Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что считается существенными условиями договора аренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Пролонгация договора аренды земельного участка.
В соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции Закона № 171-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (земельный участок), не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8).
Предусмотрены исключения из данного правила (они практически идентичны самим основаниям предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6), а именно граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:
- земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
- земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Срок договора аренды участка для автостоянки
На какой срок должен заключаться договор аренды земельного участка, предоставляемого под автостоянку открытого типа, если такое использование земельного участка не предполагает строительство (п. 8 ст. 39.8 этот срок не устанавливает)?
Если на участке ничего не построено
Когда на участке ничего не построено, не зарегистрировано и срок договора аренды истёк, но разрешение на строительство или на ввод получить всё-таки нужно, юристы АН «Правозем» не советуют обращаться в администрацию за продлением. Стоит попытаться получить разрешения с имеющимися документами, иначе участок могут отправить на торги. И хорошо, если других лиц, заинтересованных в аренде участка, не объявится. Однако практика по Москве и Московской области показывает, что желающих находится много.
За последний месяц нашим юристам неоднократно удавалось убедить сотрудников Минстроя в том, что гражданский кодекс никто не отменял, и просроченный договор аренды продолжает действовать до тех пор, пока его не расторгнут. Если получить разрешение на строительство с просроченным договором получится, то и разрешение на ввод в эксплуатацию тоже выдадут. Тогда и право собственности в Росреестре без проблем зарегистрируют. В результате администрация примет этот факт и передаст земельный участок в аренду на следующий срок уже без проведения торгов, как этого требовала ранее.
Аренда участка на неопределённый срок
Если договор аренды участка заключён на неопределённый срок, то он не бессрочный, как многие считают. Срок его действия ограничен и зависит от цели, для которой предоставлен участок. Например, для участка под строительство индивидуального дома — это 20 лет, для застройки коммерческими объектами — от 3 до 10 лет. Поэтому проверяйте документы и следите за сроками, чтобы не лишиться преимущественного права на аренду и не попасть на торги.
Важные нюансы
Аренда земли — соглашение между двумя лицами, одним из которых является владелец участка, а 2 — человек или компания, оформляющие объект во временное пользование. Манипуляция может быть выполнена для ведения предпринимательской или иных видов деятельности.
Принять участие в сделке имеют право, как физические, так и юридические лица. Основой для аренды земли является договор. В нем закреплены основные условия сделки.
Обычно в документе отражают:
- срок аренды земельного участка;
- права и обязанности сторон;
- особенности использования объекта недвижимости;
- возможность пролонгации срока сделки и иные особенности сотрудничества.
Срок аренды зависит от разновидности.
Краткосрочная 3 лет
Если на земельном участке находится недостроенный объект, недвижимость может быть передана заинтересованному лицу, желающему заняться продолжением возведения постройки, в аренду. Соглашение в этом случае оформляется на срок до 3 лет. Такое правило закреплено в статье 39.8 земельного кодекса РФ.
На аналогичный период предоставляются земли физическим лицам для осуществления следующих действий:
- проведение сенокоса;
- выпуск выпаса сельскохозяйственных животных;
- выполнение работ, связанных с огородничеством.
На 3 года может быть предоставлена земля и юридическим лицам, если они планируют создать на участке дачное хозяйство или собираются осуществить комплексное освоение предоставленной во временное пользование земли. Действие подобного договора может быть увеличено до 5 лет. Для продления срока действия соглашения может потребоваться оформление заявления.
Максимальный срок аренды составляет 49 лет.
Такой период устанавливается для участков, которые:
- предназначены для постройки и использования линейных объектов;
- предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности;
- принадлежат лицам, имеющим на территории объекта капитальное сооружение.
В законе также зафиксирован особый период для заключения договоров аренды, основой для которых выступают подписанные ранее соглашения в отношении охотничьих хозяйств, о государственном частном партнерстве, а также о развитии территории.
Виды и способы оплаты аренды
Стоимость пользования земельным участком по договору аренды прописывается отдельным пунктом при подписании договора. Плата может быть выражена как в денежной форме, так и наложением на арендатора определенных обязательств, например улучшение плодородных свойств земли. Законодатель не ограничивает размер устанавливаемой платы за пользование арендованным земельным участком, но прописывает порядок изменения ранее установленного размера.
Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли
Важно! Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан.
В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Обратите внимание! ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ).
Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Важно! Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Другой комментарий к Ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации
1. По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды эта вещь должна быть возвращена ее собственнику.
Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами главы 34 ГК РФ), которое предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в земельном законодательстве, в комментируемой статье. Статья 46 ЗК РФ устанавливает основания прекращения аренды земельного участка.
Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество — земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.
Гражданское законодательство предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Основным признаком, которому должны отвечать такого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом. Пункт 2 ст. 607 ГК РФ устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Земли сельскохозяйственного назначения – объект аренды
Территории с лесными насаждениями, водоемами, природными или искусственными, сельскохозяйственные угодья, занятые внутрихозяйственными дорогами, предназначенными для хранения, первичной переработки растениеводства, животноводства строениями земельные участки – все это относится к землям сельскохозяйственного назначения.
Белгородский район
По информации комитета имущественных и земельных отношений Белгородского района, на территории муниципального образования в аренду предоставлено 2 791 земельный участок общей площадью 172,9 млн м² с годовым размером арендной платы менее 100 рублей за квадратный метр.