Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека в силу закона и договора: в чем основные различия». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Различия между ипотекой в силу закона и в силу договора.
Наглядно иллюстрирует различия между ипотекой в силу закона и в силу договора следующая таблица:
таблица скроллится вправо
| Ипотека в силу закона | Ипотека в силу договора | |
|---|---|---|
| Когда возникает | При возникновении определённых законом 102-ФЗ обстоятельств | При оформлении отдельного договора об ипотеке |
| Предмет залога | Приобретаемая на кредитные средства недвижимость | Любая недвижимость |
| Кто подаёт заявление о госрегистрации залога | Залогодатель и/или залогодержатель | |
| Особенности госрегистрации | Одновременно с регистрацией перехода права и права покупателя | Отдельное регистрационное действие |
| Госпошлина за госрегистрацию | Не взимается | Взимается |
Регистрация легальной ипотеки
Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора во многом схожи. Заемщик обращается в банк, собирает необходимые документы и ждет решение. При одобрении и прохождении всех формальных процедур, например, страхования, сделка требует обязательной регистрации.
Если вы оформляете стандартную жилищную ссуду в силу закона, то для ее регистрации не обязательно присутствовать всем участникам сделки, достаточно заявления либо кредитора, либо заемщика. Но так как банк заинтересован в проведении процедуры, обычно он контролирует процесс, и сделка фиксируется в присутствии представителя кредитора и самого заемщика.
Порядок регистрации:
- Банк помогает собрать пакет документов для передачи их в Росреестр или МФЦ. На этом этапе проблем не возникнет: представители банка прекрасно знают, какие бумаги нужны для регистрации.
- После передачи документов сама регистрация совершается в течение 5 рабочих дней. В течение этого срока госорган тщательно проверяет все документы.
- Заемщик получает свидетельство на собственность с отметкой об обременении.
Ипотека в силу закона
В России взаимоотношения кредитора и заемщика регулируются федеральным законом об ипотеке (залоге). На его страницах прописаны точные данные об ипотеке. Ипотека – один из видов залога. Под термин попадает любой вид недвижимого имущества:
- квартира или комната;
- дом;
- гараж;
- земельный участок;
- производственные помещения;
- коммерческая недвижимость;
- доля в праве собственности на недвижимость.
Недвижимость является предметом залога под денежный заем. Заемщик не полностью владеет квадратными метрами до погашения кредита банку. Нельзя делать перепланировку, передавать залоговую квартиру другим лицам. Действует ограничение повторного использование квартиры как залога на кредит в другом банке.
По факту полной выплаты ипотеки в Едином Государственном реестре прав отмечается запись о праве собственности. С недвижимости снимается обременение в виде залога.
В силу закона договор ипотеки действует не по договоренности кредитора и заемщика. Только на основании законодательства страны. Таким образом закон защищает граждан от неправомерных действий кредитных организаций.
На практике и в силу закона залог накладывается на жилье без дополнительного соглашения сторон сделки. Как только в реестре появляется запись о купле-продаже недвижимости через заемные деньги банка, накладываются залоговые обязательства. За подобную регистрацию государственные пошлины не взимаются.
Ипотека в силу договора
Ипотека в силу договора – форма залога. Но возникает не по условиям закона, а по договоренности двух сторон. Соглашение между заемщиком и кредитором обуславливают сделку. Оформление залога требует от сторон дополнительного соглашения. Условия могут быть индивидуальными и не регламентируется одним законом. Примеры индивидуальных условий:
- Банк оформляет недвижимость на себя, без обременения в виде залога.
- Деньги кредита обеспечивают иной объект недвижимости, находящийся в собственности заемщика.
- Регистрация ипотеки в силу договора происходит на основании отдельного договора.
Отличия ипотеки в силу договора и в силу закона:
- Ипотека в силу закона действует на основании определенного федерального закона. Заем в силу договора регламентируется взаимным соглашением сторон.
- Ипотека в силу закона регистрируется автоматически по заявлению одной из сторон сделки. Ипотека в силу договора требует отдельной регистрации при наличии действующих в договоре лиц.
- При составлении сделки в силу закона государственная пошлина не взимается. В силу договора пошлину придется заплатить.
Последнее отличие. На деньги, выданные по ипотеке в силу закона, заемщик способен приобрести только недвижимость. Ведь это целевой кредит. Ипотечные деньги в силу договора могут быть использованы на покупку иного имущества. В этом случае банк в проигрыше. Если заемщик нарушит порядок выплаты кредита, деньги будет сложно вернуть.
Процедура регистрации
- При оформлении кредита заемщик подписывает определенные законодательством договоренности. Для процедуры регистрации недвижимого имущества в ЕГРН потребуется подготовить пакет документов, куда должны войти договора о кредите и по купле-продаже. Если когда-либо составлялся документ о залоге имущества (закладная), то его также потребуется приложить к остальным документам. Запись о регистрации обычно оформляется в течение месяца со дня обращения в ЕГРП.
- По желанию заемщика можно лично подать документы, а можно заказать эту услугу у нотариуса, за что придется доплатить.
- Началом действия ипотеки считается день ее регистрации. Как правило, процесс регистрации происходит в течение пяти рабочих дней, а в графе о существовании обременения ставится соответствующая отметка. Обременение с недвижимости снимается после полной выплаты заемщиком кредитных обязательств, после чего он становится полноценным владельцем своего жилья.
Ипотека в силу закона.
Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку. К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:
- Покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;
- Строительство дома с использованием кредитных средств банка;
- Ситуацию, при которой продавец недвижимости одновременно выступает в качестве кредитора, предоставляя кредит или рассрочку своему покупателю.
Пример: Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».
Что значит ипотека в силу закона?
Для начала ответим на вопрос, что такое ипотека в общем. Как говорилось ранее, это один из видов залога. Или, простыми словами, сдача недвижимого имущества в качестве обеспечения кредитору под денежную ссуду. Под данным термином предполагается любой вид недвижимого имущества, который зарегистрирован в Едином Государственном реестре прав. К ним относится:
- квартира;
- комната;
- дом;
- гараж;
- земельный участок;
- производственные помещения;
- коммерческая недвижимость.
Если говорить простыми словами, то этим термином подразумевается залог недвижимости под денежный займ. Несмотря на то что объект залога находится в распоряжении заемщика, он не может в полной мере им владеть, а также передавать другому лицу. Это ограничение действует до конца срока действия договора между кредитором и заемщиком. В случае нарушения условий договора займа заемщик, безусловно, передает предмет залога кредитору в счет погашения ссудной задолженности.
При любом виде ипотеки (в силу закона или в силу договора) одним из условий является наличие залога. С точки зрения надежности, банки чаще оформляют ипотеку в силу закона.
На недвижимость
По ст.1 федерального закона, регулирующего действия, относящиеся к ипотечному займу, указывается, что, покупая за счет полученного кредита, выданного для покупки объекта недвижимости, применяется законная ипотека.
Этого не происходит в двух следующих ситуациях:
- Когда кодекс или законодательство утверждают о неприменимости рассматриваемого обязательства в конкретных условиях.
- В договоре сторон прописано, что они отказываются от применения легального ипотечного займа.
Как снять обременение ипотеки в силу закона
Чтобы оформить снятие отметки в Реестре, нужно у кредитора получить подтверждение того, что имел место полный расчет по займу.
Снятие обременение нельзя сделать единолично, в нем обязаны участвовать все стороны. Для этого они обе должны прийти в Росреестр или МФЦ. После подачи документов вопрос должны рассмотреть на протяжении трех суток. В результате бывший заемщик получает выписку из реестра, где отсутствует пометка.
Законный залог действует в результате действия законодательной нормы и не отражена в заключенном соглашении. Человек, приобретая жилье или другое имущество должен понимать, какие обязательства он на себя берет. Легальная ипотека помогает банку гарантировать полное и своевременное поступление денег по выданному займу.
Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия
Такой вид ипотеки возникает на основании соглашения в отношении залогового имущества. Договор возникает в результате достижения взаимных соглашений или по отдельно заключенному ипотечному соглашению. Основная особенность большинства договоров заключается в том, что в качестве главного условия займа является оформление в залог имеющейся у физического лица жилой недвижимости. В процессе оформления обязанности и права каждой стороны оговариваются индивидуально.
Регистрация ссуды в силу договора
Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора во многом схожи. Заемщик обращается в банк, собирает необходимые документы и ждет решение. При одобрении и прохождении всех формальных процедур, например, страхования, сделка требует обязательной регистрации.
Порядок регистрации:
- Банк помогает собрать пакет документов для передачи их в Росреестр или МФЦ. На этом этапе проблем не возникнет: представители банка прекрасно знают, какие бумаги нужны для регистрации.
- После передачи документов сама регистрация совершается в течение 5 рабочих дней. В течение этого срока госорган тщательно проверяет все документы.
- Заемщик получает свидетельство на собственность с отметкой об обременении.
Согласно действующему законодательству, при смене владельца недвижимости сделка для признания юридической силы должна пройти процедуру государственной регистрации прав собственности. Выполнить такие действия можно при отсутствии обременения на жилое имущество, узнать о наличии можно в МФЦ, Росреестре или на официальных порталах организаций.
Стоит учесть, что при оформлении имущественных сделок документы проходят тщательную проверку на подлинность, поэтому мошеннические схемы сведены к минимуму. Оформление легальной ипотеки происходит следующим образом:
- заключается кредитный договор и соглашение о купли-продаже;
- подготавливается перечень обязательных документов для регистрации в государственном органе, включая договор продажи и кредитное соглашение, закладная при ее наличии;
- прикладываются все приложения в части кредитного договора;
- в течение 5 рабочих дней проводится регистрация и ставится отметка о наличии обременения, которое длится до момента полного погашения займа.