Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка земельного участка у собственника: порядок действий». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Купить земельный участок под ИЖС у собственника: законодательство по этому вопросу.
Главным документом, регулирующим вопросы перехода прав собственности на участки, является Земельный кодекс РФ. Конкретной главы в нем не выделено: сторонам сделки стоит руководствоваться статьями 15, 25-26, 37 и некоторыми другими. Также к сделкам в отношении земли применяются нормы Гражданского кодекса РФ (глава 30).
Наряду с этими правовыми актами в России действуют законы 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.2007 г. и 217-ФЗ от 29.07.2017 г., касающийся деятельности садоводческих товариществ. Кроме того, региональными властями могут издаваться местные нормативные акты.
Нормативная база
По соглашению купли-продажи продавец передает, а покупатель оплачивает покупку земельного участка и принимает его по передаточному акту. Эти правила предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), глава 30. По статье 554 ГК РФ для продажи требуется установить ЗУ, для чего в соглашении прописываются адрес, категория, ВРИ и площадь.
Согласно земельному законодательству изменение целевого назначения земель происходит либо до, либо после подписания договора купли-продажи, но не в процессе совершения.
По ГК РФ заключение договора не представляется возможным в случаях:
- ЗУ является предметом споров о границах;
- находится под арестом;
- не приватизирован.
При наличии любого обременения, например, залога сделка будет возможной только в случае наличия согласия покупателя.
По земельному законодательству (ЗК РФ, статья 37) продать можно только участок, который прошел процедуру постановки на кадастровый учет. Приказом Роскомзема за 1993 год был утвержден типовой договор. На его основе составляются частные соглашения.
Для покупателя
Покупатель должен внимательно проследить, чтобы все документы для покупки земельного участка, были в порядке. Если на участке есть какие-либо постройки, выяснить, кому они принадлежат. Обязательно проверить категорию земли и вид использования. От этого зависит цена на территорию и возможность там построить жилой дом.
Чтобы подстраховаться, заказать выписку из ЕГРН лучше самому не раньше, чем за 2 недели до совершения сделки, чтобы проверить правдивость информации.
За сведениями нужно обращаться либо непосредственно в Росреестр, либо на их сайт. Можно также оформить выписку через МФЦ или Госуслуги. Заказывать документ лучше в электронном виде, так быстрее и дешевле.
От самого покупателя требуется только паспорт, наличие средств на покупку и согласие супруга. Если участок оформляется по доверенности, то — нотариально заверенная доверенность. В случае покупки на несовершеннолетних детей, потребуются документы как родителей, так и детей.
Принцип составления договора
Купля продажа земельного участка оформляется в письменном виде в форме соглашения. Можно составить его самостоятельно, а можно обратиться к помощи юристов. Не для всех сделок обязательно сопровождение нотариуса, но это рекомендуется всем, кто составляет договор самостоятельно.
В договоре купли-продажи должны быть следующие пункты:
- место и дата заключения;
- паспортные данные и все сведения о сторонах сделки;
- технические данные на объект: кадастровый номер, площадь, назначение, схема расположения.
- сумма за объект и порядок перевода денег;
- порядок передачи земельного участка, который должен в дальнейшем быть зафиксирован актом приема-передачи.
Каждый пункт договора должен быть подтвержден ксерокопиями документов. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Прочие формальности
Порядок покупки земельного участка у собственника должен проводится в соответствии со всеми нормами законодательства. Это поможет избежать проблем при регистрации.
Проверка подлинности
Важно проверить подлинность всех документов прежде чем составлять договор купли-продажи. В документах не должно быт информации, что участок находится в обременении. Лучше всего, чтобы бумаги просмотрел опытный юрист или риелтор.
Сделка купли-продажи надела
Сделка купли-продажи земельного участка (ЗУ) почти не отличается от сделки по отчуждению любого недвижимого имущества, но имеет ряд особенностей.
Если надел имеет двух и более собственников, то владение осуществляется на правах долевой собственности. Например, родственники (супруги, родители и дети) могут иметь доли в общей собственности.
Купля-продажа ЗУ требует государственного регулирования, поскольку при сделке происходит переход прав собственности.
Процедуру приобретения участка в собственность через покупку можно условно разделить на три этапа:
- составление договора;
- сбор документации и подача заявления в Росреестр;
- получение права собственности на землю.
Приобретая участок, нужно выяснить не стал ли он предметом залога в банке и в порядке ли все остальные документы. Выяснить это сейчас не представляет никакой сложности. Вся информация о земельных участках находится в открытом доступе на сайте Росреестра. Ее можно узнать и у собственника.
Можно также заказать выписку из ЕГРН об интересующем вас участке. Эта процедура платная, ее цена составляет 300 рублей.
В выписке будет содержаться следующая информация:
Образец выписки из ЕГРН на земельный участок здесь.
Для продавца
В 2019 году продавец должен иметь при сделке следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности. Согласно поправкам к закону о госкадастре форма регистрации с лета 2016 года изменилась. Теперь не выдается Свидетельство на гербовой бумаге, а только выписка из ЕГРН. Эти документы имеют одинаковую юридическую силу и принимаются государственными органами.
- Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, завещание, дарственная и пр.
- Кадастровый паспорт. Он содержит общую информацию о земельном участке, полученном в результате постановки на учет.
- Межевой и кадастровый план.
- Справка из налоговой об отсутствии задолженности при внесении налогов за ЗУ.
- Согласие супруга на продажу (в письменном виде).
Для того, чтобы документы отражали реальное положение дел, рекомендуется их брать не ранее, чем за 2 недели до сделки. Особенно это касается возможности обременения участка.
Что нужно знать при покупке земельного участка
Что нужно знать при покупке земельного участка? На этот и другие вопросы ответят наши эксперты в области земельного права.
Сделка с недвижимостью – весьма сложная процедура, так как в ней задействовано большое количество государственных инстанций, для ее совершения необходимо собрать документы, которых потребуется очень много, и осуществить обязательную государственную регистрацию. Тем не менее, многие хотят иметь свой загородный участок, домик в деревне или коттедж, поэтому сложности обычно не пугают желающих. Перед тем, как начать действовать, необходимо изучить все, что нужно знать при покупке земельного участка для того чтобы избежать ошибок.
Как купить землю у государства под ИЖС
Покупка земли у государства под ИЖС имеет свои особенности. Тем, кто интересуется, как купить землю у государства, будет полезно знать, что в некоторых случаях она может предоставляться для ИЖС бесплатно. Это относится к неимущим семьям, которым требуются более комфортные условия для проживания, чем те, что у них есть сейчас, семьям, в которых трое и больше детей и т.д.
Для тех, кто не обладает основаниями для бесплатного предоставления земли под ИЖС, порядок будет следующим:
- Выделение земельного участка за счет приобретателя и составление его схемы (если он не зарегистрирован в кадастре);
- Подача заявления администрации района или населенного пункта с просьбой о предоставлении земли под ИЖС;
- Получение решения администрации: отказа или предложения заключить договор и приобрести землю за определенную плату;
- Заключение договора купли-продажи, оплата стоимости земли;
- Оплата пошлины за регистрацию собственности;
- Подача заявления в Росреестр о регистрации;
- Получение кадастрового паспорта.
Выполнение всех этих операций может занять несколько месяцев, прежде чем покупка земли под ИЖС будет оформлена.
Документы для покупки земельного участка
Итак, какие документы нужны при покупке земельного участка? Это сложный процесс, который потребует большого количества бумаг. Но самое главное — для того, чтобы купить земельный участок, нужно, чтобы продавец был собственником этого участка.
Права на ЗУ по действующему законодательству могут быть в виде права пользования. Это значит, что собственником земли является государство. Неприватизированный участок продать нельзя.
Список обязательных документов для продажи земли
Ключевой характеристикой объектов недвижимости является их связь с земельными участками, поэтому правовая судьба жилого дома и участка под ним неразрывно связаны. Гражданским кодексом РФ установлены специальные требования к распоряжению жилыми домами:
- передача права собственности на дом по гражданским сделкам должна сопровождаться одновременной передачей прав на земельный надел под ним;
- распоряжение землей должно осуществляться одновременно с передачей прав на строение на нем, если они принадлежат одному субъекту;
- любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в учреждениях Росреестра, это правило в равной степени распространяется на дома и участки.
Процесс оформления купли-продажи земли регулируется Гражданским и Земельным законодательством. Порядок действий для участников данных правоотношений будет следующий:
- Подготовка необходимой документации и ее проверка обеими сторонами сделки.
- При необходимости, подписание предварительного договора.
- Составление и подписание договора.
- Нотариальное заверение договора при необходимости.
- Регистрация сделки в регистрирующих органах.
Итак, для покупки дома нужно подготовить определенные документы. Далее оформляется договор на продаваемые объекты. Если вы покупаете дом с участком, то у продавца должны быть бумаги на эту недвижимость. Если у вас нет опыта в подобных делах, то лучше привлечь риелтора или нотариуса для помощи. Ранее мы уже выяснили, какие нужны документы для оформления покупки участка. Любые операции, связанные с куплей-продажей недвижимости, должны осуществляться в соответствии с действующим законодательством. То есть, для того чтобы дом с участком были переданы другому человеку, необходимо обратиться с соответственным заявлением в государственный орган для перерегистрации.