Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор найма квартиры и для чего он нужен?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Бумажный экземпляр договора.
Законом допустимо составлять данный вид договоров как в письменной форме, так и в устной, но в последнем случае при возникновении разногласий, нужно будет доказать факт существования данной сделки. Для доказательства можно использовать, расписки, взятые с хозяина за оплату жилья. Показания свидетелей в данном случае не помогут. Поэтому наш совет заключать договор найма жилья только в письменной форме.
Кто будет проживать в квартире
Участникам сделки, рекомендуется указать всех лиц, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем. Например, если это семья с детьми, то указываем мужа, жену и детей. Также собственник квартиры, может указать условие, по которому возможность вселения посторонних граждан на постоянное проживание разрешена только с его согласия.
Также в законе указано что если квартира сдается на срок более 90 дней, то квартирантам необходима регистрация по месту пребывания (только граждане РФ). Если регистрация отсутствует, то наймодатель обязан уведомить об этом соответствующий регистрационный орган.
Случаи, когда регистрация квартирантов не требуется:
- если у них есть прописка в том же регионе, где и снимается квартира;
- если они прописаны в Москве и Московской области и арендуемая квартира также территориально расположена там;
- если они зарегистрированы в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и снимаемая квартира расположена в одном из этих субъектов;
- те же правила относятся и к Севастополю и Республике Крым.
Срок
Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами — условия выселения жильцов.
Краткосрочный договор
Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.
Долгосрочный договор
Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.
Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.
В отличие от арендодателя, жилец может расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.
Арендная плата
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Имеет ли документ юридическую силу?
Соглашение об аренде жилья станет иметь силу, когда оно было юридически грамотно составлено и не содержит условий, противоречащих ГК и УК РФ. Даже в том случае, если собственник жилья подписывает документ на срок, подлежащий обязательной регистрации и не регистрирует его – документ все равно будет иметь силу. Однако, в этом случае владельца помещения будут ждать проблемы с налоговой службой.
Недействительным может быть признан документ, в котором неверно указаны паспортные данные участников сделки, регистрационный номер недвижимости или ее адрес. Если в документе допущены ошибки в указании площади квартиры, номере этажа, внутренней отделки – это не является достаточным основанием для признания документа недействительным.
Расписка о передаче жилья в аренду также не будет считаться договором найма, а лишь приложением к нему.
Акт приёмки-передачи квартиры в найм
г. _______________ «__» ______ 201__ года
| Адрес жилого дома | № квартиры | Подъезд | Этаж | Общее кол-во комнат | Кол-во комнат, сдаваемых в найм |
2. Квартира передана нанимателю в состоянии, соответствующем условиям договора. Наниматель не имеет претензий по качеству и иным характеристикам переданной квартиры.
3. Комплект ключей от входной двери в квартиру и ключ от почтового ящика передаются нанимателю после подписания настоящего акта непосредственно по месту нахождения квартиры.
Как составить договор на сдачу квартиры: образец и инструкция
У вас в наличии пустая квартира, а вы решили получать доход, сдавая ее. Для того, чтобы обезопасить себя в бытовом, практическом и юридическом планах, необходимо составить содержательный стандартный договор аренды квартиры. Итак – инструкция, понятная даже тем, кто никогда не задумывался над этим весьма замысловатым моментом.
Что такое договор аренды, какие гарантии он дает
Договор – не рядовая бумажка с двумя подписями, хотя кажется таковой. Договор сдачи квартиры в аренду – документарное юридическое подтверждение ваших отношений с квартиросъемщиками. Его рекомендуется составлять так, чтобы в дальнейшем избежать целого вороха проблем.
Важно!
Сдача жилплощади в аренду на срок до 5 лет регламентируется законодательством РФ. Основные пункты указаны в гл.35 Гражданского Кодекса (ГК РФ). Но официального бланка в кодексе нет, и нигде не утверждается, что нужно нотариальное его заверение.
Четких рамок для оформления документа не существует, поэтому подходят базовые критерии для каких-либо иных договоров. Т.е., в тексте должен быть обрисован предмет, стороны договора, их непременные обязанности и права.
Когда два довольных человека уже ударили по рукам, сделка скрепляется подписями и входит в силу. Участники обязуются хранить свой экземпляр-подлинник.
Договор найма
Между физлицами возможны лишь отношения найма, где одна сторона выступает наймодателем, а вторая – нанимателем. Для упрощения картины будем считать, что найм и аренда – равнозначные понятия.
Особенности договора краткосрочного найма жилья
Наем на срок до 12 месяцев. Наниматель, который подписал договор аренды жилья между физическими лицами, слегка ограничен в правах.
Вот в каких:
- Нет привилегии при пролонгации договора на следующий срок.
- Приглашать вселиться и пожить других временных жильцов нельзя.
- Права сдачи в поднаём нет.
- Нельзя оспорить расторжение договора в суде.
Собственно, сам договор посуточной аренды квартиры можно скачать здесь.
Особенности договора долгосрочного найма жилья
Долгосрочный договор найма жилого помещения (1-5 лет) привлекает смягченными условиями для нанимателя. Он может легко вписать в бланк нескольких проживающих, также как и обсудить возможность временного вселения “гостей”.
Важно
Площадь сдаваемой квартиры невелика, и при потенциальном вселении временных проживающих норма площади на человека будет нарушена? Вселение считается недопустимым! Положение о вышеупомянутой норме содержатся в Жилищном кодексе РФ (ст.50).
Еще у нанимателя-долгосрочника есть привилегии. Это преимущественное право на перезаключение сделки найма на новый срок. Суть такова: наймодатель за 90 дней до срока, когда договор на сдачу квартиры квартирантам станет недействительным, предупреждает нанимателей и предлагает продлить отношения. Когда “хозяин” не явился в срок, юридически договор аренды пролонгируется на следующие 5 лет.
Самая проблемная часть здесь – расторжение отношений по желанию наймодателя. Договор аренды жилья между физическими лицами, бланк которого доступен по ссылке, расторгается лишь решением судебной инстанции.
Сравнение
Чтобы выяснить, в чем их особенность, стоит провести их сравнение по основным параметрам.
Инфо
Стороны в этом соглашении именуются как наймодатель и наниматель.
- Договор аренды заключается между юридическим и физическим лицом. Важно понимать, что предметом взаимодействия сторон может быть как жилая так и нежилая площадь.
Таким образом, мы выяснили, выбор того, какое соглашение заключать основывается на том, кто составляет документ. Организация или гражданин Российской Федерации.
Виды арендных правоотношений
Получить квартиру во временное владение и пользование можно по разным основаниям. Если арендатор относится к определённой законом льготной категории, нуждается в жилье, то квартиру он получает от государства. И тогда такая правовая конструкция называется социальным наймом. Если же никаких льготных условий нет, а договор аренды заключается между обычными гражданами, подразумевается наём коммерческий.
Взаимные обязательства сторон
Необходимо детально описать обязанности сторон соглашения. Указать, что должен сделать наймодатель, в какой срок. Срок внесения платы за аренду жилого помещения, ответственность нанимателя и членов его семьи. Разграничение прав, обязанностей сторон – существенные условия договора аренды.
Обязанности наймодателя
В обусловленный договором срок наймодатель передает съемщику ключи от квартиры. Обеспечивает возможность нанимателю вместе с семьей прибыть в квартиру для проживания.
Стороны договариваются, когда наниматель может прибыть и осмотреть квартиру. Обуславливают срок оповещения о прибытии в помещение.
Жилое помещение принадлежит на праве собственности нескольким лицам – получают согласие всех собственников на составление договора.
Важно! Прописываем в договоре пункт о том, что квартира не арестована, не входит в перечень недвижимости, на которую налагают взыскания.
Согласно этого пункт соглашения, наниматель вправе обращаться с иском о возмещении убытков, если квартиру отберут для погашения обязательств.
Как правильно вести себя при съеме квартиры, чтобы не попасть в руки мошенников Готовимся к заключнию договора аренды квартиры.
С чего начинается съем квартиры? Правильно, с поиска вариантов квартир, сдаваемых в аренду. Объявления сниму-сдам квартиру размещаются везде — в газете, в интернете, даже на заборе. И все эти способы поиска работают.
Самый большой риск нарваться на мошенников при съеме квартиры — это, конечно, поиск объявлений на заборах и уличных досках объявлений. Однако есть исключение. Если Вы живете в маленьком городке или поселке, где каждый друг друга знает, риск нарваться на мошенников при съеме квартиры минимален. Не буду объяснять почему, и так понятно.
Поиск вариантов через газету или интернет мало чем отличается от объявлений на заборе о съеме-сдаче квартиры
И здесь так же нужно проявлять бдительность и осторожность
Еще один вариант — снять квартиру через риэлтерские агентства. Это наиболее безопасный способ, т.к. риэлторы работают в тесном контакте с хозяевами квартир, проверяют их документы на квартиру, а также берут на себя обязательства по подбору подходящего именно Вам варианта. За это берут оплату, как правило, в размере месячной арендной платы. Отклонения в большую или меньшую сторону должны не просто насторожить, но иметь разумное обоснование.
Но в любом случае не нужно терять бдительности и при обращении в риэлтерское агентство, помните о лже-риэлтерах.
Если решили снять жилье с помощью риелторов, обязательно заключайте договор об оказании услуг, в договоре должно быть прописано явно, какие услуги оказываются, каким образом оплачиваются, порядок досрочного расторжения договора и каким образом возвращается оплата за недобросовестно оказанные услуги по подбору квартиры в аренду.
Некоторые риэлтерские агентства предусматривают в договоре на съем квартиры условие о бесплатном подборе другой квартиры в случае, если предыдущая не подходит по серьезным причинам (например, хозяин квартиры грубо нарушает условия договора аренды).
Нюансы
При составлении договора стоит учесть некоторые нюансы, которые помогут свести на нет возможные разногласия между сторонами в ходе его реализации.
Зачастую обе стороны договариваются о том, чтобы в документе указать более низкую стоимость арендной платы. Таким образом арендодатель пытается облегчить бремя налогообложения.
Однако это палка о двух концах: если арендатор снизит плату до указанной в договоре цифры, то никто не вправе заставить его выплатить ту сумму, о которой устно договаривались обе стороны. Нередко арендодатели повышают оплату в ходе реализации договора, поэтому в документе лучше прописать подобную ситуацию и определиться с возможностью либо невозможностью повышения стоимости аренды.
Собственником квартиры может быть не одно лицо. В этом случае в договоре должны стоять подписи всех владельцев недвижимости; ещё один вариант: доверенность, заверенная у нотариуса, от остальных собственников имущества.
Арендатору следует проверить, не находится ли квартира под залогом или в аресте, а также не сдана ли жилплощадь в аренду другому лицу. С арендодателя рекомендуется каждый раз брать расписки в получении им суммы за аренду жилплощади. В расписке, кроме подписи, должны быть указаны паспортные данные обеих сторон, сумма и дата платежа.
Если арендуемая квартира находится под обременением ипотеки, то необходимо согласие банка на сдачу жилплощади в аренду. В ином случае у арендодателя будут большие неприятности: в лучшем случае банк наложит штрафные санкции, в худшем – потребует немедленного погашения кредита.
Договор может заключаться через посредника, в качестве которого обычно выступает риелтор. В этом случае составляется доверенность не на самого сотрудника, а на агентство, в котором риелтор работает. Не стоит доверять посредникам полное оформление договора без вашего активного участия: в агентстве составят обычный типовой договор, не учитывающий всех нюансов, пожеланий обеих сторон.