Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Методики оценки стоимости земли в 2020 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Нормативные методы.
Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.
Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:
- при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
- установление долевой собственности на участок земли;
- при передаче по наследству или дарение;
- оформление кредита под залог земельного участка;
- в случае изъятия земли для государственных нужд.
Внимание! Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.
Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.
Существующие методы и критерии
Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.
Порядок проведения процедуры
Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр.
Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная).
Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.
Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).
Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:
- документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
- копия паспорта владельца.
Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:
- документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
- копии:
- удостоверения личности владельца;
- технического паспорта БТИ на жилой дом;
- государственного акта на земельный участок.
Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:
- документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
- удостоверение личности владельца;
- копия технического паспорта БТИ.
Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:
- 4000 руб. для участка с домом;
- 3000 руб. для жилого строения;
- 2500 руб – участка.
Актуальность оценки
Понятие актуальности земельной оценки играет ключевую роль в ее проведении, так как именно этот показатель отражает необходимость проведения новых работ по оценке того или иного земельного участка.
Актуальность оценки земельного участка – это специальный показатель, который характерен для результатов проведения такой процедуры для всех видов оценки, которая предусмотрена действующими нормативными актами.
Если результаты оценки признаны актуальными, проведение повторной процедуры не потребуется. В то же время, если по каким-то причинам, например, из-за изменения экологического состояния конкретного участка, его стоимость могла упасть, потребуется проведение новой процедуры.
Отчет
Данный документ подготавливается тем специалистом, который такую процедуру проводил. Другим вариантом подготовки может быть итоговое сведение всех полученных данных по результатам проведенной процедуры руководителем уполномоченного органа или специальной оценочной организации. В этом случае он несет ответственность лично за достоверность отраженных сведений.
Методики определения рыночной стоимости земли
Для проведения рыночной оценки земли применяют три основных метода:
- Метод сравнения продаж;
- Доходный метод;
- Затратный метод.
Метод сравнения продаж
Помогает определить стоимость участка путем внесения процентных коэффициентов, которые корректируют цены на аналогичные участки земли с учетом их особенностей. Если таких данных нет в наличии, разрешается применять цены предложения (спроса).
В данной ситуации следует принимать во внимание тот факт, что опубликованные данные в средствах массовой печати – это цены, установленные самими продавцами, которые, в большинстве случаев, оказываются завышенными. Для сравнения необходимо использовать реальную фактическую стоимость, которая может быть ниже заявленной, в среднем, на 10%.
В качестве объектов сравнения выступают: права собственности, условия рынка и финансирования, условия продажи, географическое положение участка, экономические факторы.
Специалист по оценке выбирает ряд единиц для сравнения, оптимизирует их цены. В результате он получает значения стоимости, которые определяют ее пороговые значения.
Методика оптимальна для стабильного и открытого конкурентного рынка и позволяет получить достаточно точные данные. Не всегда Российский рынок соответствует этим требованиям. Точную стоимость нельзя определить только на основе информации о сделках купли-продажи. В процессе оценивания собирается полная база информации для использования всех существующих методик определения цен.
Сроки
Зафиксированные временные рамки оформления недвижимости, а именно, дома в наследство, составляют полгода с даты гибели владельца. Так как претендентов, желающих оформить наследство на дом и землю, может быть несколько, им всем необходимо обратиться в нотариальную контору, открывшую дело, с желанием заявить о себе.
Претенденты, не обратившиеся в установленные временные рамки для оформления, исключаются из числа правопреемников. Их возможная доля делится между заявившими о себе гражданами. Однако у наследника есть возможность восстановить свои права на владение недвижимостью или ее долей. Для этого требуется обратиться с иском в суд. В таком случае необходимо будет предоставить документ, свидетельствующий о наличии особой причины, помешавшей заявить о себе вовремя.
Кроме этого, восстановить сроки вступления в наследство удастся, если претендент сможет доказать отсутствие информирования о гибели владельца жилья. В случае удовлетворения требований судом раздел долей будет пересмотрен и законный владелец получит во владение положенную ему часть.
Размер госпошлины
Хоть и наследство не облагается налогом, но при оформлении обязательно нужно оплатить госпошлину. Размер государственной пошлины определен ст. 333.24 НК РФ. Размер пошлины одинаковый, как для вступления в наследство по закону, так и по завещанию.
В Российской Федерации размер пошлины для детей, жены или мужа, братьев и сестер наследодателя составляет 03 процента от стоимости наследства. Причем госпошлина не может быть больше 100 тысяч рублей. (п. 22 ст. 333.24 НК)
Для остальных
Остальным претендентам на имущество покойного придется оплатить пошлину в 0,6 процентов от стоимости имущества. Но не более 1 000 000 рублей.
В статье
Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение
Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью. При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.
Почему вообще у земельных участков две стоимости? В чем их отличие? В чем соотношение между ними? Может ли одна стоимость заменять другую?
Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?
Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.
Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).
Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.
Потребуется оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.
Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:
- Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
- Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
- Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.
Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место, к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.
Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.
Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки, но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.
Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?
На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.
Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.
Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.
Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.
Цели оценки земельного участка, природных ресурсов
Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для следующих целей:
- совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды
- получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения
- разрешение имущественных споров
- подготовка пакета документов для судебных приставов
- проведение приватизации имущества
- оценка инвестиционных проектов
- проведение страхования
- привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций
- проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап)
- оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия
- определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами
- определение налоговой базы для исчисления налога на имущество
Оценка земли поселений
Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании:
- анализа рыночных данных о сделках купли-продажи
- ставки арендной платы
- цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки)
- сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре
- сведений об объектах социально-бытового обслуживания
- сведений о состоянии окружающей среды
- исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта
- ландшафтной и рекреационной ценности территории.