Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у банка или с торгов по банкротству: риски покупателя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Риски.
Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.
Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?
Специалисты рекомендуют заключить с продавцом предварительное соглашение, согласно которому бывший владелец и члены его семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять покупателю никаких претензий.
Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.
Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.
Где найти квартиру в залоге?
Существует три канала для приобретения залогового жилья:
- Аукционы и торги от банка.
- Объявления от заемщиков. При этом важно, что продажа происходит только по санкции финансовой организации.
- Риэлторские агентства.
Правила и особенности покупки квартиры на торгах по банкротству
Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:
- Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
- Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.
Если человек участвовал на торгах, но не «выиграл» их (другой клиент дал цену выше), сумма депозита возвращается на счет участника примерно в течение месяца (обычно – значительно быстрее).
- Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
- Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.
Богатая отделка не влияет на залоговую стоимость
Эксклюзивные элементы отделки и декора будут мало значить для залоговой оценки. Поэтому даже если вы готовы, покупая квартиру, доплатить за ее эффектный дизайн, не стоит рассчитывать, что необычная отделка существенно увеличит залоговую стоимость.
Некоторые недостатки квартиры не указываются в отчете
Нет смысла скрывать от оценщика негативную информацию о квартире. Вы лишитесь возможности получить объективную информацию о реальной стоимости объекта.
Например, за стенкой квартиры, которая выставлена на продажу, проживает буйный сосед либо чрезмерно увлеченная громкой музыкой молодежь. Если речь идет о залоговой оценке квартиры, то эта насущная в случае обычной купли-продажи проблема теряет свою актуальность. В отчетах такая информация попросту не отображается, так что и на определение залоговой цены она никак не повлияет.
Плюсы и минусы сделки
Продажа, находящейся в залоге квартиры – это вынужденная мера, направленная банком на возврат средств!
Речь идет о деньгах, которые были выданы заемщикам, не сумевшим погасить заем. Несмотря на то, что недвижимость такого плана характеризуется определенным количеством особенностей, ее популярность постоянно растет.
Покупка жилья, имеющего кредитное обременение, существенно отличается от стандартных сделок купли-продажи. Подобное обременение пугает потенциальных покупателей. Они относятся очень осторожно к ним. Отчасти страхи небезосновательные. Но в общем все не так плохо.
Смена залогодателя
В данном случае также предполагается внесение средств на депозитные ячейки. После распределения средств банк сразу дает согласие на переоформление официального права собственности. Как только необходимые документы оформлены, покупатель принимает на себя обязательства перед банком. Получает недвижимость в распоряжение. Продавец же избавляется от долга, а квартира от обременения.
Недостатки
Минусов рассматриваемого варианта покупки жилья намного больше. Поэтому, прежде, чем купить жилплощадь на аукционе, следует учесть вероятность возникновения проблемных ситуаций. К недостаткам аукционного приобретения квартиры относятся нижеприведенные случаи.
Судебные разбирательства предыдущего владельца
Покупка квартиры в залоге у банка может повлечь столкновение с судебными тяжбами предыдущего собственника. Фактически покупатель приобрел свободное жилье, но прошлый владелец может не соглашаться со своими потерями и желает возвратить свою жилплощадь назад с помощью подачи заявления в суд и обжалования аукционной продажи. Решение суда предугадать невозможно – оно зависит от обстоятельств каждого конкретного случая.
Прописанные жильцы
Очень часто встречаются ситуации, когда в приобретенной квартире имеются зарегистрированные лица. В этом случае действовать можно только через суд. Но если среди прописанных жильцов есть несовершеннолетние, то выписать их невозможно.
Покупка муниципального помещения
Приобретение жилья у муниципалитета также рискованно. В данном случае может присутствовать лицо, которое отказалось приватизировать помещение. К примеру, жилплощадь была приватизирована своевременно. Но один из зарегистрированных жильцов в силу определенных причин не пожелал принять право приватизации. То есть, он не вправе проводить сделки с квартирой, но может проживать в ней и пользоваться. Это право остается неизменными даже при переходе права собственности.
Где покупать
Квартиры, продаваемые банками за долги, можно приобретать на разных площадках.
На публичных торгах
Если заемщик давно не платит по кредиту, но при этом не готов продавать квартиру добровольно, чтобы выплатить банку сумму задолженности и набежавшие штрафные санкции, банк может обратиться в суд за принудительным взысканием.
Судебная практика по ипотечным спорам складывается в пользу кредиторов. В соответствии с требованиями закона, если квартиры куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, суд может вынести решение о принудительной продаже, даже если это жилье у семьи единственное.
С участием банка
Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.