Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто не должен платить налог с продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Кадастровая стоимость.
Если стоимость квартиры составляет не менее 70% от кадастровой стоимости, то налог исчисляется в зависимости от стоимости, указанной в договоре. Это нововведение было сделано для того, чтобы воспрепятствовать фиктивному занижению суммы сделки.
Пример расчёта НДФЛ с использованием и без использования вычета
Сергеев А.В. в 2014 году приобрёл квартиру и в 2015 решил её продать. Прибыль от продажи составила 2 357 429 руб. Подоходный налог к уплате равен 306 466 руб.:
2 357 429 * 13%
Допустим, у Сергеева имеются документы на покупку квартиры за 1 795 230 руб. В таком случае он сможет учесть расходы при расчёте налога. Тогда сумма к уплате составит 73 086 руб.
(2 357 429 – 1 795 230)* 13%
Если же документы по каким-то причинам отсутствуют, Сергеев может воспользоваться лишь вычетом в один миллион рублей и тогда внести в бюджет НДФЛ за проданную квартиру ему будет необходимо в размере 176 466 руб.
(2 357 420 — 1 000 000) * 13%
С учётом вышеизложенного, получить освобождение от уплаты подоходного налога можно, если проданная недвижимость была в собственности более пяти лет (трёх, при получении в дар, по наследству от родственников, в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты) и (или) доход от её продажи не превышает миллиона рублей или расходов на её покупку, если они документально подтверждены.
Пример расчёта НДФЛ резидентом и нерезидентом
Степанченко Р.О. в 2013 году куплена квартира за 3 888 940 руб. и продана в 2015 за 5 155 000 руб.
Если он является резидентом, НДФЛ к уплате составит (с учётом вычета в сумме подтверждённых расходов на покупку) 164 588 руб.:
(5 155 000 — 3 888 940)* 13%
Если гражданин нерезидент, уплатить подоходный налог он будет обязан в сумме 1 546 500 руб.:
5 546 000 * 30%
Аналогичную позицию в отношении нерезидентов занимает Минфин РФ в ряде своих писем.
Способы представления отчётности
Лично. При представлении документов в Инспекцию необходимо захватить с собой их оригиналы, так как в большинстве случаях инспектора требуют их для сравнения.
Через представителя. Представителю необходимо иметь при себе доверенность, заверенную нотариально. В случае её отсутствия налоговый орган правомерно откажет в принятии документов.
По почте или в электронном виде.
Определившись, с тем какой налог уплачивается при реализации квартиры, рассмотрим вкратце порядок его уплаты и меры ответственности за нарушение сроков сдачи отчётности и уплаты платежа.
Имущественный налоговый вычет при продаже имущества
Сразу оговоримся, что имущественный налоговый вычет не применяется для имущества, которое используется в предпринимательской деятельности.
Для имущества, отчуждаемого налогоплательщиком, применяются следующие имущественные налоговые вычеты:
- 1 000 000 рублей от продажи имущества;
Стандартный вычет на 1000000 рублей
Внимание. Если продавцу объект жилья достался в наследство, помог приобрести работодатель, кто-то подарил – у него нет расходов на данную жилплощадь. В этой ситуации можно снизить налогооблагаемый доход на 1 млн рублей.
В отличие от предыдущего варианта этим методом можно пользоваться только раз в год. Такой вариант вычета не зависит от срока владения жилплощадью.
Срок нахождения недвижимости в собственности
До наступления 2016 года начисление налога при продаже осуществлялось по простой схеме. Если продавец владел проданным объектом менее 3 лет, он обязан был вносить налог. Если более – от такой обязанности бывшего собственника освобождали. Теперь, если недвижимость купили до 2016 года, платить налог не нужно, т.к. срок, равный 3 годам истек для всех.
Если недвижимость была приобретена после наступления 2016 года, для освобождения от налога нужно, чтобы она находилась в собственности не менее 5 лет. Т.е. на момент 2019 года срок этот не истек еще ни для одного собственника.
Предъявление расходов
Существенно уменьшить сумму налога получится у того собственника, который в одном налоговом периоде не только продал недвижимость, но и купил новую за вырученные средства. Граждане часто вынуждены выставлять на продажу квартиру до истечения минимального срока владения, т.к. приобретать нужную недвижимость получается только посредством целой цепочки сделок. Естественно, платить каждый раз налог в 13% – это очень затратное мероприятие.
Но если продать квартиру, а доходами от продажи расплатиться за покупку новой недвижимости, налог можно будет выплачивать только с разницы между стоимостями, если она будет. Например, гражданин продал квартиру и выручил за нее по сделке 3 млн. 200 тыс. руб. Через небольшой промежуток времени он приобрел на эти средства квартиру стоимостью 3 млн. 150 тыс. руб. При предъявлении документов о понесенных расходах ему потребуется выплачивать налог в 13% только от суммы в 50 тыс. руб.
Подача декларации 3-НДФЛ
Если продавец понимает, что за счет вычетов или по иным причинам, взыскивать налог с него не будут, оформлять и подавать налоговую декларацию ему все равно придется. Срок для подачи 3-НДФЛ устанавливается по 30 апреля того налогового периода, который следует за годом, в котором была совершена сделка. Т.е. если квартиру гражданин продаст в июне 2019 года, сдать декларацию потребуется до 1 мая 2020 года.
Как уменьшить НДФЛ при продаже недвижимости
В Налоговом кодексе указано два варианта налоговых вычетов при продаже недвижимости:
- Вычет в размере 1 000 000 рублей;
- Вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости.
Давайте рассмотрим на примере, когда выгоден первый вариант, а когда второй.
Налог с продажи квартиры 2018-2019
Как уже упоминалось, мало найдется людей, которые захотят заплатить государству огромную сумму налога при продаже квартиры, которая была в собственности менее 5 лет (за исключением случаев, для которых установлен 3-летний льготный период). Чтобы этого не делать, продавец и покупатель ранее имели возможность заключить договор на сумму продажи квартиры менее 1 млн руб. В этом случае никакого налога от продажи квартиры платить не было нужно. Но если в прошлые годы налоговики сквозь пальцы смотрели на такие договоры, то с 2015 года они стали их пристально отслеживать. Умышленное занижение стоимости квартиры в целях неуплаты налога можно расценивать как экономическое преступление.
Именно поэтому налоговики начали сотрудничать с полицией для привлечения недобросовестных продавцов и покупателей к ответственности за умышленную неуплату налога в пользу государства.
Уголовная ответственность за неуплату НДФЛ возникает в том случае, если сумма неуплаченного налога превышает 900 000 руб. за 3 года подряд. По Уголовному кодексу за такое правонарушение можно подвергнуться не только внушительному штрафу, но и реальному лишению свободы.
Если сумма неуплаты меньше, то наступает налоговая ответственность. Согласно п. 3 ст. 122 НК РФ сумма штрафа будет равна 40% от неуплаченной суммы налога.
Таким образом, продавцам квартир, у которых они в собственности менее 5 лет, нужно задуматься: а стоит ли идти на риск и обманывать государство? Лучше все-таки уплатить налоги в определенных законодательством размерах.