Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи в долевую собственность». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Какие нужны документы для оформления договора.
При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:
- паспорта владельцев;
- свидетельства о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка ЕГРН;
- техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
- договор купли-продажи;
- передаточный акт;
- выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
- дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.
Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:
- разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
- согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
- согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
- согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
- при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
- если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.
Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.
Нужен ли нотариус
Договор о продажи общей собственности может составляться в простой письменной или нотариальной форме.
Следует запомнить:
- Если продается квартира, являющаяся объектом совместной собственности, нотариальное заверение договора по закону не требуется.
- При продаже квартиры в долевой собственности договор заверяется в обязательном порядке.
В зависимости от того, является ли заверение добровольным или обязательным, зависит размер госпошлины у нотариуса.
Образец договора продажи недвижимости супругом супруге
Купля-продажа между супругами предполагает обязанность одного из них передать в собственность другого квартиру, дом, строение или земельный участок. Договор является возмездным, поэтому покупатель обязан уплатить стоимость имущества. При отсутствии фактических действий по оплате условий о цене и порядке оплаты впоследствии суд может признать подобную сделку мнимой в порядке ст. 170 ГК РФ.
Существенными условиями сделки являются:
- предмет – указание на конкретный объект, в отношении которого заключается документ;
- цена – стоимость объекта, согласованная сторонами.
Помимо указанных обязательных условий договор должен содержать следующие сведения:
- наименование и реквизиты сторон, позволяющие идентифицировать (например, ФИО, адрес регистрации и пр.);
- условий передачи (в том числе переход риска случайной гибели) и оплаты;
- дата и место заключения сделки.
По оформлению договор купли-продажи недвижимости между супругами не отличается от типовой формы, которую можно скачать на нашем сайте.
При возникновении вопросов по оформлению анализируемой сделки воспользуйтесь бесплатной консультацией или оставьте вопрос в комментариях к настоящей статье. Квалифицированные юристы разъяснят порядок действий и условия оформления сделки в рамках конкретной ситуации.
Как правильно составить договор купли продажи-долей в квартире если два продавца
Не так важно, сколько продавцов и покупателей – договор оформляется по общим правилам ст. 454 ГК РФ.
Важно уделить внимание интересам каждого из продавцов: прописать цену, способы расчетов, освобождения жилплощади, регистрации и прочих условий.
Форма
Согласно общепринятым нормам, любой договор купли-продажи составляется в письменной форме. Кроме того, соглашения по отчуждению долей в общем праве подлежат заверке у нотариуса. Уже скоро готовятся изменения.
Начиная с 31 июля 2019 года, продажа квартиры всеми совладельцами одной сделкой не будет требовать обязательного участия нотариуса. Договорившись, стороны могут заключить договор в простой письменной форме по образцу.
Затем нужно передать его на регистрацию в МФЦ «Дои документы» или ФКП «Росреестра» – этого будет достаточно. Регистраторы не смогут отказать в оформлении, сославшись на отсутствие подписи и печати должностного лица.
Договор купли-продажи составляется на листе А4 с помощью компьютера или вручную. Последний вариант используется очень редко. Виной тому нечитаемость текста или ошибки в написании ряда условий. Нотариусы предпочитают заполнять бланк на компьютере, а затем распечатывать образцы на принтере.
Пошаговая инструкция
Процесс продажи будет включать следующие этапы:
- Определиться с предметом продажи – квартира целиком или отдельные доли по двум договорам разным людям.
- Изучить рынок жилья, установить цену.
- Подать объявление и найти покупателей, которые готовы выкупить квартиру по долям.
- Обсудить условия сделок, необходимость уведомлений остальных сособственников, например – при оформлении двух ДКП с двумя покупателями.
- Заключить предварительный договор купли-продажи (он же соглашение о задатке).
- Собрать документацию (какую, уточнить у нотариуса).
- Посетить нотариуса, заплатить госпошлину, оформить ДКП квартиры по долям + передаточный акт.
- Нотариус отдаст документы на регистрацию в Росреестр.
- Останется получить выписки из ЕГРН и заверенные договора.
- Получить оплату за проданную квартиру (по долям).
- Рассчитать налог и подать декларацию 3-НДФЛ.
Отметим, что в случае с общей сделкой требуется присутствие всех участников – продавцов и обоих покупателей.
Еще один момент: если вдруг кто-то не имеет возможности посетить нотариуса, можно обойтись доверенностью. Она заверяется заранее – от имени продавца или покупателя будет действовать доверенное лицо. От представителя потребуется копия паспорта + сама доверенность с печатью нотариуса.
Требуемые документы
Точный список документов можно узнать у нотариуса-оформителя. Однако в большинстве случае набор стандартный:
- паспорта всех участников сделки;
- от продавцов – правовые документы на право владения долями, кадастровые выписки (паспорта), техплан, архивные выписки из поквартирной карточки и справки об отсутствии задолженностей перед УК или ТСЖ;
- акт приема-передачи – оформляется после осмотра жилплощади в присутствии покупателей и собственников;
- прочие документы.
Нотариус представляет интересы покупателя и продавца – его задача проверить юридическую чистоту сделки, актуальность справок, дееспособность сторон и отсутствие корыстных мотивов. Подробнее о его роли и функциях читайте в статье «Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности?»
Порядок регистрации перехода прав собственности на квартиру, являющейся общей собственностью супругов
Для оформления права на жилье, переданное супругами покупателю необходимо действовать согласно определенным этапам:
- По закону, для регистрации акта купли-продажи, в котором объект — это общее владение супругов, на первом этапе необходимо подать пакет документов и заявление от одного из правообладателей. В комплект документов обязательно должно входить свидетельство о браке продавцов.
- После этого, заявителю выдается расписка в получении документов.
- В течение 10 дней проводится экспертиза предоставленной документации.
- На финальном этапе супруги получают свой экземпляр договора с отметкой о прохождении госрегистрации.
Госрегистрацию соглашения о купле-продаже можно провести в Росреестре, в Кадастровой палате, либо Многофункциональном центре.
Порядок передачи денег за квартиру, являющуюся общей собственностью супругов
Если сделка купли-продажи квартиры происходит при участии супругов, владеющих жилищем в порядке общей собственности, то в договоре обязательно указывается порядок расчетов между сторонами.
В данном случае, покупателю необходимо передать деньги каждому продавцу в отдельности. Сумма, которая причитается каждому супругу, определяется исходя из стоимости его доли имущества.
В том случае если доли не обозначены, стоимость квартиры выплачивается продавцам в равных долях.
Процесс заключения сделки
Для того, чтобы продажа недвижимости была законно оформлена и зарегистрирована, необходимо получить согласие дольщика, совладельца или супруга. Разрешение пишется в произвольной форме или по образцу нотариуса. Документ является приложением к основному соглашению о купле — продаже недвижимости.
Договор составляется в двух экземплярах. Вступает в силу в момент подписания. Соглашение обязательно проходит государственную регистрацию. Органы Росреестра проверяют действительность документов и законность совершения сделки. В последующем, передача собственности происходит по передаточному акту. Свидетельство регистрации права собственности нового владельца выдается в течение 15 дней, если предоставлены все недостающие документы. Оформление сделки считается законным, когда соблюдены правила покупки движимого или недвижимого имущества.
Существуют определенные риски:
- если не получено согласие второго супруга или дольщика, высока вероятность обращения в суд обманутого совладельца. В этом случае, законодательство будет на стороне пострадавшего. Исковая давность по оформлению сделки с недвижимостью — 3 месяца.
- в случае, когда собственником является несовершеннолетний ребенок, органы ОП могут отказать в продаже недвижимости. Это приведет к невозможности совершения сделки.
При покупке квартиры, следует учитывать, что есть площадь общего пользования, например, кухня. Если продается доля в собственности, соседи должны наладить общий быт и взаимоотношения. Иначе, заселение новых владельцев может затянуться по решению суда, когда нарушаются права прежних жильцов. Совместная собственность может быть продана без согласия супруга/супруги если составлен брачный договор или другой документ, позволяющий полноправно распоряжаться таким имуществом.
Что такое доля в недвижимости?
Доля – это установленная официально часть в праве собственности, выделенная гражданам, владеющим одним объектом недвижимости. Устанавливается на основании правоустанавливающего документа или соглашением при разделе квартиры между родственниками.
Фактическая доля имеет установленную, официально разделённую собственниками территорию. Здесь должен предусматриваться отдельный вход, на основании разрешения, полученного в отделе градостроительства и архитектуры. А после реконструкции такие видоизменения в квартире должны быть узаконены и внесены в технический поэтажный план (БТИ).
Чем рискует покупатель
При покупке жилья у несколько собственников покупатель рискует лишиться добросовестно приобретённого им жилища через суд, если:
- Один из собственников не получил согласия от другого сособственника на продажу недвижимости.
- Продавец не уведомил второго сособственника о предстоящей продаже жилья. Таким образом он нарушил его преимущественное право на приобретение доли в квартире.
Особенности совершения сделки в общедолевой коммунальной квартире
При покупке комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры, необходимо учитывать следующие особенности:
- Размер доли в коммуналке определяется исходя из площади комнаты относительно площади всей квартиры.
- Комнаты, используемые совместно всеми проживающими, например, ванная или кухня, разделяются в зависимости от размера долей жильцов, рассчитанных по правилам, указанным в пункте 1.
Как поступить, если нужно продать комнату, а доли в общих комнатах документально не закреплены? Необходимо договориться с остальными жильцами о разделении общих комнат на доли и заверить соглашение у нотариуса.
Коммунальная квартира является объектом долевой собственности. В связи с этим не следует забывать об уведомлении других жильцов о предстоящей продаже доли, так как у них есть право на преимущественное приобретение продаваемой комнаты.