Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда можно продать квартиру доставшуюся по завещанию 2018». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Когда можно продать наследственную квартиру?.
По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Пусть, он еще не до конца оформил наследство (еще нет свидетельства), пусть, не зарегистрировал свое право в Росреестре, но он все равно собственник. Как бы «задним числом». А с кого иначе тогда спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?
Но фактически продавать, дарить и прочее новоявленный хозяин может после официально оформления своего титула собственника. Иначе сделку не проведут в Росреестре, даже не примут документы. Будет считаться, что наследник неуполномоченный продавец.
Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, сила которого переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.
Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником требуется:
- получить свидетельство о наследстве;
- поставить недвижимость на кадастровый учет (если его не было) или актуализировать данные кадастра (внести изменения);
- провести гос. регистрацию права на жилье в Росреестре;
- получить согласие на заключение договора у залогодержателя или погасить ипотеку (если был залог).
Налоговые риски и ответственность
Практически нет неизвестных налоговикам способов подтасовки и искажения обстоятельств в целях экономии на налогах (занизить стоимость, завысить расходы и пр.). Все труднее оставаться оригинальным и изобретательным неплательщиком.
- Практически вся недвижимость России прошла через оценку и теперь имеет кадастровую стоимость. Она близка к реальной рыночной, по которой продается жилье на рынке.
- И теперь Вашу договорную цену будут сравнивать с кадастровой. Если она будет ниже 70%, налог рассчитан будет не от суммы по договору, а от 70% кадастровой стоимости.
- Сомнительную отчетность инспекция может выявить еще на стадии запроса информации о жилом помещении в Росреестре.
- Далее грозит налоговая проверка (камеральная или выездная). По результатам, вполне вероятно, доначислят налог, приплюсуют штраф и пени.
Специалисты в области минимизации налогов советуют отчетность делать как можно прозрачнее. К уплате относится серьезнее, а при затруднительных вопросах обращаться в местную инспекцию (лучше даже письменно) за разъяснениями.
Заключение
Таким образом, реализовать на рынке недвижимость, которая была унаследована, возможно. Единственное условие – наличия права собственности на эти материальные блага. Соответственно, придется ожидать окончания процесса наследования.
Специалисты рекомендуют продавать имущество не ранее, чем через тридцать шесть месяцев с момента гибели наследодателя. В таком случае можно будет избежать перечисления средств в ФНС. Платить налог, который взыскивается при продаже квартиры, приходится и пенсионерам, даже если она была получена по наследству. Однако можно воспользоваться налоговым вычетом.
Как определяют период владения
Позиция Минфина по этому вопросу такова, что рассматриваемый период начинает длиться с момента фактического открытия наследства, то есть со дня биологической смерти наследодателя. Некоторые люди и даже специалисты ранее ошибочно полагали, что этот период следует исчислять с момента регистрации собственнических прав.
По какой цене продать квартиру
Определение стоимости квадратного метра происходит на усмотрение продавца. Рынок недвижимости позволяет установить любую цену квартиры. Для многих наследников важен вопрос о быстрой реализации полученного имущества.
Стоимость квартиры, которая досталась в наследство, например, от матери, определяется на основании средней рыночной цены. Наследник может проанализировать доски объявлений, узнав, по какой стоимости осуществляется продажа похожих предложений в районе нахождения жилья. Более простой способ – это обратиться к услугам риелтора.
Что может повлиять на стоимость квартиры? Если известна примерная стоимость наследственной квартиры, то нужно более точно ее определить. Например, по состоянию квадратных метров. Хороший ремонт, район или новый дом – все это прибавит в цене квартиры. А вот споры между наследниками или продажа доли – это отрицательно скажется на сделке.
Ставка налога в 2018 году на продажу унаследованной квартиры
С 1 января 2016 года законодательство внесло некоторые изменения, влияющие на срок обладания имуществом, когда физическое лицо освобождается от налогового платежа за реализацию унаследованного имущества. Упомянутые изменения являются действующими и в нынешнем, 2018 году.
Данное изменение касается не только продажи унаследованного имущества, оно применимо к реализации приватизированного жилья, дарственного, поэтому не имеет кардинальных различий. Поэтому подоходное бремя несет на себе каждое физическое лицо в случае сбыта недвижимости новому собственнику.
Подвергшиеся изменениям налоговые правила фиксируют подоходный платеж для физических лиц на уровне 13%, что подразумевает уплату налога за проданную недвижимость, которая находилась во владении менее пяти лет. Однако если собственник дома пожелает продать его намного раньше, игра принимает другие условия.
Главные правила налогообложения
Продавец недвижимого наследства платит в бюджет государства 30% или 13% от цены квартиры. Меньшее значение применяется для резидентов, а увеличенная ставка актуальна для нерезидентов. В качестве базы рассматривается стоимость предмета, указанная в соглашении. Во избежание обязательных расходов стороны могут договориться и умышленно занизить цену, указанную в договоре.
Для того чтобы сделать невозможным использование фиктивных показателей, законодатель закрепил понятие кадастровой стоимости объекта. Это значение регулярно пересматривается. Если договорная сумма окажется меньше законодательно урегулированных стандартов, размер налога рассчитывается с кадастрового тарифа, умноженного на понижающий коэффициент 0,7.
Претенденты на послабления
Действующий НК закрепляет следующее правило — ИНВ полагается только субъектам, к которым применяется ставка в 13%. Если на момент подписания и регистрации договоренности персона владела статусом нерезидента, нужно уплатить 30% цены имущества в качестве госпошлины. При таких раскладах претендовать на финансовую скидку не позволено.
Важно! Резидентом считается физическое лицо, непрерывно находящееся на территории России не менее 183 календарных дней в течение одного года.
Вычет предоставляется один раз на один объект. Однако совладельцы наследственной массы вправе при отчуждении общей собственности использовать скидку на каждого субъекта. Для этого нужно, чтобы каждый владелец оформил отдельное соглашение купли-продажи своей доли. Если квартира принадлежит 2 членам семейства, уменьшить налоговую базу можно на 2 млн. рублей.
Продажа квартиры, полученной по наследству
Договор купли-продажи Между покупателем и продавцом заключается письменный договор купли-продажи, обязательными условиями которого являются…
- основные сведения о сторонах сделки (Ф.И.О., дата и место рождения, место регистрации, паспортные данные);
- стоимость предмета сделки;
- информация о предмете сделки (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
- права и обязанности сторон сделки;
- срок и способ передачи имущества и денежных средств;
- ответственность сторон за невыполнение условий договора;
- дата заключения сделки;
- подписи сторон.
В процессе заключения сделки обязательно должны быть обсуждены все условия письменного договора, разрешены все возникающие споры и достигнуто безоговорочное согласие.
Как продать квартиру, полученную по завещанию?
Только после официального вступления в наследство можно начинать задумываться о продаже квартиры. Платится ли налог с продажи квартиры полученной по наследству? Да, налог уплачивается, если это предусматривается действующим законодательством.
Так, квартиры, зарегистрированные на наследнике более трех лет (если наследник вступил в права наследства до 1 января 2016 года) можно продавать без уплаты НДФЛ.
[WARNING] Важно! С 1 января 2016 года вступили в силу новые изменения в законодательстве, по которым продажа любого имущества, зарегистрированного после этой даты, без уплаты налога возможна только по истечении пяти лет с момента регистрации. То есть квартиру можно будет продать только через пять лет (если налог на прибыль платить не хочется).
Договора, заключенные до 1 января 2016 года, действуют по старым правилам. Продать имущество без налогообложения можно уже через три года.
Когда после вступления в наследство можно продать квартиру?
- Для других наследников госпошлина обойдется в 0.6 процентов, но не более одного миллиона рублей.
- Несовершеннолетние, а также те наследники, что проживали и продолжают жить в квартире, госпошлину не платят.
Если документы на руках, и препятствий нет, то можно смело приступать к поиску покупателя самостоятельно или при помощи риэлтора Вступление в наследство Нотариус, для того чтобы открыть наследственное дело, должен увидеть следующие документы:
- Предоставляется свидетельство о смерти.
- Потребуется справка о месте последней регистрации наследодателя.
- Нужны документы, подтверждающие права на квартиру или другое имущество.
- Завещание или документы, доказывающие родственную связь.
Если весь пакет собран и других претендентов нет, то придется дождаться шести месяцев, чтобы вступить в законные права наследника.
Неприватизированная квартира
Неприватизированная квартира имеет особый статус. Она не является собственностью человека. По этой причине её нельзя рассматривать как объект наследования. То есть лица, которые проживали совместно с ответственным квартиросъемщиком, имеют право использовать квартиру в последующем, но у них нет возможности делать это как собственники.
В данном случае будет переоформлен договор найма на одного из жильцов. Впоследствии можно приватизировать квартиру в установленном законом порядке. Исключением здесь является ситуация, когда покойный не успел завершить процедуру. То есть документы и заявление оформлены и представлены в уполномоченную инстанцию, но человек умер.
В таком случае можно будет претендовать на квартиру по наследству в порядке установленной законом очередности.