Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Родственный обмен квартирами: где оформлять, необходимые документы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Сущность процедуры обмена.
Причинами для проведения сделки могут служить самые различные поводы. Это:
- Усовершенствование условий проживания за счет использования большего жилого пространства;
- Возникшая необходимость, например, разделения имущественных активов, получение наследственного имущества, снос ветхого строения и прочее;
- Спрос на спокойную жизнь и благоприятную окружающую среду;
- Обмен жилого помещения с большой площадью на несколько мелких.
Преследуя любые цели, сделку можно провести следующим образом:
- При помощи продажи объектов.
- Прямой обмен одной недвижимости на другую.
- Альтернативные варианты.
Затраты при совершении сделки мены
Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?
Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки. При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.
Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.
Риски при обмене дома на квартиру
В любых сделках существуют рисковые ситуации, которые по возможности необходимо избегать. При прохождении процедуры важно обращать внимание на следующие моменты.
- Когда нет опыта подобных сделок, лучше прибегать к услугам опытных специалистов, включая юристов, специализирующихся в данной области права, риэлторов, работающих только с проверенными объектами, оценщиков, осуществляющих экспертные исследования.
- Юридически грамотно составленный договор, содержащий необходимые условия процедуры, застрахует от возникновения спорных ситуаций.
- При подборе подходящего объекта нужно особое внимание обращать на прописанных в нем членов семьи, в частности, несовершеннолетних лиц, недееспособных граждан либо инвалидов.
- Индивидуальный дом и квартира должны находиться в собственности продавцов, что подтвердить может выписка из ЕГРН.
- Все копии документов должны быть удостоверены нотариально.
- Сотрудничая с агентством недвижимости, нужно работать только с проверенными организациями, осуществляющими свою деятельность не первый год и имеющими положительные отзывы от людей, уже воспользовавшихся их услугами.
Сколько стоит договор мены у нотариуса
Цены за услуги нотариусов по оформлению договора мены в большой мере зависят от местоположения. В столице за услугу придется заплатить около 5 000 гривен. А в небольших городах за аналогичную работу берут 2 500 грн, а то и 1-2 тысячи гривен.
Зачем разменивать жилье?
Покупка квартиры – весомая инвестиция для большинства украинцев: одни приобретают малогабаритное жилье, другие – вкладывают в новостройки на ранних этапах возведения многоэтажного дома, третьи – арендуют, накапливая необходимое количество средств. Но иногда собственникам приходится прибегать к размену собственной квартиры. Обмен недвижимости может понадобиться в случаях:
- развод с разделом имущества – каждый из супругов желает получить вместо своей доли отдельную квартиру;
- расширение семьи, проживающей на небольшой жилплощади, или наоборот, если семейная пара больше не нуждается в просторном жилье в связи с выездом детей, и желает переехать в компактную квартиру;
- улучшение условий проживания – неудобство или недопонимание между родственниками;
- смена места жительства в связи с неподходящей инфраструктурой – переехать из города в пригород, или поменять загородный дом на городское жилье;
- желание вместо одной большой квартиры иметь две отдельные для сдачи в аренду, или наоборот – обзавестись просторным жильем за счет двух или нескольких квартир поменьше
- при делении наследства – несколько наследников желают обзавестись отдельным объектом вместо доли квартиры или дома;
- при финансовых трудностях – нет возможности содержать большую жилплощадь, поэтому хочется обзавестись жильем поменьше и прочее.
Для размена жилья необходимо пройти процедуру приватизации недвижимости (если она не была проведена ранее) и получить письменное согласие всех собственников на данную процедуру.
Способы размена жилья
- Договор купли-продажи.
- Договор мены.
- Размен ипотечной квартиры.
Условия размена квартиры зависят от оценочной стоимости, местоположения, площади объекта, количества комнат и прочих факторов. Существует несколько способов размена жилья.
Договор купли-продажи
Такая операция называется встречной покупкой (одной из ее разновидностей – разъезд), при этом собственники продают свое жилье и одновременно с этим приобретают несколько других квартир (в зависимости от финансовых возможностей).
Вне зависимости от причин размена жилья необходимо обратиться к опытному юристу для получения консультации по сложившейся ситуации. Параллельно займитесь поиском вариантов – это делается либо собственными силами, либо при помощи агентства недвижимости. Профессиональные риелторы подберут различные варианты размена квартиры, опираясь на изложенные требования – по местоположению, по стоимости объекта или другим условиям. Хоть такие услуги и не бесплатны, но они значительно экономят время собственников, при этом агентство заинтересованы в законности сделки.
Договор мены
Такая практика в последнее время не очень популярна в Украине. Посредством данного договора осуществляется обмен жилья на жилье с доплатой или без. Такой вариант уместен, например, если осуществляется размен 3-х комнатной квартиры, а подходящий по требованиям собственников вариант значительно дешевле.
При этом полученная выгода через время тратится на приобретение собственного жилья или аренду. В такой ситуации обязательной является оценка недвижимости с целью налогообложения.
Как регистрируется обмен жилья
Родственный обмен квартиры на квартиру не потерял своей актуальности на жилищном рынке, в рамках которого частная собственность занимает лидирующие позиции.
Он приобрел новые, оригинальные формы, которые не всегда вписываются в нормы, установленные законодателем. Зачем нужна мена жилья Необходимость мены квартиры может возникать у граждан, которые заинтересованы в отселении бывших членов семьи или в корректировке имеющихся жилищных условий.
Обмен между родственниками позволяет переселиться в более просторное жилище или напротив избавиться от коммунальных и иных платежей за квартиру. В ситуациях, когда в квартире проживают неблагополучные граждане он и вовсе выступает единственным шансом на нормальную жизнь.
Родственный обмен является уникальным понятием, которое возникло в результате практических действий отдельных граждан. Законодатель в жилищном кодексе не прописывает подобного термина.
Важно Однако, что касается Москвы, то специальными постановлениями московских властей накладывалось условие, что количество въезжающих по обмену не должно превышать количество выезжающих.
Основная задача таких постановлений – пресечь возможность появления новых лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Инфо Кстати, обмен внутри региона, приводящий к тому же результату, тоже блокируется городскими властями.
Законодательный регламент
Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?
Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.
Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.
Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.
Способы
- Мена — сделка, при которой одна квартира передается во владение в качестве замены на другую.
- Обмен через куплю-продажу — приобретение нового жилья и одновременная продажа имеющейся собственности.
- Трейд-ин — процесс по смене вторичной недвижимости на новостройку.
Существуют различные варианты обменных процедур:
- Мена жилья, находящегося в сельской местности на объект, построенный в черте города.
- Размен многоквартирного помещения на несколько однокомнатных.
- Обмен квартиры меньшей площади на большую.
- Бартер объектов, расположенных в разных городских районах и др.
Вышеуказанные варианты сделок могут быть осуществлены на основе обмена через куплю-продажу, так и путем оформления договора мены (с доплатой или без финансового вложения).
Согласно ст. 567 ГК РФ, оформляя договор мены, участники обязуются осуществить передачу одного жилого помещения взамен на другой объект недвижимости.
К обменным процессам применяются положения, регламентирующие порядок купли-продажи. При этом каждая из сторон одновременно играет роль продавца и покупателя.
Подача документов
Что нужно для обмена квартирами? Для подготовки договора мены приватизированной недвижимости необходимо собрать пакет бумаг, в который обязательно войдут:
свидетельства о праве собственности с обеих сторон;
технические паспорта квартир;
доверенности, если участники действуют не самостоятельно;
разрешения органов опеки и попечительства, если квартира в собственности несовершеннолетнего;
справки об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимость и услуг ЖКХ;
согласие на сделку банка, если недвижимость еще находится в залоге по ипотечному кредиту;
Для заключения соглашения потребуется:
- заявление в муниципалитет на обмен, подписанное всеми зарегистрированными членами семьи нанимателя в подтверждение их одобрения;
Осуществление доплаты
Так как в договоре указывается стоимость квартир, устанавливается доплата в виде разницы между указанной стоимостью. Её сумма и факт наличия вносятся в пункт условий осуществления сделки.
Здесь потребуется представить сведения:
- в какой форме (валюте) она будет передана;
- в соответствии, с какими сроками;
- каким образом.
Наличие юриста при осуществлении мены с доплатой особенно уместно, так как он не только поможет составить договор обмена квартиры с доплатой, но и может оказать представительскую помощь при передаче денег.
В некоторых случаях удобно воспользоваться банковской ячейкой, куда одна сторона вкладывает оговорённую сумму, а другая изымает её после подписания договора.
Констатация получения денег очень важна, ведь в случае расторжения договора, деньги придётся возвращать, а для этого необходим подтверждённый документально факт их передачи.
Ни в коем случае не рекомендуется занижать размер передаваемой доплаты, например под предлогом снижения выплаты налогов или скрывать её факт.