Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коммерческая, или бизнес-ипотека: особенности и преимущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Плюсы и минусы ипотеки для ИП.
Коммерческая ипотека для юридических лиц – хороший шанс развивать бизнес на собственной территории, не переплачивая арендодателям. Но, как и любой банковский продукт, она обладает как плюсами, так и минусами. Из плюсов:
- Некоторые кредитные организации предоставляют отсрочку по выплатам на 1-1,5 года;
- Разные схемы выплат – равными частями или «сезонно»;
- Возможность не оформлять закладную по ипотеке.
К минусам можно отнести:
- Длительное принятие решения – рассмотрение заявки может занять до 5 дней;
- Возможно взимание комиссии за рассмотрение заявки – она не превышает 1-2%;
- Небольшое количество предложений – не все банки могут позволить себе выдачу кредитов предпринимателям. Также найти предложения по коммерческой ипотеке сложно в небольших городах;
- Возможно рефинансирование ипотеки для ИП – решение принимается после тщательного анализа финансового состояния заемщика и с обязательным залогом приобретаемого имущества от одного банка другому.
Перевесят ли минусы – решать только самому индивидуальному предпринимателю.
Причины роста популярности
За последние несколько лет объем выданных банками коммерческих кредитов постоянно возрастает. Однако увеличивается не только этот показатель: просроченная задолженность, которую бизнес не может вернуть, тоже растет, причем гораздо более быстрыми темпами, чем объем самих заимствований. Вполне логично, что в такой ситуации финансовые учреждения становятся более разборчивыми в выборе тех, кому выдают денежные средства, еще и те, которые имеют долгий период возврата.
И тут на помощь приходит коммерческая ипотека, которая выступает как долгосрочная инвестиция банка в недвижимость заемщика. Многие эксперты видят в этом ни много ни мало – выгодный инструмент экономического развития и поддержки малого и среднего бизнеса. Так ли это на самом деле, попытаемся разобраться прямо сейчас.
Особые требования к заемщикам и объекту
Все это выливается в более жесткие условия выбора заемщика, которые при более подробном рассмотрении оказываются в большинстве своем весьма логичными и защищающими кредитное учреждение.
Во-первых, банки ориентируются на крупных кредиторов, а не на индивидуальных предпринимателей, хотя сегодня эта тенденция сегодня ломается в связи с приходом банков нового типа.
Во-вторых, обязательным условием является отсутствие задолженности перед бюджетом по погашению сумм налогов и сборов.
В-третьих, предприятие не должно проходить процедуру банкротства (и это логично).
В-четвертых, предприятию, которое находится на общей системе налогообложения, легче получить ипотеку на коммерческий объект, чем тому, которое находится на упрощенной схеме.
Некоторые банки не хотят, чтобы доля государства в имуществе компании превышала 25%, но это скорее исключение, чем правило, — большинство финансовых организаций не предъявляют таких требований.
Да и к самому объекту предъявляются более серьезные требования. Например, получить потребительскую ипотеку на квартиру в строящемся доме для физического лица не представляется проблемой, а вот получить коммерческую ипотеку для юридического лица на недостроенный офис практически невозможно. Все дело в том, что у проверенного застройщика процесс сдачи дома в эксплуатацию практически со 100%-ной вероятностью закончится выдачей соответствующего разрешения, а вот в случае с небольшой компанией, которая самостоятельно и впервые будет заниматься подобными вопросами, возникает большое количество сомнений.
Добавьте к этому тот факт, что получение жилья с помощью ипотеки является приоритетным направлением государственной поддержки и помощи своим гражданам, о чем говорится, что называется, на каждом углу, а вот бизнес такой поддержки не получает, из-за чего коммерческая ипотека и не приобретает такой популярности.
Об особенностях коммерческой ипотеки, плюсы и минусы
Данный вид кредитования хорошо развит в Германии, Испании, Греции, и многих других европейских странах. Там часто предприниматели приобретают недвижимость для сдачи ее в аренду третьим лицам.
Таким образом, они получают еще один источник дохода. На территории России коммерческая ипотека для юридических лиц начинает только развиваться. Одна из главных причин — завышенные требования банков к заемщикам.
Сюда можно отнести:
- Ограничения по роду коммерческой деятельности юрлица. Например, нельзя оформить, если бизнес связан с производством табачной или алкогольной продукции.
- По показателям вредных выбросов в окружающую среду. Требуется заключение комиссии об уровне загрязнения природных ландшафтов.
- Эффективность бизнеса и прозрачность его ведения.
- Стабильность компании или индивидуального предпринимателя. Коммерческая деятельность на территории РФ должна быть не менее 12 месяцев.
К главным плюсам можно отнести следующие факторы:
- Возможность сдать приобретенное имущество в аренду, для получения дополнительной выгоды;
- Развитие бизнеса осуществляется за счет заемных средств — из оборота компании не изымается собственный капитал;
- В ипотечных отношениях могут участвовать физические и юридические лица;
- Залогом может выступать не только приобретаемая недвижимость, но и имеющаяся в собственности;
- Процентная ставка — в пределах 12-14% годовых;
- Достаточно продолжительный срок договора — 5-10 лет.
Минусами данного процесса являются:
- Первоначальный взнос в размере 25% полной стоимости коммерческой недвижимости;
- Длительность процедуры и оформление в несколько этапов;
- Наличие определенных требований к приобретаемой недвижимости.
Каким предпринимателям проще получить ипотеку
Есть ряд факторов, которые могут влиять на принятие банком положительного решения.
- Система налогообложения, которая используется заемщиком. Предпочтение тем, кто пользуется общей системой, а не «упрощенкой».
- Наличие положительной кредитной истории.
- Независимость доходов заемщика (юрлица или ИП) от сезона.
- Возможность заемщика доказать банку свою финансовую состоятельность и стабильность доходов, что предполагает прозрачность ведения предпринимательской деятельности.
Риски сделки
Покупка квартиры всегда сопряжена с определенными рисками. В ситуации, когда продавцом выступает какая-либо компания, они ещё более серьезны. Самыми вероятными из них могут быть:
- Проведение процедуры по ложным документам. К ним относятся:
- Итоговое решение создателей;
- Письменное одобрение учредителей;
- Доверенность, удостоверяющая компетенцию представителя. Она оформляется на конкретную продажу с указанием характеристик объекта либо может быть генеральной, дающей возможность отчуждать активы компании. Нередко подделка документации проводится в целях обогащения или сокращения времени оформления.
- Расторжение соглашения юридическим лицом после его совершения в суде.
- Финансовые махинации или значительные переплаты.
Приобретение квартиры у юридического лица на вторичном рынке
В такой ситуации риски немного снижаются. Но залогом успеха остается внимательное изучение бумаг продавца и оценочная экспертиза покупаемого имущества. Схема оформления похожа на сделку с физическим лицом. Уменьшить потери можно при помощи профессиональных риэлторов, которые берут на себя работу по выявлению истории жилья и правоустанавливающей документации.
Особенности рынка коммерческой недвижимости
На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.
Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.
Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.
Требования к заемщику и необходимые документы
Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:
- Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
- Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
- Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
- Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.
Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:
- Заявление на предоставление кредита.
- Анкета.
- Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
- Документы по хозяйственной деятельности.
- Финансовая отчетность.
Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.
Плюсы и минусы программы
Практически любой банковский продукт имеет определенные плюсы и минусы. Сегодня все больше финансовых учреждений предлагает коммерческую ипотеку. В общем виде она имеет следующие достоинства:
- можно купить недвижимость, не выводя деньги из бизнеса, а постепенно выплачивая долг;
- разнообразие форм кредита – деньги могут выплатить сразу, частями или предоставить в виде кредитной линии (получается, средства можно получить не только на покупку готового объекта, но и на его строительство);
- более низкие процентные ставки, чем по другим кредитам для бизнеса;
- не такая большая переплата за счет сокращенного срока кредитования;
- отсутствие дополнительных комиссий и взносов за рассмотрение заявки;
- широкий перечень недвижимости, которую можно купить в ипотеку;
- отсрочка по уплате долга в некоторых банках;
- индивидуальные условия кредитования (ряд банков учитывает не только финансовое состояние компании, но и сезонность бизнеса, например, разрабатывая особый график платежей);
- более простая процедура для проверенных корпоративных клиентов;
- высокие максимальные ограничения по сумме кредита.
Совет! Если хотите получить максимально выгодные условия кредитования, обращайтесь за ипотекой в тот банк, где имеете активный и часто используемый расчетный счет. Это позволит увеличить вероятность одобрения, сократит срок рассмотрения заявки и количество предоставляемых бумаг. Многие банки для корпоративных клиентов увеличивают суммы кредитования, снижают процентные ставки, предоставляют иные бонусы.
Конечно, есть у коммерческой ипотеки и некоторые минусы. Главный, пожалуй, касается повышенной процентной ставки по сравнению с жилищным займом, да и оформить такой кредит сложнее.
Документы
Организации имеют совершенно иной статус, нежели физические лица. Поэтому и пакет предоставляемых ими документов существенно отличается. Так, перечень их обычно включает:
- анкету;
- учредительные документы (устав и т. д.);
- лицензии и иные разрешения, если они необходимы для ведения деятельности;
- выписки о состоянии/движении средств на банковских счетах (при наличии – сведения о текущих кредитах);
- паспорт уполномоченного лица, а также официальное подтверждение его полномочий (приказ, решение);
- финансовая и налоговая отчетность (предоставляется обычно за 1 календарный год, при крупной сделке могут запрашивать документы за более длительный период, например, за 2 – 3 последних года).
Приветствуется также наличие аналитической записки, в которой бы организация прописала наиболее важные моменты, включая размер прибыли, текущие и плановые проекты с указанием их доходности (фактической или плановой). Еще лучше, если необходимость приобретения недвижимости будет обоснована, например, в рамках бизнес-плана.