Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Какой порядок управления многоквартирным домом?.
О переходе на непосредственное управление домом Выход есть — непосредственное управление многоквартирными домами. Всем прекрасно известно о непростой ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве как по России в целом, так и в Тверской области. Принятие в г. Надо признать откровенно, что далеко не все управляющие компании приходят на этот рынок с желанием работать добросовестно, хватает всякого. Да и ресурсоснабжающие компании не забывают лоббировать принятие определенных законодательных актов на уровне государства. Поэтому, весь г.
Что такое способ управления многоквартирным домом?
Для выбора той или иной формы, собственникам необходимо провести собрание, на котором методом голосования решится данный вопрос. Решение должно быть отражено в официальном акте – протоколе собрания. Этим же путем можно в будущем изменить ранее выбранный способ. Если ранее, чтобы вопрос считался решенным, было необходимо 2/3 голосов владельцев, то теперь достаточно 50% и еще одного голоса.
Действия при авариях жилья: что обязана делать в этих случаях?
Принципиальные отличия между вариантами Управление, осуществляемое собственниками, может быть непосредственным, доверительным и опосредованным.
Управление многоквартирным домом может осуществляться тем или иным порядком с использованием различных методов, то есть разными способами. В жилищном кодексе выделены следующие способы, один из которых обязаны выбрать собственники:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Сегодня в библиотеке им. А.П. Чехова прошел круглый стол на тему Непосредственная форма управления в мкд: вопросы практической реализации и административной ответственности. Круглый стол организован КЛУБом Председателей Советов мкд совместно с ЦГПБ им. А.П.
При непосредственном управлении функции управления общим имуществом собственников в многоквартирном доме возлагаются на самих собственников и реализовываются через решения их общих собраний.
Преимущества и недостатки непосредственного управления
Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.
Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:
- Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
- Прозрачные расчеты.
- Задолженность граждан не касается остальных жителей.
- Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
- Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.
Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.
Минусы непосредственного обслуживания:
- Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
- Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
- Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
- Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.
Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.
Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом (МКД)
Если дом управляется определенной компанией, то под ее ответственность переходит оплата всех услуг ЖКХ. В список ее обязанностей также входят всевозможные оповещения и уведомления о новых тарифах, ведение документации. Однако при непосредственной форме управления МКД все по-другому.
Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом в 2017
- Приняв решение перейти к непосредственной форме управления МКД, все собственники квартир должны лично от себя перезаключить каждый договор на оплату услуг ЖКХ. Жильцам это выгодно, так как отныне они сами несут за себя ответственность и у них не будет возникать проблем из-за долгов своих УК. Платить за коммунальные услуги жильцы будут без посредников в те организации, которые их предоставляют.
- Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) предполагает еще одно преимущество: отныне никто не припишет жильцам придуманные суммы. Многие собственники замечают, что в квитанции вдруг обнаруживаются непонятные начисления, всевозможные «ошибки» в перерасчетах. При непосредственном управлении собственниками МКД такие моменты им не будут досаждать.
- При возникновении задолженности (к примеру, за воду у одних жильцов) спрос будет только с этой квартиры, и соседей это не коснется. Все выплаты при непосредственной форме управления МКД становятся абсолютно прозрачными, а стоимость дополнительных услуг делится между квартирами дома или подъездами поровну. Все вопросы, касающиеся благоустройства, переоборудования, и прочие бытовые моменты обсуждаются сообща.
- Техническая работа, поддерживающая дом в хорошем состоянии, при непосредственном управлении МКД может быть выполнена соответствующей нанятой организацией. При найме важно правильно заключить договор, в котором нужно указать, что конкретно и в какие сроки должна сделать компания.
Пошаговая организация управления при непосредственном управлении МКД
Шаг 1. Создаем инициативную группу
Создание непосредственного управления МКД начинается, как и любые перемены, с инциативы людей-энтузиастов. Первым делом нужно найти собственников (желательно представителей от каждого подъезда), желающих перейти на новую форму управления домом и готовых взять на себя многочисленные грядущие хлопоты.
Сначала инициативная группа составляет список всех собственников, информирует каждого о предстоящих планах, разъясняет жильцам преимущества непосредственной формы управления МКД и привлекает максимальное число жильцов. Далее следует оповестить людей о том, что будет проведено общее собрание. Сделать это можно при помощи писем с указанием даты, времени собрания, места и темы, разложив их по почтовым ящикам жителей.
- Организация и проведение общих собраний собственников: что изменилось
Шаг 2. Проводим собрание собственников
Жилищный кодекс предусматривает, что форму управления МКД — непосредственное управление либо иную — выбирают на общем собрании, и принятого решения должен придерживаться каждый собственник. Собрания могут быть традиционными (очными), а также заочными.
Нормативно-правовые акты
Особенности непосредственного способа, избранного для управления многоквартирным домом зафиксированы в Жилищном кодексе (далее – ЖК), а именно в статье 164.
При этом способе организации ведения хозяйства следует руководствоваться следующими актами:
- Правительственное постановление № 290 (03.04.2013), утверждающее базовый перечень услуг и работ.
- Вышеуказанным актом утверждены и Правила предоставления услуг и выполнения работ. Документ содержит критерии определения необходимых действий, описание того, как определить их периодичность, обязанности ответственных лиц.
- Правительственное постановление № 416 (15.05.2013), утверждающее Правила, которым надо следовать при непосредственном управлении.
Кроме того, в ст. 161 ЖК перечислены все формы управления многоквартирным жилым зданием. В пункте 1 части 2 указанной статьи отмечено, что в случае размера МКД до 30 квартир собственники жилья должны выбрать способ непосредственного управления.
Плюсы и минусы
Когда многоэтажкой управляет определенная организация, она следит за инженерными сооружениями, отвечает за внесение сумм за все услуги. В перечень обязанностей управляющей компании входит ведение всей документации, информирование граждан о смене тарифов, распространение уведомлений. Но при непосредственном способе управления МКД ситуация иная. Перечислим преимущества такого варианта:
- Право решать, куда потратить собранные деньги. Если домом управляет УК, она расходует финансы, как зафиксировано в договоре.
- Можно оформить отказ от той или иной коммунальной услуги.
- Вопросы по благоустройству, переустройству решаются собственниками жилья коллегиально.
- За образовавшиеся долги за квартиру каждый из владельцев, проживающих в МКД, несет индивидуальную ответственность. При неуплате коммунальных платежей ограничения на поставку услуг коснутся только недобросовестного должника.
- Нет необходимости вносить деньги для оплаты деятельности управляющей организации. Эти функции выполняют собственники квартир безвозмездно.
- Если в случае с ТСЖ или УК собранные платежи необходимо расщеплять (за коммуналку, нужды здания), то для прямой формы самоорганизации характерно заключение прямого соглашения с каждой снабжающей дом ресурсами компанией.
Проведение собрания
Решение о переходе на вариант непосредственного управления принимают собственники жилья. Допускается проведение не только очного сбора, но и заочного голосования.
При традиционном собрании инициативная группа выбирает место для его проведения. Таковым может быть помещение ближайшего клуба, школы (по договоренности с руководством) или двор.
При очном собрании решение принимается прямым голосованием собственников квартир. Но не всегда люди откликаются на приглашение посетить мероприятие. Многие не хотят проявлять активность. Арендаторы помещений безразличны к нововведениям. В данных обстоятельствах выход из ситуации – заочное собрание.
При заочной форме проще провести голосование. В этом случае составляется опросный лист или бюллетень. Документ предоставляется каждому жильцу МКД. Как гласит ст. 45 Жилищного кодекса, решение считается принятым, если в голосовании участвовали более половины владельцев квартир.
Плюсы и минусы непосредственного управления МКД
К преимуществам непосредственной формы управления многоквартирным домом относят:
- отсутствие обязательств перед управляющей компанией у собственников;
- отсутствие коллективной материальной ответственности при наличии задолженности за услуги ЖКХ у одного из собственников квартир;
- отсутствие посредников при определении поставщика услуг.
Собственники квартир самостоятельно выбирают компании, с которыми они будут сотрудничать. К примеру, при наличии товарищества собственников жилья эти решения принимаются ТСЖ практически без участия владельцев. При непосредственном заключении договоров гражданам не приходится оплачивать дополнительные работы и услуги, которые не были прописаны в соглашении изначально. Можно сказать, что контроль осуществляется тщательнее, чем при других формах управления.
К отрицательным сторонам можно отнести:
- отсутствие государственной поддержки в финансовых вопросах;
- нет контроля над непосредственным управлением со стороны надзирающих органов;
- при заключении договора, к примеру, на поставку чего-либо, нужно, чтобы его подписали не меньше половины собственников.
Несмотря на экономию за услуги ЖКХ и другие виды поставок и работ, собственникам приходится больше тратиться на косметический и капитальный ремонт.
4) Как перейти на непосредственное управление
▪ Проголосовать за непосредственное управление большинством голосов собственников жилья, выбрать председателя совета дома.
▪ В течение года после выполнения задачи №1 заключить прямые договоры с монополистами.
▪ В течение года после выполнения задачи №1 заключить договор с подрядчиком (хотя бы номинальный) — если в доме более 12 квартир.