Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение об авансе при покупке квартиры по уступке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Что такое договор цессии.
Договор цессии (уступки требования) предполагает, что лицо, у которого есть требование к другому (должнику), может передать эти права третьему лицу.
Итак, сторонами договора являются кредитор (цедент) и новый кредитор (цессионарий). Причем это могут быть как компании, так и физические лица.
В ряде случаев в сделке может участвовать и должник, тогда заключается трехсторонний договор цессии, о котором мы подробнее расскажем далее. Однако по общему правилу, роль должника в цессии невелика: он лишь должен быть уведомлен о смене своего кредитора в письменной форме (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Если это условие не выполнено, и должник рассчитался с предыдущим кредитором, считается, что он надлежаще исполнил свои обязательства.
Какие требования могут уступаться
По договору цессии могут уступаться любые требования, при соблюдении ряда логичных ограничений.
Ключевым является то, что уступаемое требование действительно существует (не исполнено должником) и принадлежит кредитору. Подтвердить это лучше непосредственно в договоре, указав, какое было основание для возникновения требования, а также передать подтверждающие это документы. Однако если вдруг предыдущий кредитор запамятует передать такие документы новому, это не будет означать, что уступка требования не состоялась.
Помимо этого, желательно еще и рассказать все то, что кредитор знает о должнике, и что может повлиять на выполнение требований (например, о материальном положении должника).
Если такого не сделать, суд может расценить это как грубое нарушение условий цессии, что, в свою очередь, дает новому кредитору право расторгнуть договор и взыскать уплаченную сумму как неосновательное обогащение, а также потребовать компенсации убытков (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 № 16002/10 по делу № А73-15601/2009);.
Кроме того, прямо запрещено передавать по договору цессии права, неразрывно связанные с личностью самого кредитора. Это могут быть требования об алиментах, о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью (ст. 383 ГК РФ).
Можно ли заявить вычет с аванса, если покупатель уступил долг?
Рассмотрим ситуацию. Компания «Бетта» получила аванс от покупателя и заплатила НДС. Однако работы не были выполнены, поэтому контрагент расторг с договор. А затем уступил право требования аванса другой организации. Можно ли в такой ситуации принять к вычету НДС с аванса?
Компания «Бетта» вправе принять НДС к вычету, когда вернет деньги организации, которая купила долг. Налог, исчисленный с аванса, поставщик вправе принять к вычету на дату, когда отгрузит товары или расторгнет договор с покупателем и вернет аванс (п. 5 ст. 171 НК РФ, письмо Минфина России от 12.11.15 № 03-07-11/65164). На дату, когда покупатель уступил долг, обязательство по возврату аванса еще не прекратилось. Поэтому компания не вправе заявить вычет в этот момент (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.02.13 № А41-3078/12).
Как составить соглашение об авансе между физическими лицами при покупке квартиры?
Такой документ подписывается до оформления договора купли-продажи имущества.
Образец данного соглашения представлен в широком доступе. Соглашение об авансе при покупке квартиры должно содержать такие элементы:
- порядок расторжения договора;
- точный адрес квартиры;
- размер аванса (стороны определяют его самостоятельно);
- ответственность сторон за невыполнение условий соглашения;
- сроки выполнения обязательств физическим лицами;
- данные о физических лицах, между которыми заключается контракт;
- дату регистрации контракта.
- порядок передачи аванса (наличный или безналичный расчёт);
- полную стоимость жилья;
Предварительный договор уступки по ДДУ: как не «попасть» на задаток (и не только)
Дополнительно нужно указать цену за саму уступку, которую цессионарий (покупатель) уплатит цеденту (продавцу);
Эти данные можно указать напрямую в предварительном договоре уступки, либо приложить к нему копию основного ДДУ, права по которому будут переданы.
Договор цессии: проводки у цессионария
Приобретенную по договору цессии дебиторскую задолженность цессионарий учитывает как финансовое вложение.
В сумме фактических затрат, произведенных при покупке дебиторки, а значит, в первоначальной стоимости такого вложения, можно учесть не только сумму самого долга, но и следующие расходы (пп. 8, 9 ПБУ 19/02, утв. приказом Минфина от 10.12.2002 № 126н):
- информационные, посреднические услуги;
- любые другие затраты, произведенные при приобретении активов (финансовых вложений).
Проводки по договору цессии у должника
Какие должны быть бухгалтерские проводки по договору цессии у цессионария и цедента, мы разобрались. А что же будет у должника?
Мы выяснили, что должник даже не участвует в обсуждении и подписании договора цессии. Сумма его долга не изменяется. Меняется только наименование кредитора.
Соответственно, изменения коснутся только аналитического учета.
Как цеденту отразить в бухгалтерском учете уступку права требования
Право на вычет в данном случае не предусмотрено Налоговым кодексом РФ. Однако НДС можно возместить. То есть вернуть из бюджета или зачесть в порядке, предусмотренном статьей 78 Налогового кодекса РФ. Если право на возмещение налога будет подтверждено, нужно будет отразить возникшее обязательство бюджета перед цессионарием: Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов по цессии» – отражено обязательство бюджета вернуть или зачесть ранее уплаченные суммы НДС с аванса по цессии. Сторнировать в данном случае проводки о начислении НДС не надо.
Основания для уступки права требования
Передать свои права другому лицу кредитор может:
- по договору цессии;
- на основании закона (например, по решению суда, при реорганизации организации).
Односторонний зачет не препятствует цессионарию во взыскании задолженности по договору цессии
Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону и договором не предусмотрена обязанность получать согласие должника. Обязательным условием уступки является уведомление должника о том, что у него появился новый кредитор.
В случае если зачет был произведен в одностороннем порядке, при наличии уведомления о переводе долга, он не препятствует цессионарию во взыскании задолженности по переданному праву требования по договору цессии и оспаривание зачета также не является обязательным.
Конференция ЮрКлуба
В приведенной ситуации произошло расторжение договора по соглашению сторон, а не в связи с невыполнением одной из сторон своих обязательств, что, на мой взгляд, существенно. Косвенно ВАС подтвердил необходимость заключения именно соглашения об уступке (т.е. необходимость наличия волеизъявления цессионария на обратную уступку). Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу
1. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования)
Этот принцип допустим в основном в договорных отношениях, так как права и обязанности напрямую затрагивают сторон этих отношений, обязанностей и прав третьих лиц не касаются.
Договор цессии: 25 вопросов от должника и кредиторов
Новым кредитором будет тот, кому право требование перешло ранее других (п. 4 ст. 390 ГК РФ). Если должник исполнит обязательство в пользу другого лица (не зная об иных передачах), то неблагоприятные последствия, связанные с этим, несет цедент или цессионарий, который «знал или должен быть знать об уступке требования, состоявшейся ранее» (постановление Президиума ВАС РФ от 11.06.13 No 18431/12).
Пример учета у цессионария
ООО «Лагуна» по договору реализации отгрузило ООО «Восток» товар на сумму 785 000 руб., в том числе НДС 119 745 руб. Покупатель вовремя не смог рассчитаться. ООО «Лагуна» переуступает долговые обязательства ООО «Байкал» за 750 000 руб. При погашении долга ООО «Восток», бухгалтер ООО «Байкал», в учете цессионария, выполняет такие проводки:
- Дт58 Кт/Лагуна 750 000– приобрела долг;
- Дт76/Лагуна 750 000 – перечислена сумма за переуступку;
- Дт51Кт91.01 785 000 – долговые обязательства погашены;
- Дт91.02 Кт58 750 000 – отражены затраты по переуступке;
- Дт91.02 Кт68.01 5338,98 – начисление НДС с дохода;
- Дт91.09 Кт99 29 661,02 – начислена прибыль.
Передача имущественных прав считается самостоятельным объектом для начисления НДС и является обычной реализацией, с предоставлением цедентом счет-фактуры. Но принять к вычету НДС цедент не может, это регламентируется порядком определения базы по НДС при следующей реализации права на имущество цессионарием.
Учет дебиторской задолженности у цессионария при ЕНВД
При операциях по погашению долговых обязательств в учете цессионария, плательщика ЕНВД, у кредитора возникает доход от исполнения финансовых продаж (п.3ст.279 НК). Действия по продаже имущественных прав в НК не входит в перечень реестра деятельности, которые облагаются ЕНВД. Следовательно, новый кредитор после получения долга обязан заплатить налог на прибыль и НДС.
Важно: в связи с регистрацией нового вида деятельности, не включенные в ЕНВД, расходы необходимо распределить по всем видам деятельности (н-р: оплата административному персоналу).