоре, должны быть указаны права и обязанности каждой стороны.
- Собственник, согласно договору, обязан предоставить ту квартиру, которая была выбрана юридическим лицом, и на которую заключалось соглашение. Помещенное должно находиться в хорошем состоянии, пригодном для осуществления трудовой деятельности, а арендатор – ежемесячно вносить платеж в установленном размере.
По сравнению с обычным договором найма, договор аренды между физическим и юридическим лицом может быть легко и быстро расторгнут, при наличии оснований для прекращения сделки.
Расторжение договора осуществляется, если:
- истек обозначенный сторонами срок, в течение которого юридическое лицо могло занимать помещение;
- сделка была заключена на неопределенный срок, но собственник квартиры решил использовать ее самостоятельно, либо заселить других граждан. В таком случае, за три месяца до предполагаемой даты выселения, должно быть отправлено уведомление в письменном виде;
- одной из сторон были нарушены условия соглашения.
Стать инициатором прекращения сделки может как собственник квартиры, так и арендатор.
Можно ли снять квартиру под офис
Сегодня рынок недвижимости предлагает предпринимателям как нежилые помещения, так и жилые, оформление которых в конечном итоге выходит в разы дешевле. Однако стоит понимать, что не все виды предпринимательской деятельности могут осуществляться на территории жилого комплекса.
Что говорит закон
Положения ст. ст. 288 и 671 Гражданского кодекса, закрепляют как аксиому следующее положение: любое жилое помещение предназначается только для проживания граждан, при этом данные статьи ссылаются на п.2 ст. 17 Жилищного кодекса, который в свою очередь позволяет использование квартир или домов в качестве офисов для индивидуальных предпринимателей при соблюдении нескольких условий:
- Квартира на правах собственности принадлежит предпринимателю.
- Образование офиса не мешает и не нарушает интересы других лиц, проживающих как в квартире, так и в доме.
- Квартира отвечает всем требованиям жилого помещения при образовании в ней комнаты офисного типа или офиса в целом.
В иных случаях необходимо переоформление дома в нежилое помещение.
Для физических лиц, являющихся арендаторами жилых помещений, возможно наступление административной ответственности за использование квартиры в качестве офиса, согласно ст. 7.21 КоАП России, поэтому важно соблюдение всех тонкостей ведения предпринимательской деятельности на территории жилых массивов.
Требования к договору
Следует учитывать, что аренда существенно отличается от найма, поэтому необходимо подробно рассмотреть правила составления такого контракта.
К основным из них можно отнести следующие.
Правило первое: форма соглашения – обязательно письменная.
Это требование распространяется на все сделки подобного рода, в которых ЮЛ является хотя бы одна сторона. Нотариальное удостоверение документа допускается, но обязательным не является.
Правило номер два: срок действия – по общим правилам, контракт аренды между физическим лицом и организацией по данному критерию делится на два вида:
Стороны вправе самостоятельно установить срок действия документа, а также включить в него условие о пролонгации (например, автоматической). Также соглашение может быть заключено на неопределенный срок (если конкретный период в документе не указан).
Третье правило: необходимость государственной регистрации. В отличие от ситуации с наймом, сделка аренды подлежит обязательной регистрации вне зависимости от срока ее действия.
Права и обязанности сторон также не отличаются от стандартного набора, предусмотренного для таких соглашений.
Собственник должен вовремя предоставить съемщику жилье, находящееся в пригодном для проживания состоянии, а жилец – вносить в срок арендную плату и не причинять имуществу ущерба. (Читайте нашу статью о том, за что должен платить квартиросъемщик.)По своему усмотрению стороны могут внести в документ дополнительные положения.
Одним из преимуществ аренды является ее более легкое расторжение по сравнению с наймом. У собственника в этом случае гораздо больше прав и меньше ограничений при прекращении сделки.
Сдача под офис
Многим организациям удобнее было бы снимать для своих офисов жилые помещения. Но это расходится со статьей 671 ГК РФ, в которой говорится, что жилые помещения могут использоваться только для проживания.
ВНИМАНИЕ: Для найма квартиры под офис, нужно перевести данное помещение в категорию нежилой недвижимости.
Арендодатель имеет право сдавать недвижимость жилого типа только на условии того, что она будет использована для проживания, то есть в ней будут проживать физические лица. Особенности и правила проживания, количество людей и другие условия оговариваются при составлении договора.
Срок действия и оплата
Срок действия договора аренды офисного помещения составляет 1 год. После его подписания он должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Также в соглашении должны быть обозначены условия оплаты по договору найма офисного помещения:
- размер ежемесячных выплат оговаривается заранее;
- сумма должна быть за один квадратный метр. Например: арендодатель устанавливает размер ежемесячных выплат в размере 1000 рублей за один квадратный метр и общая арендная сумма составляет 50000 рублей.
В арендную плату за офисный недвижимый объект входит:
- цена за пользование землей, на которой находится сдаваемый объект;
- компенсация растрат по оплате коммунальных услуг.
Арендодатель не должен оплачивать:
- телефонные разговоры нанимателя;
- установленный им Интернет.
Условия оплаты по договору найма офисного помещения:
- выплаты по договору аренды должны быть переданы арендодателю каждый месяц в установленный день;
- оплата производится в национальной валюте РФ — рублях.