Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать нсли в договоре долевого участия и техпаспорте площади не совпадают». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Заключение.
Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется.
Цена Объекта долевого строительства является фиксированной и изменению не подлежит.
В случае уточнения характеристик объекта после замеров БТИ цена объекта не изменяется. Тем не менее, если данные замеров БТИ выявили уменьшение площади квартиры, существенно превышающие допустимые отклонения и погрешности изменений, Участник вправе потребовать соразмерно уменьшения цены договора.
В данном случае участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора или отказаться от его исполнения в одностороннем порядке только в случае существенного изменения площади объекта. Однако нужно понимать, что это оценочная категория, поэтому решать в каждом конкретном случае вопрос о существенности отклонений площади будет суд. Исходя из практики, отклонение свыше 8% от изначальной площади квартиры суды, как правило, признают существенным.
- Цена договора подлежит изменению, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, только в случае изменения первоначальной площади по сравнению с фактической площадью квартиры по результатам обмеров БТИ более чем на 1 метр квадратный.
Новостройка. Оформляем договор долевого участия
Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке.
В предыдущих статьях и .
Ника Троицкая маркетолог в недвижимостиКонсультант — Андрей ТаргашовВот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты.
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Что делать, если площадь квартиры меньше, чем в договоре долевого участия?
Почему суд может отказать застройщику В судебной практике есть случай, когда суд взял сторону дольщика, хотя ДДУ оговаривал изменение цены готового жилья. Такое решение было принято в споре между покупателем жилья в комплексе «Амазонка» и строительной фирмой «КВС-Кронштадт». Поданная покупателем жалоба в прокуратуру, была направлена на проверку в Роспотребнадзор.
«лишние» квадратные метры в новостройках: приятный сюрприз или серьезный дефект
В его статье 16 говорится, что в случае включения в договор условий, ущемляющих права одной из сторон, они признаются недействительными. Еще одна статья регулирует данные правоотношения — номер 424 ГК РФ. Она допускает возможность изменить стоимость недвижимости даже после подписания договора.
Но в нем должны быть предусмотрены условия для этого изменения. Статья 555 этого же кодекса гласит, что общая стоимость квартиры определяется из расчета ее настоящего размера, если в договоре указана цена за квадратный метр. А фактический размер определяется при передаче недвижимости покупателю.
Сложившаяся в строительстве по долевому участию практика показывает, что ДДУ содержат условия окончательных взаиморасчетов между сторонами после того, как жилплощадь будет обмеряна специальными органами, занимающимися этим вопросом, то есть БТИ.
Подводные камни в ДДУ
Переуступка ДДУ — что это
Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.
Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:
✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;
✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;
✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;
✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.
Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.
При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.
Возможно ли наследование права требования по ДДУ
Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».
Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.
Нюансы ценовой корректировки по ДДУ
Два вышеназванных условия изменения объема финансирования застройки логически предполагают дополнительно соблюдение еще трех:
- волеизъявление должен быть обоюдным, если застройщик или дольщик не согласны поменять стоимость, такое односторонне подписанное соглашение не имеет юридической силы (это правило установлено триста десятой статьей Гражданского кодекса);
- застройщик не имеет права самостоятельно, даже если по факту площадь объекта получилась больше договорной, изменить объем финансирования, — это правило закреплено пунктом 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», и все той же ст. 310 ГК РФ;
- когда взаимность по корректировке цены достигнута, она фиксируется Соглашением, причем именно в той форме, в какой заключен сам ДДУ, — т.е. это будет письменный документ со всеми установленными для такого типа документа реквизитами.
Излишки фактической площади: есть ли обязанность оплатить?
В данном случае, позиция закона практически зеркальная с позицией, устанавливающей обязанность вернуть излишки стоимости меньшей площади. Для установления обязанности дольщика доплатить требуется два фактора:
- фиксация такой возможности в ДДУ;
- заключение письменного согласия.
Если участник долевого строительства из дачи согласия на доплату уклоняется, его могут принудить через суд (в силу 452 статьи ГК РФ).
В одностороннем порядке, не заручившись подписью дольщика, соглашение остается ничего не значащей бумагой.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения. В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать. Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.
Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:
Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.
При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.
Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.
По вышеперечисленным причинам позиционирование квартир, как квартир «свободной планировки» исключительно выгодно с экономической стороны.
Нам же, как согласователям, это доставляет определенные неудобства, так как с точки зрения согласования, данный план не всегда легко достается. Кроме того, жилищные инспекции требуют данный план не только в форме «ксерокопии», но и был заверенным печатью управляющей компании, либо самого застройщика, с подписью ответственного лица.