Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор уступки прав по договору купли-продажи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Регистрация права, сроки, размер госпошлины.
Если оформления ДДУ, его необходимо зарегистрировать по установленному порядку. Подать документы можно в:
- Росреестре;
- МФЦ;
- через специальную форму на сайте Росреестра или Госуслуг.
Срок регистрации составляет 5-10 дней, но многое зависит от способа обращения. Быстрее документы зарегистрируют при обращении в Росреестр, ведь именно здесь осуществляются все действия. При обращении через многофункциональный центр срок увеличивается, так как требуется время на пересылку документов.
Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.
Риски при заключении договора цессии
Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.
Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.
Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.
Особенности составления договоров возмездной уступки прав (цессии) по договору купли-продажи
Одним из самых универсальных и наиболее доступных как для обычных граждан, так и для юридических лиц является договор купли-продажи.
Структура договора купли-продажи:
- Преамбула.
- Предмет договора.
- Права и обязанности сторон.
- Цены и порядок расчетов.
- Ответственность сторон.
- Срок действия договора.
- Прочие условия.
- Реквизиты и подписи сторон.
При составлении договора купли-продажи допускается, при необходимости, добавлять дополнительные разделы.
Общая структура преамбулы одинакова для всех видов договоров. Первое, что указывается в преамбуле, это вид договора (договор купли-продажи). Желательно также указать подвид договора, например, договор купли-продажи автомобиля.
Далее необходимо определить дату подписания договора. Она включает число, месяц и год, причем месяц указывается прописью. Как правило, дата подписания договора является одновременно и датой его вступления в силу.
Следующим необходимым реквизитом договора является место его подписания, либо составления. Здесь необходимо указать название города или иного населенного пункта, в котором происходит совершение сделки.
В преамбуле должны содержаться полные наименования сторон договора. Кроме того, необходимо указать должность, фамилию, имя и отчество лиц, представляющих каждого контрагента и указать вид документа, который дает полномочия данному лицу.
Риск случайной гибели
В соответствии со ст. 459 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит к покупателю с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.
Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит к покупателю с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.
Договор купли-продажи считается исполненным, если он подтвержден документально (накладная, акт приема-передачи, иные документы, предусмотренные в договоре).
1. Предмет Договора
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме право требования по договору купли-продажи N ____ от «__» ____________ ____ г., заключенному между Цедентом и Должником — ________________, являющимся покупателем по данному договору.
1.2. Право требования Цедента к Должнику по состоянию на дату подписания настоящего договора составляет ________________ (________________) рублей, в том числе ________________ (________________) рублей — стоимость переданного и неоплаченного товара по договору купли-продажи N ____ от «__» ____________ ____ г., ________________ (________________) рублей — пени за просрочку оплаты товара по договору купли-продажи N ____ от «__» ____________ ____ г., итого с учетом налогов — ____ (____) рублей.
Указанный выше размер задолженности Должника перед Цедентом по договору купли-продажи N ____ от «__» ____________ ____ г., в том числе пеней, подтверждается актом сверки взаиморасчетов от «__» ____________ ____ г., прилагаемым к настоящему договору, подписанным полномочными представителями Цедента и Должника.
Переуступка права требования
Переуступка права требования не является «чистым» договором . Это способ, который используется при необходимости поменять одну или несколько сторон в договоре. Законодательно именуется цессией и регламентируется Гражданским кодексом РФ.
В соответствии с нормами ГК РФ требование, принадлежащее лицу по договору, может быть передано им другому лицу по сделке, а также может переходить на основании закона.
На практике переуступаться могут права требования на долги в отношениях между кредиторами и заёмщиками. Таким же образом отчуждаются права на строящееся жилье, в случаях, когда инвесторы, вкладывают деньги в будущую недвижимость, оформляя так отношения с дольщиками и строительными компаниями.
Порядок оформления договора переуступки прав
Процедуру оформления договора переуступки прав на квартиру можно условно разбить на несколько этапов:
- На первом этапе выполняется проверка технической документации на квартиру. Покупатель должен проверить все документы при покупке квартиры по переуступке прав: разрешение на работу, свидетельство о госрегистрации, налоговые документы, разрешение на застройку, бумаги на собственность. Также необходимо ознакомиться с проектом строительства и сроками его реализации.
- На втором этапе производится подготовка сторон к осуществлению сделки. Застройщику направляется уведомление о проведении операции в письменном виде и получении его письменного согласия. Также застройщик должен предоставить справку, подтверждающую отсутствие долгов по договору. При необходимости нужно получить согласие супруга(ги) на совершение сделки, взять письменное разрешение банка, если квартира является залогом по ипотеке.
- Третий этап заключается в непосредственном оформлении договора переуступки прав. Оптимальным вариантом будет составление его в специализированной юридической конторе. Подписывать документ стороны будут в регистрирующем органе.
- На заключительном этапе проводится регистрация прав собственности. Госрегистрация может быть осуществлена в Регистрационной и Кадастровой палатах, либо в многофункциональном центре. После оформления оплачивается госпошлина.
Образцы заявлений и бланков
Вам понадобятся следующие образцы документов:
Вам будут полезны следующие статьи
- Покупка квартиры
- Аренда квартиры
- Договор купли-продажи
- Кадастр
Получите консультацию по телефонам горячих линий:
- Москва МО:
- Санкт-Петербург и ЛО:
- Общероссийский:
Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.
Видео: Покупка новостройки по переуступке — подводные камни
В видеосюжете рассказывается, что представляет собой договор цессии при совершении сделок с недвижимостью и в каких случаях он заключается.
Даются ответы, чем и кому удобна данная форма передачи объектов недвижимости, в чем может заключаться риск заключения подобной сделки, как обезопасить себя при покупке квартиры по переуступке прав требования.
Безвозмездная цессия между физическими лицами
Продажа недвижимости предполагает составление предварительного соглашения, по которому начинает осуществляться процесс отчуждения прав покупателю. Покупатель вносит задаток, что гарантирует начало сделки.
При изменившихся планах покупателя и отказе от участия в имущественной сделке, залог не возвращается, что указано в положениях составленного и подписанного сторонами ПДКП.
Для возвращения залоговой суммы, гражданин находит нового покупателя, посредством цессии отчуждая в его сторону право на участие в сделке. От него он получает залоговые средства, а продавец объекта недвижимости, остаётся в процессе осуществления сделки в том же качестве, но с новым участником.
В этом случае никто не получает прибыли, но и не остаётся в убытке, сохраняя равновесие всех заинтересованных лиц. Аналогичный прецедент не исключён для продавца, который в случае отказа находит альтернативный объект для приобретения и передаёт ему сумму задатка, снимая с себя ответственность за отказ от продажи.
Составить соглашение на безвозмездную переуступку можно и в других случаях, не опираясь на преследование выгод, а решая насущные вопросы (см. Отказ от права собственности).
Нередко цессию применяют при передаче арендных прав.
В таком случае основной договор не расторгается, к нему приобщается подтверждение факта замены одного владельца – другим.
Как заключается договор переуступки прав?
Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде.
Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу.
Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно.
Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке. В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.
Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре. Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.
Порядок проведения сделки купли-продажи
Купля-продажа квартиры по переуступке прав включает в себя сразу ряд этапов.
Проверка юридической надежности Застройщика
Вам понадобится изучить и проверить:
- Как долго Застройщик трудится на рынке недвижимости.
- Какова успешность и результативность Застройщика.
- Не был ли Застройщик вовлечен в судебные разбирательства и крупные скандалы (с мошенничеством, заморозкой стройки и т.д.).
- Наличие технической и учредительной документации (разрешение на строительство, проектный план на конкретный дом, свидетельство о регистрации Застройщика в качестве юридического лица, договор долгосрочной аренды земельного участка или договор купли-продажи земельного участка).
Составление договора
После проверки всей документации стороны переходят к непосредственному составлению договора о переуступке прав. Он составляется точно так же, как и исходный договор (долевого участия или предварительный). Если исходный договор заверялся в кабинете нотариуса, то договор цессии также потребует нотариального удостоверения.
В договоре о переуступке прав указываются:
- данные о сторонах (цеденте и цессионарии);
- предмет договора (право требования на квартиру или право требования заключения основного договора купли-продажи);
- идентификационное описание квартиры;
- цена договора и порядок проведения взаиморасчетов;
- обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- порядок разрешения конфликтов;
- пункт о необходимости государственной регистрации договора в Росреестре (если изначально был ДДУ – регистрация проводится, если изначально был ПДКП – регистрация не проводится);
- количество оригинальных экземпляров настоящего договора (обычно подготавливается 3 или 4 экземпляра: цеденту, цессионарию, Застройщику и Росреестру);
- адреса и подписи сторон.