Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с правом пожизненного проживания». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Впускать или нет?.
— С нашей точки зрения, до предъявления достоверных доказательств того, что данное лицо обладает правом пользования жилым помещением, впускать его никуда не стоит, — пояснил Евгений Соколов. — Должным образом достоверно подтвердить данный факт можно лишь в судебном заседании, поэтому до вынесения решения по делу считаем, что нет оснований для того чтобы впускать данное лицо в квартиру.
В качестве законодательного обоснования можно привести положения раздела 2 ГК РФ. Фактически свои действия необходимо обосновывать тем, что мы добросовестно приобрели право собственности на квартиру, что подтверждается свидетельством и договором купли-продажи, при этом в договоре указано, что квартира свободна от прав третьих лиц.
Как распознать обман?
Для этого человеку, покупающему квартиру, надо узнать, что в ней никто отсутствующий не прописан, не имеет права собственности. Куда обращаться – в полицию, в ГУФСИН?
— Схема несложная, — поясняет Евгений Соколов. – Сначала нужно заказать выписку из ЕГРП, где указаны правообладатели и обременения, распространяющиеся на помещение. Затем обязательно включать в договор купли-продажи жилого помещения пункт, о том, что передаваемое жилое помещение свободно от прав третьих лиц. Также необходимо запрашивать у соответствующих организаций (ТСЖ, ДУК) выписки из домовой книги и проверять, чтобы в данном помещении не было зарегистрировано третьих лиц. Ну и стоит заказать сведения о наличии регистрационных записей о месте жительства (пребывания) в ФМС по Нижегородской области.
Можно ли оформить?
Когда составляется дарственная, помимо стандартных условий, которые предполагает договор дарения как таковой, по желанию сторон может вводиться множество дополнительных уточнений, которые заметно отразятся на дальнейших условиях использования подаренной квартиры.
Без сомнения, среди прочих, даритель может ввести такой пункт, как пожизненное проживание, который предполагает, что квартира достается одаряемому, но даритель имеет право в ней жить, хоть и не распоряжаться самим имуществом.
Преимущества и недостатки
Плюсы и минусы таких сделок есть как для одной, так и для другой стороны.
К преимуществам для владельца относятся:
- Право проживать и использовать квартиру до конца жизни бесплатно.
- Право сохранить прописку.
- Право расторгнуть договор, если вторая сторона не соблюдает условия.
Как составить?
Составляться может от руки, в простой письменной форме. В нем должна содержаться информация о владельце, одаряемом, недвижимости. Также следует указать права и обязанности стороны, конкретно прописать условия проживания владельца и сроки прекращения действия некоторых пунктов.
В последнем блоке обязательно должны быть подписи сторон и дата подписания. Без этих реквизитов договор будет считаться недействительным. Кроме того, все данные должны быть внесены точно. Не допустимы исправления и опечатки. Почерк должен быть разборчивым.
Если оформлением будет заниматься нотариус, то ответственность за написание будет лежать на нем. При этом у клиентов будет дополнительная гарантия на случай утери документа: у нотариуса можно будет взять копию и не заполнять документ заново.
Владение и пользование
Полноправный владелец жилья – это его собственник. В России два вида жилья:
- частное;
- муниципальное.
Собственники частного жилья – люди или компании, а муниципального – государство в лице муниципалитетов.
При этом право владения может быть либо зарегистрировано, либо нет. При регистрации права выдаётся свидетельство особой формы, сейчас такие свидетельства жёлто-розовые, до 2003 года были зелёные. Именно эта бумага – основной документ владельца.
Кроме свидетельства по форме может быть и другое – старое, выданное в доперестроечное время, но действует оно по сей день. Такие бумаги выдавались на землю и дома, на квартиры же выдавались ордера.
Не все россияне зарегистрировали своё право на квартиры, да и не стремятся его регистрировать. Ведь право-то есть, просто не зарегистрированное. Например, выплатив полностью пай в кооперативе, дольщик уже наделён правом собственности, и никто другой не имеет права на эту квартиру посягать.
Так же и в деревнях, и даже в городских квартирах – живут люди из поколения в поколение, фактически принимая наследство, и не задумываются о походе в Росреестр.
Между тем, собственники жилья имеют право не только проживать в нём, но и распоряжаться по своему усмотрению – продавать, менять, сдавать и т.д. Прописывать в квартире членов семьи и родственников они тоже имеют право. Но родственники от этого совладельцами не становятся, только пользователями.
Пользование жилым помещением – это всего лишь проживание в квартире с разрешения собственника, и основано оно на законе.
Служебное, арендованное жильё, рента и студенческие общежития
Здесь действует договор пользования жилым помещением. Условия договора всегда закрепляются письменно, а сам договор должен быть на руках и владельца помещения, и пользователя. При этом договор ренты регистрируется в Росреестре. Регистрировать нужно и договор аренды, если его срок установлен дольше года.
Пользоваться жильём имеют право:
- работники или служащие (на время службы или работы);
- учащиеся и студенты (на время обучения);
- арендаторы (на время действия договора аренды);
- рентополучатели (либо на время договора, либо пожизненно).
Если не выполняются условия договора, можно на законных основаниях лишиться права пользования таким жильём.
Дарение квартиры (дарственная), доли в квартире, комнаты с правом пожизненного проживания
Такие граждане автоматически имеют право пожизненного проживания в этой квартире до момента их «выписки» по собственному желанию из приватизированного жилья.
Во первых, если даритель квартиры пенсионного возраста «прописан» в этой квартире и у него не имеется больше в собственности другой жилой недвижимости, его никто не сможет оттуда выписать, даже в судебном порядке.
Договор дарения квартиры детям с правом пожизненного
Как адекватно оформить Способен ли одаряемый сбыть жилплощадь в отсутствии согласия дарителя при бремени уговора дарения пт Даритель вправе пунктом Даритель имеет право отменить дарение если же он переживёт одаряемого Можнож ли направить взыскание, положить обременение на жилплощадь, ежели есть уговор обязательства дарения на несовершеннолетнего Возможно ли направить взыскание, положить обременение на обязательства дарения на несовершеннолетнего малыша.
Договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя
Любое имущественное обременение является серьезным препятствие при распоряжении подарком. Но получение ценного подарка абсолютно бесплатно с незначительной оговоркой стоит таких жертв.
Это довольно просто осуществляется на практике. Достаточно правильно оформить обычную дарственную. Передача имущества третьему лицу и сохранение права пользования абсолютно не является препятствием заключения договора дарения.
Но следует иметь в виду, что таковым он может быть признан только в судебном порядке. А это значит, что до окончательного вынесения судом своего решения о признании договора недействительным, он будет считаться действующим, то есть, заключенным на законных основаниях.
Указание в дарственной на тот факт, что какое-либо лицо имеет право пожизненного использования подаренной вещью, к примеру, квартирой, не считается препятствием для осуществления новому собственнику дальнейших с ней сделок — реализации или дальнейшего дарения данной вещи (квартиры).
574 Гражданского кодекса) и распоряжаться собственностью можете по своему усмотрению.
Дарение – это сделка безусловная, то есть условия о проживании дарителя в квартире или переход права после смерти дарителя в дарственную включать нельзя, регистратор не примет такой договор. Если квартира была подарена до 1996 года и в дарственной определено условие, что даритель имеет право пожизненно проживать в квартире, такое условие теряет силу в момент продажи.
Если указанные действия совершены одаряемым в отношении дарителя по еще не исполненному последним договору обещания дарения, они могут служить основанием для одностороннего отказа дарителя от исполнения договора дарения (п. 2 ст. 577 ГК). Указанные основания отмены дарения, действительно, свидетельствуют о злостной неблагодарности одаряемого и не нуждаются в каком-либо комментари.
Судебная практика
Мировая юридическая практика никогда и не знала о праве постоянного проживания граждан, это понятие применяется только в российской юриспруденции.
Но Постановлением Пленума ВС российской Федерации внесено более-менее понятное разъяснение для применения судами законодательных актов относительно права бессрочного проживания в отношении лиц, отказавшихся от участия в приватизации.
Постановление было издано 02.09. 2009 года, и с выходом разъяснений появилась общая судебная тенденция к разрешениям споров с правом проживания на постоянной основе.
Суд апеллирует свои выводы к Вводному Закону статьи 19:
«К владельцам жилой недвижимости недопустимо применение п.2 ст. 292 Гражданского Законодательства, поскольку лицо, отказавшееся от участия в передаче жилого помещения по праву личной собственности, своим заявлением подтвердил свое согласие на юридически значимые действия в отношении общего жилья по приватизации, без которого факт передачи был бы неосуществим.
Исходя из этой нормы, и здравого смысла, считать право проживания обратившихся за защитой своих прав в суды общей юрисдикции бессрочным».
Не учтя разъяснений суда высшей инстанции, районным судом было вынесено постановление по иску Л к гр. П о прекращении права пользования жилой недвижимостью на основании долгого отсутствия в занимаемой жилплощади и отсутствия платы за коммунальные платежи.
Истице отказали в ее исковых требованиях, поскольку суд посчитал отсутствие ответчика временным. Кассационная инстанция решение оставило в силе, тогда Л подала жалобу в Верховный Суд РФ.
Государственная регистрация прав
ДКП недвижимости с правом пожизненного проживания в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре. Стороны должны предоставить:
- Паспорта участников сделки.
- Нотариально заверенный договор в 3 экземплярах.
- Заполненное заявление установленной формы.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Условия, которые необходимо включить в договор
Право дарителя проживать в квартире неразрывно связано с его личностью:
- время существования права ограничено исключительно длительностью его жизни;
- в наследственную массу дарителя оно не входит;
- самостоятельным объектом гражданского оборота данное право не является (нельзя его продать, подарить, заложить и т. д.).
Очень важно указать, что владение и пользование квартирой осуществляется дарителем бесплатно. Если в договор включено условие о возможности вселения в квартиру дарителем иных лиц, в отношении их прав тоже нужно указать на безвозмездность.
Порядок пользования квартирой
В дарственной с правом пожизненного проживания можно определить порядок пользования квартирой сторонами. Например, оговорить, что даритель вправе пользоваться:
- определенной комнатой или комнатами;
- общим имуществом квартиры (санузлом, кухней, коридорами);
- общим имуществом многоквартирного дома.
Стороны могут конкретизировать условия как угодно (вплоть до определения времени пользования тем или иным имуществом), но нужно учитывать, что эта договоренность распространяется лишь на отношения дарителя и одаряемого. Со всеми последующими собственниками дарителю придется договариваться заново. Если этого сделать не получится, придется обращаться в суд.
Иные условия
Дополнительно в договоре следует оговорить, что даритель продолжает состоять на регистрационном учете и регистрация носит постоянный характер. С согласия одаряемого и последующих собственников квартиры даритель может допускать к проживанию в квартире иных лиц (вместо себя или вместе с собой).
Соответствующее условие можно включить прямо в договор дарения, но оно будет работать только в том случае, если в документе указаны:
- количество лиц;
- срок их проживания;
- условия их проживания (например, какой частью квартиры они могут пользоваться).
Однако при этом стоит учесть один нюанс: некоторые суды считают, что при отчуждении квартиры право дарителя жить в квартире прекращается, поэтому целесообразно в договоре прямо указать на сохранение этого права в подобных ситуациях.