Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли купить ипотечную квартиру у родственника». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Как оформить ипотеку?.
Единственный вариант для потенциального заемщика, желающего купить жилье у родителей и столкнувшегося с препятствием в предоставлении ипотеки по причине «родственной сделки», – это попытаться договориться с банком.
Сначала потенциальному заемщику целесообразно изучить кредитные продукты, предлагаемые рынком, пообщаться с сотрудниками различных банковских организаций и попытаться узнать о возможности приобретения жилья у родителей с помощью ипотечных средств.
Можно даже для быстрого и грамотного подбора кредитных продуктов обратиться к ипотечному брокеру, способному максимально оперативно проанализировать предложения разных кредитных организаций. Возможно, таким образом потенциальному заемщику и удастся найти кредитора, готового сразу предоставить ипотечные средства без учета того, кто является покупателем и продавцом, а также наличия между ними родственных связей.
Если же потенциальный заемщик все-таки столкнулся с трудностями при получении ипотечного финансирования, можно попытаться доказать банку-кредитору, что планируемая сделка «родственной» продажи не является способом обойти законодательство и обманным способом получить заемные средства.
Процедура покупки квартиры в ипотеку у родителей
Алгоритм приобретения жилой недвижимости у родителей практически аналогичен общему порядку действий при покупке квартиры с привлечением ипотечных средств.
Соответственно, процедура оформления жилья при «родственной» купле-продаж будет состоять почти из тех же этапов, что и при покупке жилой недвижимости у третьих лиц. Отличие состоит в исключении при покупке квартиры у родителей первоначального этапа, связанного с поиском подходящего жилья. В то же время у потенциального заемщика, совершающего “родственную” сделку, как правило, добавляются хлопоты, связанные со сбором документальных доказательств реальности купли-продажи.
Ипотека между родственниками: почему банки часто отказывают?
Специалисты советуют при обращении в банк не пытаться скрывать факт наличие близкого родства с владельцами недвижимости, для приобретения которой оформляется займ. Прямое объяснение цели кредитования позволит избежать недоразумений и может существенно упростить процедуру оформления в части проверки клиента и получения одобрения.
На это можно рассчитывать, если совладельцами являются члены одной семьи, но и в этом случае они не всегда соглашаются на условия залога. Если же владельцы остальных долей — посторонние люди, банк с большой вероятностью откажет в выдаче кредита на такое жилье.
Нельзя использовать для этой сделки и деньги, полученные в качестве материнского капитала. Возможно, такие ограничения носят лишь временный характер, так как сейчас законодательство в этой области только совершенствуется.
Можно ли ипотеку взять на себя, а квартиру оформить на маму? Банки неохотно соглашаются на подобную сделку, предпочитая выплату обязательств по ипотеке именно заемщиком, а не его родственником. Даже в случае положительного решения вопроса предоставление дополнительного объекта недвижимости в залог – непременное условие.
Решение детского вопроса Банки, как правило, предпочитают, чтобы собственниками были все созаемщики – тогда у граждан появляется реальная заинтересованность в погашении кредита. Вместе с тем большинство кредиторов против оформления собственности на несовершеннолетних детей.
Иначе квартира не сможет стать залоговым имуществом, а это значит, банку нечем будет подстраховать свои риски. Это условие можно обойти, если каждый из оставшихся владельцев даст согласие на оформление всей квартиры в залог.
Сроки
Вся процедура оформления, при условии, что договоренности с родственниками достигнуты, а подходящий банк найден, может занять около 1 месяца. Большую часть этого времени финансовая организация будет решать, выдавать все же кредит или нет. Сама же сделка обычно занимает от силы 1-2 дня, чаще всего можно управиться за несколько часов.
Налоговый вычет
По закону, налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку у родственников не положен. Это основной недостаток такого метода, который и компенсирует возможные преимущества.
Особенности использования материнского капитала
Разумеется, для молодых семей это будет ощутимое облегчение финансового гнета. Использование материнского капитала в ипотечном кредитовании может быть двух видов:
- погашение первоначального взноса (или его части) при покупке жилья в кредит;
- оплата части задолженности по уже имеющемуся ипотечному кредиту.
В первом случае сразу же после получения социального сертификата не дожидаясь исполнения ребенку 3 лет или других дат можно отправляться в банковское учреждение и заключать ипотечный договор. Использовав эти средства для погашения начального взноса, вы сможете увеличить общую сумму кредитования или получить все 100% стоимости приобретаемого жилья без каких либо денежных затрат с вашей стороны.
Условия ипотечного кредитования материнский капитал в Россельхозбанке
Россельхозбанк предоставляет ипотечные кредиты владельцам материнских капиталов на тех же условиях, что и остальным категориям заемщиков. Социальными средствами просто погашается первоначальный взнос или его часть. Впрочем, если супружеская пара, в которой родился второй ребенок, подходит под определение молодой семьи (хотя бы одному из супругов должно быть менее 35 лет), то такие заемщики могут рассчитывать на дополнительные льготы.
Так, для них будет снижен размер минимального начального взноса с 15% до 10% на покупку в кредит вторичного жилья или финансирования строительства дома. Кроме того, Россельхозбанк даст такой семье возможность на срок до трех лет не уплачивать проценты по займу если:
— они осуществляют строительство жилой недвижимости;
— у них родился ребенок.
В остальном условия ипотечного кредитования в Россельхозбанке следующие:
- валюта займа — рубли/евро/доллары США;
- начальный взнос — от 15% (долевое строительство от 20%, при использовании материнских денег 0%);
- процентная ставка — от 12%;
- максимальный период кредитования — двадцать пять лет;
- минимальная сумма — сто тыс. руб. или эквивалент;
- максимальная сумма — до 20 000 000 руб. или не более 85% оценочной стоимости объекта ипотеки;
- обеспечение — залог покупаемого или другого объекта, участие в долевом строительстве;
- возможно привлечение до трех созаемщиков для повышения суммы кредитования;
- страхование предмета залога от рисков повреждения или утраты обязательно для всех объектов кроме земельного участка;
- способ погашения займа — равные платежи (аннуитет).
Кого можно прописать в ипотечную квартиру ?
Елена Юрьевна
Покупаю квартиру по ипотеке через Сбербанк. Я единственный заемщик, поручителей нет. У меня есть престарелая мама которую я бы хотела прописать (ей 61, она пенсионерка).
У банка не спрашивала, но в предыдущем случае (такая же ипотека в Сбере) я заявила о прописке матери только после того как приобрела квартиру.
Тогда банк осуществил сб проверку и подписал с ней договор поручительства (ясно, что поручитель она формальный и по возрасту и по доходу, но это дало право на прописку).
Скажите, что то изменилось? Может я неправильно поступила сейчас и нужно было раньше все это обсуждать? Сейчас у меня уже все одобрено и я скоро выхожу на сделку.
Есть какой то закон кого собственник ипотечник имеет право прописать ?
Банки, предоставляющие кредитование при родственных сделках купли-продажи:
• Сбербанк
Реализация сделки подразумевает обязательное наличие у продавца недвижимости альтернативного жилья или другой прописки, не в продаваемом объекте недвижимости.
• ВТБ 24
Обязательным условием при кредитовании в этом банке является наличие у покупателя первоначального взноса 15%, который необходимо показать на счету. Банк переводит первоначальный взнос из суммы кредитных средств на счет продавца.
• Банки АИЖК и БЖФ
Такие же условия, как у ВТБ 24.
• Банк союз
Не требует никаких условий для реализации кредитования.
Правильный выбор банка определяет возможность купли-продажи недвижимости между родственниками.
В чем преимущества?
Несмотря на то, что при подобных сделках все расчеты ведутся в безналичном порядке (иначе, остается только поверить на слово: передавались ли деньги на первоначальный взнос внутри семьи, и существуют ли вообще накопления), при сделках между родственниками у клиентов банка есть свои преимущества.
- Если рассматривать ту же нехватку первоначального взноса, то родня может договориться между собой и найти способ формального его увеличения для получения более выгодной ставки. Так, например, никто не запрещает переводить средства первоначального взноса частями.
- Можно вносить, переводить и снимать (уже со счета продавца) одни и те же 10%, формально выполнив условие по перечислению на счет собственника первоначального взноса в 30%.
- Естественно в случае, если в банке возможен такой способ взаиморасчетов. Аккредитив или ячейка не всегда необходимы, так как родственникам свойственно доверять друг другу больше, чем стороннему продавцу или покупателю. Таким образом, для клиентов риски снижаются, а для банка возрастают. Даже если способ расчетов не позволяет частичное снятие первоначального взноса до сделки, выполнить условие по взносу можно, на короткий период, собрав временно свободные денежные средства семьи.
- Такой же формальный переход права собственности дает возможность владельцам бизнеса получить большой долгосрочный кредит на крайне выгодных условиях, гораздо более выгодных, чем при подаче заявки на кредитование предпринимательской деятельности.
- Достаточно купить (или же продать) квартиру или дом с землей у брата, свата или зятя, а деньги, поступившие в семью, использовать на свои цели. Сопутствующие расходы будут высокими (страховка, налог, оценка), но при подборе условий таким образом, чтобы ставка была минимальной (большой первоначальный взнос – опять же круговорот денег внутри семьи), кредит обойдется значительно дешевле. Так же стоит учитывать, что аналогичного ипотеке по долгосрочности кредита просто нет.
В чем преимущества?
Несмотря на то, что при подобных сделках все расчеты ведутся в безналичном порядке (иначе, остается только поверить на слово: передавались ли деньги на первоначальный взнос внутри семьи, и существуют ли вообще накопления), при сделках между родственниками у клиентов банка есть свои преимущества.
- Если рассматривать ту же нехватку первоначального взноса, то родня может договориться между собой и найти способ формального его увеличения для получения более выгодной ставки. Так, например, никто не запрещает переводить средства первоначального взноса частями.
- Можно вносить, переводить и снимать (уже со счета продавца) одни и те же 10%, формально выполнив условие по перечислению на счет собственника первоначального взноса в 30%.
- Естественно в случае, если в банке возможен такой способ взаиморасчетов. Аккредитив или ячейка не всегда необходимы, так как родственникам свойственно доверять друг другу больше, чем стороннему продавцу или покупателю. Таким образом, для клиентов риски снижаются, а для банка возрастают. Даже если способ расчетов не позволяет частичное снятие первоначального взноса до сделки, выполнить условие по взносу можно, на короткий период, собрав временно свободные денежные средства семьи.
- Такой же формальный переход права собственности дает возможность владельцам бизнеса получить большой долгосрочный кредит на крайне выгодных условиях, гораздо более выгодных, чем при подаче заявки на кредитование предпринимательской деятельности.
- Достаточно купить (или же продать) квартиру или дом с землей у брата, свата или зятя, а деньги, поступившие в семью, использовать на свои цели. Сопутствующие расходы будут высокими (страховка, налог, оценка), но при подборе условий таким образом, чтобы ставка была минимальной (большой первоначальный взнос – опять же круговорот денег внутри семьи), кредит обойдется значительно дешевле. Так же стоит учитывать, что аналогичного ипотеке по долгосрочности кредита просто нет.
Условия Сбербанка
Финансово-кредитное учреждение предоставляет ипотеку на выкуп доли в квартире на тех же условиях, что и вторичное жилье:
Точный размер процентной ставки зависит от размеров первоначального взноса, сроков кредитования, а также наличия страховки жизни и здоровья заемщика.
Позиция банка в отношении выкупа долей в квартирах является достаточно сложной. Стоит понимать, что если после выкупа весь объект не переходит в собственность заемщика, скорее всего банк откажет в кредите. Доля в квартире не только обладает меньшей стоимостью, но и менее ликвидна. Если банк обратит на долю взыскание и выставит ее на аукцион, нет гарантии, что на нее найдутся покупатели за нужную цену.
Более того, продажа доли в квартире – гораздо более хлопотный и менее выгодный процесс для банка. Так что вероятность получить кредит в банке в случае выкупа доли практически равна нулю. Если вы хотите выкупить долю и после сделки квартира не перейдет в собственность, необходимо рассмотреть альтернативные варианты кредитования.
Альтернативные варианты покупки доли жилья
При получении отказа в Сбербанке можно оформить потребительский кредит и купить долю за наличные. Стоимость части не так высока, как у полноценной квартиры, поэтому вероятность одобрения намного выше. При этом нет необходимости подтверждать цель кредитования. Из минусов можно выделить высокую процентную ставку и маленький срок займа — всего 5 лет.
Может ли один человек взять ипотеку и кому дадут
Цель деятельности любого банка заключается в получении прибыли. При выдаче ипотечного кредита клиент выплачивает организации определенный процент за пользование заемными средствами. Оформление ипотеки на одного человека возможно в том случае, если человек будет соответствовать всем требованиям банка и окажется способным предоставить полный перечень документов.
Особое внимание организации уделяют проверке личности потенциального заемщика, способности и готовности человека платить по кредиту. Критериев оценки клиента сегодня существует несколько, а несоответствие хотя бы по одному параметру существенно снижает шансы на одобрение заявки.