Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа доли в квартире в 2019 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Перечень документов для продажи доли в квартире.
Список документов для оформления сделки:
- гражданские паспорта сторон и представителей;
- нотариальная доверенность (при наличии);
- гражданские паспорта, свидетельство о рождении и разрешение отдела опеки (при продаже доли несовершеннолетнего собственника);
- правоустанавливающий документ;
- уведомление о предупреждении совладельцев;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт;
- сведения об отсутствии долгов по налогам;
- сведения об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
- выписка из домовой книги;
- согласие супруга (если доля была приобретена в период брака);
- нотариальные отказы от совладельцев;
- квитанции об оплате пошлин и других расходов;
- справки о дееспособности (если продавец в возрасте от 50 лет).
Дополнительно необходимо заполнить заявление о государственной регистрации. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде нотариусом.
1/4 доли
Чем меньше доля в квартире, тем больше сложностей с ее продажей:
- 14 доля в однокомнатной и двухкомнатной квартирах может быть куплена только для регистрации. Суд откажет во вселении для фактического проживания.
- ¼ доля в трехкомнатной квартире может быть приобретена для проживания. Однако необходимо уточнить, сколько жильцов фактически занимают квартиру. Если объект занимают 2-3 человека, то покупатель может договорится о проживании в отдельной комнате.
Пошаговое руководство
Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.
Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки
Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.
Нотариальное заверение
Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.
Государственная регистрация
Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).
Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.
По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.
Законодательная база
Понятие общей собственности описано в ст. 244 ГК РФ. В нормативном акте четко разграничены два определения.
Совместная собственность — право на владение без определения долей. То есть, квартира принадлежит нескольким собственникам, но они эксплуатируют ее сообща.
Долевая собственность — право на владение с определением долей.
В ст. 250 ГК РФ описаны нормы преимущественного права покупки части квартиры другими собственниками. Прежде всего, на покупку доли имеют право остальные совладельцы, и только потом — стороннее лицо. Согласно законодательным нормам, продавец обязан письменно уведомить о своем намерении остальных собственников. Также он должен указать стоимость, за которую намерен продать долю, огласить условия продажи. Если совладельцы откажутся приобретать часть недвижимости, известив об этом в письменной форме, можно продавать ее стороннему лицу. Согласие собственники должны дать в течение 1 месяца.
При реализации своей доли в квартиры заключается стандартный договор купли-продажи, согласно ст. 554 и 555 ГК РФ.
В 2019 году при отчуждении доли недвижимости составленный документ нужно заверять у нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ-218 от 13 июля 2015 года).
Продажа доли квартиры: пошаговая инструкция
Продажа долевой собственности осуществляется в несколько основных этапов:
- Выделение доли.
- Установление стоимости части квартиры и условия ее реализации.
- Уведомление других собственников.
- Сбор необходимых документов.
- Оформление сделки, согласно действующему законодательству.
- Полный расчет сторон.
Итак, начнем с самого начала. А именно: выделение своей доли в квартиры для последующей продажи. Процедура осуществляется «мирным» путем, при договоренности между совладельцами, либо задействуется суд. Количество квадратных метров рассчитывают, согласно общей площади объекта недвижимости и числа претендентов на право владения.
Что такое долевая собственность?
Под долей в квартире понимается часть права владения жильем наряду с другими совладельцами. Долевая собственность отличается от совместной. При совместной собственности доли в квартире никак не обозначаются. Т.е. оба собственника владеют всем помещением. Доли же выражаются в дробных числах: например, 1/5 от квартиры или 1/2. Притом, понятие «доля» относится именно к праву собственности, а не выражается в квадратных метрах.
Далее будет рассмотрено, как оформить и продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, какие документы нужны для этого.
Порядок оформления договора
Дополнительные пункты в договоре, связанные с продажей доли:
- При описании имущества указывается размер доли.
- Указание, что другие собственники квартиры оповещены о продаже. Сюда вносится дата оповещения и ссылка на письменный отказ от покупки.
- Соглашение о том, что существование других владельцев не является поводом для расторжения договора.
Если доля продается между родственниками, эти пункты также необходимо вписать в договор. При продаже имущества другому дольщику можно не упоминать об оповещении остальных собственников.
Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция
Чтобы полностью исключить риск признания сделки незаконной, продавец должен соблюдать определённый алгоритм действий, предшествующих подписанию договора. Первым шагом должна стать отправка уведомления, зарегистрированного нотариусом, остальным собственникам жилья. Данное требование обусловлено тем, что у совладельцев есть приоритетное право выкупа доли, но по общей стоимости.
Можно ли продать половину или часть своей доли
В юридической практике насчитывается масса примеров, когда владелец доли в жилой недвижимости хочет реализовать некоторую часть своих владений. Этот вопрос особенно актуальный, когда речь идёт о многокомнатной квартире, имеющей большую квадратуру, преимущественно принадлежащую одному лицу.
Верховный суд принудил собственников продать доли в квартире
Когда-то давно мать и сын приватизировали квартиру. У каждого было по половине. Что-то пошло не так, и мать продала свою долю постороннему человеку. А этот посторонний человек взял и подарил по 0.25 квартиры двум женщинам. Они в квартире не жили, но долями владели. Так можно.
Сын женился и тоже разделил свою долю с женой и дочкой. Получилось шесть собственников, у каждого по 1\6 доли в трехкомнатной квартире в Москве.
Семья сына захотела выкупить треть квартиры у чужих людей, но не вышло. Не договорились по цене. И тогда семья решила заставить их продать свои доли через суд. Причем за ту цену, которую семья же и назначила, а не за ту, на которую согласились бы женщины.
Рассказываем, чем всё закончилось. Мы сами в шоке.
На каком основании семья вообще пошла в суд?
Семья из трех человек попросила суд признать доли двух собственниц незначительными. И на этом основании захотела, чтобы суд обязал этих собственниц продать свои доли по рыночной цене. Семья выплачивает двум женщинам деньги, и те больше не имеют прав на квартиру.
Семья сказала так. Нас трое, и в квартире три комнаты. Где жить еще троим собственникам? Негде.
У семьи нет другого жилья. А у женщин есть. В этой квартире они не живут, никогда не въезжали и даже не регистрировались. Выделить им отдельные комнаты в квартире не позволяет площадь. Скорее всего, квартира им не нужна.
Значит, есть основания признать их доли незначительными и заставить взять деньги вместо недвижимости. В иске так и написали.
Основание — п. 4 ст. 252 ГК. Запомните эту статью. Это действующая норма гражданского кодекса.