Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда на обеспечительный платеж по аренде не нужно начислять НДС?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Обеспечительный платеж как аванс.
Обеспечительный платеж представляет собой денежную сумму, которая вносится одной из сторон в счет обеспечения своего денежного обязательства по договору, в том числе по возмещению убытков или выплате неустойки в случае нарушения договора. Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Если же эти обстоятельства не наступают, обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Обеспечительный платеж в счет оплаты не облагаемых НДС услуг
Итак, мы выяснили, что обеспечительный платеж, который засчитывается в оплату товаров (работ, услуг), представляет собой предоплату, в момент получения которой нужно исчислить НДС. Но нужно ли начислять налог, если товары (работы, услуги), в оплату которых будет засчитан обеспечительный платеж, освобождены от обложения НДС?
В комментируемом письме специалисты финансового ведомства пришли к выводу, что этого делать не нужно. Они рассмотрели ситуацию, когда компания получила обеспечительный платеж, который в дальнейшем подлежит зачету в счет оплаты услуг по сдаче в аренду жилых помещений.
Согласно подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ оказание услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождается от обложения НДС. В пункте 1 ст. 154 НК РФ сказано, что в налоговую базу по НДС не включается оплата, частичная оплата, полученная налогоплательщиком в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), которые не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения). В связи с этим финансисты указали, что денежные средства, полученные организацией в качестве обеспечительного платежа, подлежащего зачету в счет оплаты оказываемых услуг по сдаче в аренду жилых помещений, освобождаемых от налогообложения НДС на основании подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, в налоговую базу по этому налогу не включаются.
Обратите внимание, что, если компания уплатила НДС с обеспечительного платежа, засчитываемого в счет оплаты услуг, не облагаемых данным налогом, данные суммы могут быть зачтены (возвращены) в порядке, предусмотренном ст. 78 НК РФ. На это специалисты финансового ведомства указали в письме от 03.07.2018 № 03-07-11/45889.>Облагается ли НДС обеспечительный платеж?
Департамент общего аудита по вопросу обложения НДС обеспечительного платежа
3, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации» <4> для целей ведения бухгалтерского учета не признаются доходами организации поступления от других юридических и физических лиц в виде суммы задатка, авансов.
———————————
<4> Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н.
Сумма выплаченного обеспечительного платежа отражается в бухгалтерском учете арендатора как дебиторская задолженность по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» автономно от сумм уплаченных авансов в корреспонденции с кредитом счета 51 «Расчетные счета», в учете арендодателя — в качестве кредиторской задолженности (Дебет 51 Кредит 76). При зачете обеспечительного платежа в уплату арендной платы (например, за последний месяц аренды помещения) в учете арендатора отражается расход (Дебет 44 «Расходы на продажу» Кредит 76), в учете арендодателя — доход (Дебет 76 Кредит 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы»).
Получаем обеспечительный платеж по договору аренды. должны ли мы его облагать НДС?
2 п. 1 ст. 154, пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).
Исходя из этого, по нашему мнению, следует сделать вывод о том, что для признания объектом обложения НДС внесенного арендатором обеспечительного взноса он должен выполнять платежную функцию, то есть должен быть зачтен в счет арендных платежей по условиям договора, а не в случае нарушения установленных им обязательств по оплате. Например, платежная функция выполняется, если по условиям договора обеспечительный взнос засчитывается арендодателем в счет арендной платы за последний месяц аренды. В такой ситуации арендодателю следует включить полученные денежные суммы в налоговую базу по НДС в качестве аванса. А что думают на этот счет по другую сторону баррикад?
Разъяснения Минфина
Если ОП внесен на основании предварительного соглашения до оформления основного договора аренды, НДС начисляться не будет. Предполагается, что такой платеж является гарантией заключения договора аренды. ОП не будет включен в налогооблагаемую базу и тогда, когда арендодатель возьмет деньги себе в качестве неустойки за нарушение предварительного соглашения. То есть, если предполагаемый арендатор откажется оформлять договор аренды.
Объясняется это тем, что ОП в данной ситуации не является оплатой услуг по аренде. Если же полученные организацией средства не являются оплатой услуг или товаров, начислять на них НДС не требуется.
Если же ОП внесен по основному договору аренды, то полученные средства считаются частичной оплатой предстоящих услуг аренды. А потому НДС начислять нужно. Платеж включается в налогооблагаемую базу или в момент оформления договора аренды, или в момент получения средств.
Источник: письмо Минфина №03-07-11/95829 от 28 декабря 2018 года.
Перенос обеспечения
Не редки случаи, когда заключенные договоры полностью исполнены, сроки их действия прошли, а платеж остался не востребован. Как быть с денежными средствами? Все зависит от дальнейших обстоятельств.
Если стороны исполнили принятые условия и не планируют заключать новые договоры, то гарантийная сумма должна быть возвращена должнику. Причем объем возврата определяется в индивидуальном порядке, с учетом обозначенных в контракте договоренностей. Напомним, что в определенных случаях кредитор вправе не возвращать деньги совсем.
Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж
В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:
- срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
- вид средств для оплаты и способ их внесения.
От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.
При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.
Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы.
В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.
Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.
Задаток, обеспечительный взнос или аванс?
Правовая природа платежа, названного в договорах аренды имущества обеспечительным взносом, гарантийным платежом или задатком, имеет большое значение для целей обложения НДС. Чтобы разобраться в тонкостях терминологии, обратимся к нормам гражданского законодательства.
Обеспечение исполнения обязательств регламентировано гл. 23 ГК РФ (ст. ст.
Когда в судах согласья нет
Арбитражная практика окружных судов по рассматриваемым вопросам весьма разнообразна: решения принимаются как в пользу налогоплательщиков, так и противоположные. К сожалению, большая часть судебных актов посвящена налоговым спорам, связанным с квалификацией обеспечения, внесенного по предварительным договорам аренды или по договорам купли-продажи. Тем не менее упомянем и некоторые из таких решений, поскольку сделанные в них выводы могут помочь нам в оценке шансов на успех в случае судебного разбирательства.
Остановимся сначала на судебных актах, подтверждающих позицию контролирующих органов. Например, ФАС Поволжского округа такие дела рассматривал неоднократно и всегда занимал позицию не в пользу налогоплательщиков.
Возврат денежных средств, внесённых в качестве обеспечения
В таком случае в договоре целесообразно будет предусмотреть порядок, уведомления арендатора об обращении взыскания за обеспечительный платёж. Предпочтительным является письменное уведомление контрагента об использовании денежных средств. Уведомление об обращении взыскания на обеспечительный взнос, также может быть включено в текст уведомления о нарушении договора аренды.
Как отмечалось выше, после окончания срока действия договора найма обеспечительный взнос, может быть засчитан в качестве арендной платы за последний арендный период, либо возвращён на счёт нанимателя. Однако на этом этапе могут возникнуть трудности именно у арендатора. Если арендодатель – не совсем добросовестно исполняет условия сделки и нормы закона, возвратить средства будет проблемно. При этом наймодатель может мотивировать свой отказ возвратить денежные средства мнимыми или настоящими нарушениями условий договора.
Если арендодатель отказывается возвращать денежные средства, а договор аренды выполнялся неукоснительно (или даже при наличии небольших нарушений), лучший выход для нанимателя – обращение в арбитражный суд. Судебная практика по этому поводу не совсем однозначна. Однако большинство судов склоняются к тому, что право на обращение взыскания на обеспечительный платеж в случае нарушения договора, должно быть прямо предусмотрено условиями сделки. Если же такое право прямо не предусмотрено сделкой – действия арендодателя могут быть признаны неправомерными.
Итоги
Обеспечительный платеж – сумма, гарантирующая исполнение своих обязательств стороной договора (арендатором, покупателем и т.п.). Налогообложение НДС обеспечительного платежа зависит от того, какая операция выполняется. Если обеспечительный платеж вносится как гарантия оплаты товара / услуги (авансом), которые впоследствии будут реализованы, то НДС начисляется. В остальных случаях НДС платить не нужно.
Подробнее об объектах обложения НДС читайте здесь.
Требования к обеспечительному платежу
обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.
Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.
В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».